現在７位です。今日も食べ物ブログ更新できるか怪しい時間だなあ。
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東京２棟目の長期入居いただいているお部屋で修繕のご依頼がありました。
１０年以上お住まいの方なので、工事の希望にはご対応させていただきます。
東京２棟目と言えば、とにかく入退去が少なくて平和な物件です。
購入して９年経過していますが、５部屋中２部屋は当初購入した時にお住まいだった方が
そのまま住み続けてくれていますし、５部屋中１部屋は購入後に客付した事務所さんが
ずっと入ってくれています。そして１部屋は１度入れ替わったけどそれ以降安定、
残り１部屋は何回か入れ替わりましたが、今回入った方がけっこう安定して入居を
続けてくださっております。
立地が良くて家賃がお手頃なファミリー物件、というところが良い感じなのかも。
とにかく入れ替わりが少なく、滞納もないというのは平和です。ありがたいです。
平和すぎて保有していることを忘れるくらいの勢いです。
とはいえ、この物件にも課題はあります。購入後に大規模修繕をしましたが、
そこからもう７〜８年が経過しています。大規模修繕時にやり残した箇所が怪しいですが
お部屋の中に漏水が発生している疑惑がある部分もあります。汚くなってきているので、
１０年を目処にもう一度必要な箇所だけ修繕しないといけないだろうなあと考えてます。
そうなると、あと３年くらいしたら実施って感じかな・・・。
さて、普段は静かな東京２棟目ですが、最近ちょいちょい何かが起こっております。
今回は購入前からご入居いただいている入居者様から管理会社さん当てに連絡があり
不具合箇所がいくつかあるので直してほしいという要望を受けたそうです。
管理会社さんの依頼で修繕をやる業者さんが現地に行き、内容確認の上見積書を
送ってきました。
・トイレのドアノブがバカになってる
・浴室扉のパッキン劣化
・浴室扉のパネルに腐食
・キッチン換気扇故障
・クロスにカビあり
緊急事態ではないけど、積み重なると気になる。そんな感じの修繕内容です。
冒頭で述べた「雨漏りの疑い」なのですが、今回のお話をいただいたお部屋です。
入居者さんもそんなに頓着しない方のようで、カビが生えたらクロスを張り替えて
貰えるならそれでいい、というおおらかなコメントをいただいております。
建物に与えるダメージがあるのは承知しているので、本来なら雨漏り自体を止めるのが
正しいのはわかっています。ただ、やるなら足場をかけて漏水個所を特定して修繕という
流れになり、普通に１００万以上のお金が出ていきます。どうせ足場をかけるのであれば
まとめて大規模修繕にしてしまいたい気持ちもあり・・・。そこが判断を鈍らせている
要因の一つではあります。
あと３年今のまま粘って、まとめて大規模修繕する時にこの雨漏りも対処する。
そんなプランで考えていますが、その間にどのくらい建物にダメージが入るのか。
そこは不安です・・・。
今回もたぶんクロスのカビがきっかけだったのでしょう。そのついでに、気になるとこを
一通り依頼してきた、という流れと想像します。
長期入居いただいているお客様なので、工事は対応します。それは既定路線です。
お家賃を累計でいくらいただいているのか？と考えれば、これは当然と思います。
ただ、見積額が感覚的にちょっと高い感じが・・・。
時系列や地域差もある話だと思うので、この感覚が一概に正しいとも思ってませんが。
例えば浴室扉ですが、札幌で５年〜７年くらい前に浴室扉の交換をしたことがあります。
既存のもので合致するサイズがなく、特注品をオーダーして交換を実施したのですが
その時のお値段と今回の工事のお値段がほぼ変わらないのです。今回の工事は
パネル交換とパッキン交換だけなので、特注品よりは絶対安いと思うのですが・・・。
また、キッチン換気扇交換も札幌でやる価格よりも２５％増くらいのお値段でした。
これもちょっと高い印象が。
管理会社さんが委託している業者さんのことは私も知っており、何度もお仕事を
お願いしております。仕事は丁寧できちんと仕上げてくれる会社さんです。
真面目過ぎて手の抜きどころがわからず、賃貸だからこんなもんでしょという
ある意味不真面目な見積ができない会社さんなのだと私は理解しております。
だからどうしても、価格優先の場面だとアンマッチが発生しちゃうんですよね。
また、地域も時期も違う見積と比較するのはずるいよねというのは私自身も理解は
しております。あの頃に比べて部材は値上がりしているわけですから、それに伴い
材料費は上振れするのも当然でしょう。人件費だって、地域によって賃金が変わるので
札幌だとこうですという内容を東京で当てはめることが本当に妥当なの？と言われれば
それは怪しいよねと思う自分もいます。
なので、これはこれで相場として妥当です、と回答いただけるなら、そのまま納得して
工事をお願いしようと思いました。逆に言えば、これは相場通りということでいいのか、
という質問はぶつけようと思った、ということになります。
普段ならあまり値引交渉みたいなことを管理会社さんにしたくないと思うのですが、
今回は類似の工事が（時期も場所も違うけど）頭の中にあったこと、管理会社さんが
お願いしている施工業者さんが「丁寧だけどやや高め」という先入観があったことで
少し交渉してみようという気持ちになったのだと思います。
ということで、管理会社さんには札幌での工事価格がこのくらいだったんだけど
それと比較してちょっと高い気がする、ということをお伝えしました。
あまり無理を言って工事の質を下げることはしたくない、ということも併せて伝え
何としても値引いてくれという話ではないということは伝えたつもりです。
ただ、メール見返してみると、これが相場ならそれでいいですみたいな一言が
入ってないので、値引きしてくれという圧力に見えてしまったかもしれません。
この点は反省。
管理会社さんからは翌日になって「提示いただいた価格を出して交渉した」ということと
若干ですが値下がりしたお見積書が届きました。うーん、なんか悪いことしちゃった。
根拠のない値引をさせてしまったので、ちょっと申し訳ない気持ちです。
ともあれ、値引していただいた以上、何も迷うことはなくなりました。
工事対応、よろしくお願いいたします。入居者様に納得いただけるお部屋にするのが
不動産賃貸業を営む者として大事なことなので。
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