2021年07月02日

見積の行方とトイレの再利用。

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札幌11棟目、見積金額を下げるために管理会社さんが動いてくださっております。

工事開始まではまだもうちょっと時間がかかりそうです。



今年になって購入した札幌11棟目。札幌10棟目の隣地で、地続きになってます。

お値段は決して安くなかったのですが、隣地が購入できて土地が広くなり、一般的な

戸建用地として売却可能な広さ&接道になったのは大きいと思います。



本当は購入してすぐ売却してもよかったのですが、タイミングよく(?)札幌10棟目が

賃貸が決まったところだったので、賃貸借契約があるのに更地にして売るというのは

ちょっとできないなと判断。当面、両方とも賃貸で回して、裏が出て行ったところで

売却して売却益を得るのがいいのかなと思いました。



ちなみに、札幌11棟目が売りに出る前に、仲介業者さんが義母のところに電話を

くれたことで、今回の取引が実現したわけですが・・・仲介業者さんは札幌10棟目を

「空き家」と判断して、両方一括で売ったらより売却額が高くなるだろうということで

電話をしたということでした。たまたまこの時は本当に賃貸募集中だったので、

空き家だったのは確かです。もし誰かが賃貸中で入居していたら、札幌11棟目の

売却の話は私たちのところには来なかったのかもしれません。そう考えると、

絶妙なタイミングで空室になってラッキーだったとも言えそうです。



ともあれ、そんな経緯で無事に購入できた札幌11棟目。しかし、相場程度の金額で

購入しているので、収益性は決して高くありません。なので、リフォームのコストは

下げられるなら下げたいところです。管理会社さんもそれは理解してくれているので

いろいろと努力してくれているようです。



そういえば、某政府系金融機関さんにリフォーム融資を打診しようと思っているのですが

なかなかお見積が出てきません。札幌10棟目の時にコストダウンを頑張りすぎて、

結果として着手が遅くなり収益化が遅れたことがありました。それを思うと、

見積を頑張りすぎるのも果たして?という側面はあります。もしかしたら今回も

頑張りすぎているのかなあ、とか思っていた頃合いに、管理会社さんからLINEで

「電話できる時間ありますか?」と。夜になってお電話してみました。



見積が出てくるのが遅い理由として「業者さんの現調によって工事内容が微妙に

増減しており、まだ確定していない」ことが挙げられるそうです。



例えば、一度出てきた見積に対して、現地で管理会社さんがチェックをかけて

ここは不要とかそういう形でそぎ落としていっているのですが、それを反映した

見積が再提出される時に、ここの配管は工事が必要とか追加でわかったことが

加わったりして、なかなか最終的な確定の工事項目で固まらないのだとか。



後から追加になるくらいなら、最初にきちっと項目が洗い出せていた方が良いので

引き続きその点は管理会社さんに頑張っていただく方向です。よろしくお願いします。



そして、管理会社さんからコストダウンの方法として提案されたのが・・・

他の解体現場から出てきた使えそうな部材を再利用してはどうかというお話です。



たまたま、管理会社さんが絡んでいる建物の解体事案があるそうです。

その建物に設置されているトイレが温水洗浄便座付きで割と新しいものらしく

もし使えそうならそれを取り付けることで人工代のみになり安く工事ができるはず、

という話でした。



トイレは壊れているわけではないので、いったんは見積から外してもらうことに

しております。ゆえに、この提案を是とする場合、コスト的には上がることになります。

ただ、トイレも工事しなくてよいとは言ったものの、古い型式だとボールタップが

どうのこうのとかでトラブルの温床になる可能性は否めません。そう考えると、

安く工事できるなら最初にやってしまった方がいいのかもしれないなあと。



最終的に、安くやれるのであれば工事してもいいだろうという気持ちになりました。

管理会社さんにはその方向性をお伝えした次第です。



ただ、管理会社さんもまだ現物を見たわけではないので、現物の写真を確保して送るので

それを見て最終判断しましょうということになりました。きれいなトイレという前評判の

通りのものが来るならいいのですが、もし違ったら嫌だなあ(笑)



ちなみにトイレは4つ手に入るそうです。なんかそれだったら、他の物件でも

トイレが古い部屋がいくつもあるから、そこと交換してもいいような気はしました。

写真を見てから考えようかな。



札幌物件でトイレが古いなと思うのは、札幌6棟目・札幌9棟目・札幌10棟目です。

札幌10棟目は入居中ですけど、管理会社さんが「交換したら喜ぶと思います」と

おっしゃっていたので、それであればやってもいいかなと思いました。

札幌6棟目は空室がないから調整がややこしくなりそうですが、それ以外の物件は

空室もあります。各物件の管理会社さんと調整しながら決めればいいかな、と。



ちなみに、札幌8棟目のファミリー部屋は温水洗浄便座がついてた方がいいだろうと

思いますが、そこまでトイレの方式は古くないので、トイレごと交換する必要は

ないだろうと考えています。



安く設備が更新されるのは良いことなので、前向きに考えようと思います。



ということで、管理会社さんにはいろいろとお手間をかけさせてしまっておりますが

引き続きよろしくお願いします。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 札幌11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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