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東京６棟目の募集条件にフリーレントを加えることにしました。家賃を下げるよりは
一時金を下げて対応した方がいいだろうと思うためです。初期費用緩めてブーストです。
東京６棟目も以前から言っているように待ったなしの状況が続いております。
今まではこんなことあり得なかったのですが、退去後に９ヶ月埋まっていないという
ちょっと考えられないくらいの異常事態。最初のうちは確かに市況の変化を読めておらず
結果として条件が他に比べて高くなっていたのは否めません。ここは私の感度の低さが
原因なので、ポンコツ大家だという評価を甘んじて受け入れます。ただ、条件を
改めてある程度妥当なラインに持ってきた後も、なんだかんだと苦戦気味であることも
また事実です。これはさらなる危機感を持った方がいいのではないかと。
東京６棟目を取り巻く市況の変化は、おそらくですがコロナ禍においてホワイトカラーの
労働者に対しては、テレワークが浸透してきているからであろうと思っております。
テレワークによる変化は
・出勤回数の減少により、オフィスの近くに住むことのメリットが低下
・自宅作業の増加により、自宅の広さなど「おうち時間」の快適さを重視する姿勢が増加
という２点だと思います。
東京６棟目はどちらかというとテレワークがない時代にフィットしている物件です。
・某ビジネス街のターミナル駅徒歩圏
・２０平米程度のワンルーム
よって、テレワークがない時代は引合も多く好調だったのが、テレワークがある程度の
前提になる時代においてはニーズが合わなくなってしまった、というところが真相と
思っています。
遅ればせながらその変化に気が付いた私は、その後は対策を取りました。
家賃をまずは近隣と同等くらいに下げる、広告料を引き上げる、などの手を打って
入居促進につなげようとしています。しかし今のところは残念ながら効果が出ておらず
相変わらず空室は空室のままです。引合は増えているようなので、効果がないわけでは
ないようなのですが、まだ成約になるほどのインパクトは出ておりません。
そして、その１部屋が決まらないうちに、もう１部屋の退去予告が発生してしまい
まずいことになった・・・と思っております。４部屋しかないアパートなので、
２部屋空いたら稼働率は５０％。ダメですよねこれ。追加の対策を打たなくては。
先日、管理会社さんが現地仲介業者さんを回ってヒアリングしてみるということを
仰っていたので、是非その結果をフィードバックしてくださいとお願いをしました。
本当は自分で行くべきなのでしょうけど、なかなか時間を作るのもしんどい状況につき
お願いしてしまった次第です。いろいろ気にかけてくださり感謝しております。
問い合わせ件数は策を打ってなかった繁忙期よりもちょっと増えています。
家賃を下げたり広告料を上げたりした効果はあったのだろうな、と思います。
しかし、６月は内見ゼロ。問い合わせはあるけど・・・が続いている状況です。
７月に入って内見が１件発生しましたが、これも成約には至っていない模様です。
管理会社さんからは、空室が２部屋に増えてしまうことを考えると、家賃をもう一段階
下げるか、フリーレントなどつけるか、何かしら対策をしておいた方がいいのでは、
というご提案を受けました。あ、なるほど、フリーレントはいいかもしれません。
家賃は下げるとなかなか上げられないですが、フリーレントであれば家賃は下がらずに
一時金だけで済みます。フリーレントをつけて１ヶ月早く決まるなら良いでしょう。
家賃を下げる →入居者様向けサービス
広告料を上げる→仲介業者様向けサービス
という対策を打ってきたので、次は入居者様向けにフリーレントをつけるのが
良いかなと思った次第です。
本当は家賃を下げた方が即効性があるのだろうと思っています。管理会社さんから
仲介業者さんにヒアリングをした結果を貰ったのですが、家賃をもう一段階下げると
即効性があるのではないかという話があったようです（今の家賃でも「それなり」という
評価は得ています）。家賃を下げない場合の次善の策として、フリーレントがいいのでは
と言ってくださった業者さんがいたということでした。
これでまだ引きが悪いようなら、いよいよ家賃を下げるしかないかなー。
ま、覚悟はしておこう。
この一手で状況が改善することに期待したいと思います。
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