現在１４位です。今日こそお歳暮の手配をしなくては・・・。
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年末だからか、不動産の動きがけっこう出てきているのでしょうか。昨日も馴染みの
営業マンから今月中に契約希望の案件の話が届いたので、現地を見てきました。
東京は相場が高騰しすぎて、私の目線に合うものが全然なくなってしまいました。
最後に購入したのは２年前の今頃バタバタやってた東京１３棟目です。あれは結構
安いお値段で買えたので良かったです。
正直なところ、最近はネット検索も全然しておらず、他の勤勉な不動産投資家の皆様と
比べてかなりサボっているという自覚があります。私の情報源はもっぱら懇意にしている
仲介業者さんからの直接の情報ばかりです。でもその中にたまに当たりがあります。
特に当たりが多いのが、地元の老舗の業者さん。ここは昔ながらの昭和スタイルを
貫いているので、まず店頭に出す、次にネットに出す、という手順を踏んでいます。
そして「面倒くさいの嫌なんですよね」と公言してはばからないスタイルです。
こういうところは情報の非対称性の原理がおおいに働くので、買主としては割安に
物件を購入することができます（その分売主さんは・・・なので売主業者さんの選定は
大事なので、売る時は気を付けましょう）
過去、この業者さんからは４棟購入しております。
この地場業者さんほどではないですが、たまに当たりがあるのが両手にこだわる
ガツガツスタイルの仲介業者さん。ブツ上げ能力は高く、玉石混合ながらもたまに
市場に出る前で買取業者さんとだけやり取りしている最中の美味しいやつを先に
持ってきてくれます。
正直、この２社くらいなんですよね。最近食指が動く物件が出てきているのって。
だから、この２社との関係は大切にしなくてはと思っています。
物件を買えるかどうかは、これまでに作ってきた営業マンの方との関係性だと思います。
情報の非対称性を大いに活用し、仲介業者さんから「こいつは信用できる」「安心して
売れる」と思ってもらうこと。それが良い物件情報を得るために必要なことかと。
今回もそんな流れで物件情報が流れてきました。私が扱うにしては少しロットが大きい
再建築不可の物件。まだマイソクもなく、謄本等々が送られてきただけです。
建物面積から類推して間取りを予想し、リノベしたらこのくらい費用かかるかなと
想像して、そこから逆算して価格を考える。そんなざっくりとしたスクリーニングを
行った結果、まあもしかしたら回るかもしれないなあという印象は持ちました。
なんとなく、内見ノルマもありそうだったので、とりあえず見に行きますねと回答。
昨日現地を見てきた次第です。
見てみた感想は「あれ、これ意外と悪くないかも」でした。３階が増築されており、
ルーフバルコニー付きとして賃貸付したら少し家賃が高く取れそうな気がします。
フルリノベしたら４０平米の１ＬＤＫが２部屋と２０平米の１Ｋが１部屋。
立地としては観光地徒歩圏なので、インバウンド需要が回復すればホテル仕様でも
面白いと思います。
業者さんだけに出していて、業者さんの買取価格の目線は把握しました。
今はエンドさんと業者さんが競合したら、エンドさんに売る方針を会社が取ってると
いうことでしたので、業者さんと同じ額で買付入れれば勝てるということになります。
現在業者さんが入れている額で収支計算してみました。正直、ここ最近の材料の高騰で
リノベ価格がどのくらいになるかが想像ついていないのですが、以前東京４棟目で
４部屋アパートのフルリノベをした時の価格から少し割り引いた金額を仮に想定。
その金額と、ホームズとかでざっと見てみた家賃の相場とを組み合わせて考えると
うまくいけば利回り１２％くらいで回せそうです。これはなかなか悪くないかも。
問題は資金調達です。はっきり言って、現金はいつも手元にありません（偉そうに
言うなという話ですけど）。ただ、今回の案件はとりあえず年内に手付だけ入れて
契約してくれれば、引渡は春先になるだろうということです。登記だの測量だの
いろいろと手間がかかるみたいです。それであれば、手付だけ打って資金繰りは
じっくり後からやればいいんじゃない？という発想も。ノンバンクさんを当たる
時間もできますし、３ヶ月あれば物件を１つ２つ売って資金に充てることもできます。
（また危険なことを言ってるよこいつ、と思われること請け合いの発言）
そんなわけで、前向きに検討するために、家賃相場とリノベ金額に関して有識者の
お知恵を拝借し、もし私の想定がそこそこ妥当なら攻めの一手を打つかもです。
なーに、しくじったって手付金と仲介手数料が飛ぶだけです（充分痛いけど）。
過去にこういうバクチを打ったことがありますが、１勝１敗。
１回は見事融資をつけきれましたが、もう１回は期待していたところに振られて
手付金と仲介手数料が没収されました。ちゃんと勝ち目があるかを予想した上で
明日までに買付入れるか入れないかを回答しなくては。
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