現在９位です。正月はたぶんずっと書類整理してることになりそう。
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今年の目標は「稼働率９０％を目指す」「個人の物件の入替をする」「サラリーマンを
辞めた後の仕事の種まきをする」の３つにしようと思います。
昨日は一昨日に引き続き、銀行さんに提出するための借入一覧の整理、銀行さんに
融資打診の時に当方の状況を説明するための資料のメンテナンス、あとは月中に
顧問税理士の先生と打ち合わせた後に動いた口座や積金・定期預金の情報を整理して
提出することなどを行いました。箱根駅伝を見ながらダラダラとやってしまったとはいえ
年初からけっこう仕事してる感じが出ております。
結局、そんな感じだったので、あまり真剣に今年の目標を考えられておりません！
とはいえ、ＳＮＳへの書き込みをしたり、昨年の目標をどこまで達成できたかとを
整理したりする中で、なんとなくこんな感じでいいかなーと思うところは出てきたので
それを目標にしておこうと思います（とりあえずこれでいいか感満載ですけど）。
目標その１
稼働率９０％を目指す
昨年の目標で、稼働率は達成できませんでした。２０１７年〜２０１８年に購入した
物件が稼働率向上に寄与せず、低空飛行を続けております。
しかし、いつまでも低空飛行で甘んじているわけにもいきません。９５％にいきなり
到達させるのは難しいかもしれませんが、９０％くらいまでは乗せたいところです。
ということで、９０％の稼働率を目指すことにしました。
目標達成のためには、札幌９棟目、札幌８棟目、富山１棟目が鍵になります。
札幌９棟目はテナントが購入後一度も埋まっていないとか、間取りが悪くて引合が
少ないとか、セカンドハウス的な使い方が多く短期退去が多いとか、そんな問題を
常に抱えています。ここのテナントを何とか埋めたいですね。家賃をもう一段階
下げてしまうのも手かもしれません。
富山１棟目は不可抗力ながら管理会社さんを変更することになりました。新たな
管理会社さんは客付能力に優れているという下馬評です。設備も少し増強したので
これで埋まってくれればいいなと思っております。
札幌８棟目は上記２つよりは状況は良いですが、油断してると空室が増えちゃったり
リフォームが終わってなかったりすることがあります。気を付けてチェックしないと
思わぬところで足を引っ張られます。そして民泊がダメになった後、一度も満室に
なっておらず、今も２部屋空室があります。何とかしたいですね。
この３物件で７部屋の空室があります。ここを埋めることが稼働率向上に向けた
キーになることは間違いありません。
目標その２
個人の物件の入替をする
減価償却がそろそろ怪しくなるので、個人事業主としての保有物件を入れ替えたいと
考えております。セットで売却も検討したいところです。
札幌６棟目、札幌８棟目、札幌９棟目、東京１棟目、東京２棟目、東京３棟目、
東京５棟目、東京６棟目、東京８棟目、東京１０棟目が個人保有の物件です。
このうち、長期譲渡で所有権の素直な物件は東京２棟目、東京３棟目、東京５棟目。
このメンバーだと売却候補は東京３棟目でしょうね。多少短期譲渡で税金を払うことも
覚悟するなら、札幌９棟目も候補に挙がってくるように思います。
購入はできれば東京で考えたいところですが・・・果たしてそううまくいくか。
東京法人のボリュームも増やしたいという気持ちがあり、どちらで買うべきかは
とても悩ましいのです。できれば個人と東京法人で１棟ずつくらい購入したいなあ。
でも最近東京の物件高すぎて買う気になれないです。もう出たとこ勝負だな。うん。
目標その３
サラリーマンを辞めた後の仕事の種まきをする
ＳＮＳにサラリーマンを辞めた後何をするかという妄想を書いたところ、思いのほか
反響がありました。そこで書いたのは、専業大家になるルートではなく、かといって
フルタイムで働くでもなく、余裕をもって週に２〜３回くらい働いてお金を稼ぎつつ
大家の収入とダブルインカムで稼ごう、という内容でした。
私は今ＩＴ系のサラリーマンをしており、顧客に対してシステムを提案・導入する
立場です。昔は開発もしていましたが、最近はもっぱらお客様に説明するPowerpointや
エンジニアに説明するExcelの資料を作ることの方が多いです。
お客様はエンジニアの言葉はわからず、エンジニアはお客様の言葉がわからない。
そこを翻訳して、お客様がやりたいことをどうしたらシステムで実現できるか、
そのシステムはどのように設計すればよいか、それを整理して両社の橋渡しをするのが
今の私の仕事です。
この経験って、たぶん今後も活かせると思うのです。
ＩＴ化が進んでいない不動産屋さんに、ＩＴ顧問として週に１〜２回支援に入り、
今困っていることがＩＴで解決できるのか、できるとしたらどういう手段が取れるのか、
みたいなことを検討して道筋を建てる仕事。かっこよく言えばＩＴコンサルという
言い方なのかもしれません。私はコンサルできるほどのスキルがあるとは思えないので
コンサルと名乗るのはおこがましいので、そうは言いませんけど。
（あと、大家業界もＩＴ業界も、コンサルと名の付く人は無責任な人が多い印象・苦笑）
こういう形で、サラリーマンを辞めた後に自営業として何をするかというビジョンを
より明確にして、できれば自営業になる前に顧客も抱えてしまうとか。そんな動きを
加速させることで、今の案件がひと段落した時にサラリーマンをスムーズに辞めることが
できるのではないかと思いました。
ちなみに、サラリーマン辞める辞める詐欺と長らく称されている私ですけど、
今度こそ今年の夏までに今担当しているシステムは稼働するだろうと思うのです。
そこから保守フェーズを多少こなして、年明けくらいには辞める道筋が立つのでは、
と考えております。
以上、３つの目標で今年は進めていきたいと思います！
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