現在８位です。温泉旅館からおはようございます。さて、風呂入ってこよっと。
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家の近所の再建築不可物件、販売開始から期間が経ってきたので、そろそろ価格交渉が
できるんじゃないかなーと企んでおります。業者さんにアプローチ開始しなきゃ。
昨年の年末にこんなブログを書きました。懇意にしている不動産会社さんがあり、
これまでも何棟も購入してうまいことトラブルなしでやれているからということで
気に入っていただき、良い関係を作っている業者さんです。そこが元付で仲介している
再建築不可の戸建が、もう一声指値が通れば購入したいなという水準で出ています。
ブログ書いた時点では、この物件の担当営業マンの方は「まだ交渉するには早い」という
認識だったので、価格交渉するタイミングが来るまで売れなければ交渉の上で買いたい、
という意思表示をして、なるべくそうなるよう頑張るという話をしていただいていた
ところで終わっておりました。
先方が考えていたのが、以下のような筋書きです。
・まず店頭で２ヶ月掲示
・年明けにレインズで１ヶ月
・自社広告で何回か集客
・２月になったら「３ヶ月経ったけど売れないですね」で交渉開始
正直、自分が売主でこんなこと考えられていたら、ちょっと発狂しちゃうレベルです。
売る気ないやんけ！と。これで３ヶ月経って売れないから価格交渉なんて言われたら
じゃあお前のとこもう頼まんわ！と言って切ってしまうと思います。でも、相続系の
売主さんは、現場がこんなことになってるなどと気が付かずに、そのシナリオに
乗っかってしまうのでしょうね・・・。
売却の時は、本気で売主サイドに立ってくれる業者さんにお願いしないと怖いです。
いやほんとマジで。肝に銘じましょう。
で、２月で掲載３ヶ月になるはずです。１月にレインズにも載せているはずです。
私は業者ではないのでレインズ見られませんが、仲介業者さんの思惑通りであれば
そうなっているはず。
そろそろ私の存在を改めてＰＲするタイミングかな？
ということで、昨日担当さんの携帯に電話して、状況聞いてみました。
おおむね予定通りに進んでいて、今のところ現金で満額買付も入ってないとのこと。
何人か内見まできており、リノベ費用含め検討するというステータスになっているけど
その後連絡がないので見合わなかったのではないか、ということでした。
あの金額そのままだと見合わない可能性高いですからねえ。
私としては、本体をなるべく安く現金で購入し、リノベ費用は金融機関さんから
１０年〜１５年融資で借入して、返済比率５割以下で回すという感じを考えています。
正直、頭金＝物件購入費用なので、資金効率はあまり良くないという認識はあります。
でもまあ、そこはもうしょうがないかなという感じです。購入からリノベまで全部
借入で賄って２０年とか３０年とかで借りられるような市場の状況ではありません。
先日、健美家コラムで岡本さんが以下のようなことを書いてました。
今の利回り水準では、物件を取得して、早期に利益やキャッシュポジションを積み上げることは困難です。
中古は、リフォーム・リノベ・大規模修繕を施すことにより建物の価値を向上し、賃料をアップさせ、リセールバリューを上げていく。そして、一定期間保有したら売却し、利益を確定し、現金化する。
本当にその通りで、今の利回りで融資が出る物件を買っても利回りによるインカムは
微々たるもの、正直厳しいです。なので、癖のある物件や水面下の物件を購入して
なんとか利回りを確保するということになり、それには自己資金が多く必要になります。
そしてその自己資金を回収するには、売却という手段を取らざるを得ないと思うのです。
詳しいことは岡本さんのコラムをご参照ください。
なぜ不動産投資初心者は、売買を繰り返した方が良いのか？銀行融資の点からダメなこと
私も、資産は組み替えていかなくてはならないという認識をしております。
闇雲には売りませんし、銀行さんが「まあしょうがないね」と言ってくださる範囲での
売却にとどめますが、それでも今の市況だと売却を交えないとうまくないというのは
まさにその通りなのです。
良いものは残し、普通なものは５年〜１０年保有後に売る、微妙なものは３年〜５年後に
売る、という感じで組み換えを積極的に行い、手元資金をだんだんと厚くしていくことを
考えております（でも手元資金できたらすぐ次買っちゃう悪い癖があるから、たぶん一生
手元資金は厚くならない・・・）。
あ、借地のものは基本売れないと思っています。借地契約期間満了のタイミングで
新規２０年巻き直しの費用までこちらが負担しないといけない上に、市場に出すと
再建築不可以下の価格になってしまうので。そういう意味では、消極的ホールドに
なると思います。
札幌
良い：札幌６棟目（安定しているし立地がいいので周囲あげて将来の建替も？）
普通：札幌７棟目、札幌１２棟目
微妙：札幌８棟目、札幌９棟目、札幌１０棟目、札幌１１棟目
東京およびその近郊
良い：東京２棟目、東京５棟目、東京８棟目、東京１１棟目
普通：東京１棟目、東京３棟目、東京６棟目、東京１０棟目、東京１２棟目、東京１３棟目
微妙：千葉１棟目
東京６棟目は今は普通ランクだけど、また潮目が変わると信じてます。
東京１棟目、東京１３棟目は借地なので売りづらいから普通だけどキープ。
東京１０棟目は自社ビルにしたいという半分趣味の物件なのでこれも売らないつもり。
仙台
良い：仙台１棟目
普通：仙台２棟目
微妙：今のところなし
富山
良い：なし
普通：なし
微妙：富山１棟目
今回の物件のポジションは「普通」になると思います。家からも東京１２棟目からも
近いという立地的な魅力があります。ただ、再建築不可でアプローチが非情に狭く、
長期的にホールドって感じではないなあと。賃貸である程度回して、利回り物件で
最後は１０％弱くらいで放出するイメージです。そうなると仕込みは１２％くらい
（リノベ費用込）になるから、やっぱりあまり高い値段では買えないよねという
ことになります。売らずに私が永久ホールドなら、今の値段で買ってもいいのかも
しれませんが、そういうわけではありませんから。
ということで、話がやや逸れましたが、元付業者さんにはそろそろ施工業者さんに
内見をいただき、具体的なリフォームの目安を把握し、指値金額を調整して連絡する、
という話にしました。いい形で収束できると良いのですが。期待です。
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