現在１２位です。昨日の忘年会楽しかったなー。
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昨日のブログに書いた新規案件の話、ひとまず業者さんの買取価格が出てくるまでは
静観となります。ただ、リノベ費用の値上がりがあり、収支想定はギリギリの模様です。
立地が割と良い再建築不可の案件の話があり、冷やかし半分で見てきたら意外と良くて
これはマジになっちゃおうかなと思ったのが昨日のこと。昨日はこれに関してかなり
思考を巡らせ、情報収集も行いました。
まずは想定家賃の算出です。昨日のうちに自分なりの根拠で算出はしておりましたが、
裏を取るべく何社かヒアリングをかけました。その中で、家賃を計算する根拠となる
占有面積に対して、共用部の内階段の面積まで入れていたことに気づき、概算でそこを
差し引いた家賃にする必要があることを認識しました。間取り図もない、建物登記も
されていないという状態なので、もっと鋭く頭を働かせないといけなかったです。
次に、資金計画です。再建築不可なので銀行さんに融資打診するとかそういう話はなく
手元資金で購入する必要があります。ノンバンクさんに持っていくのも勿論やりますが
某ノンバンクさんは最近頭金４割とかすごいこと言ったりするらしいので、あまり
期待はできないなという印象を持っています。
どうやって資金を捻出するかといろいろ思案しましたが、やっぱり保有物件の売却で
至近を作るのが妥当かなと。できれば個人保有の物件を売って、今回の再建築不可を
東京法人に持たせたいという思惑があります。借地権などめんどくさい物件は対象外、
その他個別事由を勘案して考えると、東京３棟目あたりがちょうどよいのではないかと。
長期保有のタイミングだし、ロットは２部屋と小さいから、今回の物件と入れ替えると
家賃売上ベースで１．５倍以上の規模になります。立地も良くなるので、東京３棟目を
売却して、その資金で今回の案件をやるというのは資金効率が良いなと思います。
難点は、再建築可能→再建築不可と状況が悪くなってしまうこと、非常に安定した
優良物件をわざわざ手放すことになってしまうこと、でしょうか。それでも、それを
差し引いてもメリットがあるなと思うので、同時売却の形を取りたいと思います。
それからリノベ費用の確認。いつもの施工業者さんに写真でわかる範囲で概算費用を
聞いてみました。私の想定の１．４倍でした（汗）
元々想定した費用が、６〜７年前にやった東京３棟目（２部屋アパート）と東京４棟目
（４部屋アパート）のフルリノベの金額の間で、おそらく今は部材が上がっているから
東京４棟目とさほど変わらない金額ではないかという想定をしておりました。
・材料の高騰
・人工もやや単価上昇
・Ｓ造３階建なので、木造２階建より足場の費用がかかる
たぶんこの辺が私が予想した価格より高額になった理由ではないかと考えております。
ちなみに住設メーカーのＬＩＸＩＬさんは既に４月からの値上げを表明しており、
それが乗っかる前のお値段でこれだということでした。うーん、吐きそう・・・。
リノベが想定以上にかかることがわかり、収支のはじき直しが必要です。
先ほど計算した家賃と、今回計算して貰ったリノベ費用を取得額に乗せて計算すると
利回りは建物を私が希望する価格で購入できたとしてようやく１０％に乗る感じです。
ちょっとでも変われば９％台に落ちてしまいます。再建築不可なら１０％はキープしたい
と思うのが人情ですが、ちょっと何かがずれただけで１０％は切ってしまう状態です。
じゃあ見合わせるの？という話ですが・・・そこはもしかしたら低利回りでも
進めるかもしれない、という気持ちはあります。
今回の物件は立地が良い再建築不可なので、客付の容易さや部屋ごとの専有面積の広さ等
考慮すると、多少利回りが低くても買ってもいいような気はしております。前述の通り、
グロスの家賃収入は向上するので、それもメリットですね。
極東船長が以前「いいものはいつでも高い」ということを仰っておりました。
良いものはその当時の相場で考えると常に高いものである、というお話です。
まさにその通りだと思います。再建築可能なら余裕でもっと下がりますので、
この立地に再建築不可とはいえ購入できるなら多少利回りが低くても悪い話じゃない、
という考えに傾きつつあります。
あとはどうやって想定収支を上げていくか。フルリノベではなくデザインリノベに
変更して特色ある物件に仕上げることでオンリーワンを目指す作戦も考えられるし
観光地に近いことから将来的にホテルに転用する方法もあるだろうと思います。
最低限これなら仕方ないという利回りでまずは押さえて、そこから育てて家賃を
徐々に上げていく、というのも一つの考え方ですね。
そういう感じなので、やや見切り発車感は否めなかったり、最近リノベしてないから
リノベしたいなーという数字と関係ない欲求を正当化しようとしていたりする感じも
自分で理解しつつも、これは攻める方向でいきたいと考える次第です。
そうなると、物件の指値可能額がいくらになるかが争点ですが、これは元付業者さんが
今対応している業者さんからの買付がいくらになるか次第です。これが想定より
高い価格で入ると、私としてはもう終了になります。逆に、私がここまでなら妥協可能と
思っている金額の範囲での札入れであれば、元付業者さんに「プラス１０万円の買付を
入れて貰えれば通せると思います」というお話をいただいています。なんとかその線で
収まっていただきたいのですが・・・。もし業者さんが高値で入れてきたら、この話は
楽しい妄想ができたなーというだけで終了になります（苦笑）
業者さんが金額を入れてくる日取りが数日後にあるので、そこで方向性が決まります。
まずはその日を固唾を呑んで見守ります
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