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珍しく苦戦している札幌６棟目。管理会社さんに状況など聞いてみたのですが、
純粋に動いている人がいないという地域的な問題にぶち当たっているようです。
先日、稼働状況の整理をしましたが、札幌６棟目が４部屋中２部屋空室ということで
稼働率を押し下げる要因になっております。普段はこの物件、空いても割とすぐに
埋まる物件なので、こんな感じになるのは珍しいです。
２ＬＤＫというファミリー間取りの４部屋アパート。２階建なのにＲＣという謎の構造。
裏路地入ったところで駐車場がないのがネックですが、生活保護のファミリーの方からの
引合が多く、これまで空室対策に苦戦した印象はありませんでした。募集すれば
１〜２ヶ月以内には決まる、というのがこれまでの展開でした。
今回は、秋くらいに一気に２部屋空室になり、その後なかなか埋まらないという状況が
続いております。家賃や募集条件など特に変えていないのですが、なぜか今回は
決まりが悪いです。
そこで、管理会社さんに市場動向や近隣の募集条件など取りまとめていただき、
何か改善するポイントがあるかを確認していただくことにしました。
自分が知らないうちに周りの常識が変わっていた、というケースは過去に東京６棟目で
経験しております。優秀な経営者であれば「おかしい」と気づく前に事前に調査をして
異変を感じ取らないといけないのですが、私はそこまで優秀とは言えませんので
身体で異変を感じ取った時が調査開始の時になってしまいます。のろまな亀です。
そんなこんなでお願いした調査ですが、結果は以下のような感じでした。
・家賃は近隣の同じ間取りで比較すると近隣最安値
・広告料は近隣の同じ間取りで比較すると妥当な水準
となると、募集条件には特に問題がないってことになります。広告料は相場と一致で
ごく一部突出して高い物件があるようですが、そこに合わせても仕方ないなと判断。
家賃も生活保護水準なので当然最安値ということになります。募集条件は改善のしようが
ないなという結論になります。
管理会社さんからは「今だけで言えば」という前置きが付いていたものの、災害級の
降雪で家を探すどころじゃないのではないか、とのお話がありました。
札幌６棟目は裏路地にあるので、道路の幅の関係で市の除雪が入らないそうです。
そのため、物件の前は雪がかなり積もっている状況だそうです。
かつ、市内も中道に入ると１車線しか見えていない状態なので、車がすれ違うことも
できないという感じだそうです。そのため、通常より３〜４倍くらいは時間が
かかってしまうのだとか。
管理会社さんの管理物件でも、単身間取りはかろうじて動きがあるものの、ファミリーは
完全に止まってしまっていて反響が全くないという状態になっているそうです。
こりゃ、個々の条件云々じゃなく、市況が悪いからどうにもならないってのが
結論ということでよさそうです。当分決まる様子はないなあ、これじゃ。
焦っても仕方ないなということがわかったので、災害級の降雪が落ち着いた頃合いに
何かしら動きが出てくることに期待しようと思います。
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