2021年06月11日

札幌9棟目の売却に向けて、管理会社さんのやる気スイッチを押す。

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札幌9棟目の管理会社の社長から電話があり、あれこれと会話しました。

話の流れで、札幌9棟目を売却する話をさりげなくプッシュしてみたり。



なかなか契約が確定にならず、その時を今か今かと待っている札幌9棟目。

何度も何度も、申込をいただいたところから振られているので、今回こそは最後まで

突っ走ってほしいと祈っております。これが決まってくれると、残りの空室に対する

プレッシャーがだいぶ和らぐんですよ。だって他は最悪家賃ちょっと下げて、

借上ビジネスやってる法人さんに借りていただければなんとかなりますから。

(簡単に書いてるけど先方にも条件があると思うので本当に何とかなるかは不明)



なんせ、テナントは家賃収入に対して占める比率が半端なく高いです。

今回の部屋だと、一番安い部屋の6倍以上の家賃が入ってきます。

そこ、一番安い部屋が異常に安いだけって言わないの!(正しいけど)



なので、テナントが埋まることで収益性が満室想定にだいぶ近づきます。

満室想定家賃に近づくってことは・・・売却時にそれなりに高く売れる可能性が

高まるということです。そう、私としてはもうこの物件売ってしまって自己資金に

化けさせた方がいいのではないかと思っています。



10年返済で借りているので、残債もそれなりに減少しています。なので、そこそこに

手元にお金は残せそうです。しかも運営成績が微妙な劣等生を切り離せるチャンス。

個人の短期譲渡ということになるので、かなり税金はかかってしまうのですが、

今のご時世だと手元にお金を作っておいた方が機動的に動けそうという思惑もあります。



ただ、売却の依頼をする予定をしている仲介業者さんがあまりやる気を感じていないのが

これまでの悩みでした。この物件は管理会社さんに売買仲介に入って貰っていますので

売却も管理会社さんに依頼するのが筋です。筋であるとともに、売買担当をしている

管理会社さんの社長の性格を考えたら、そうしないと次の物件を積極的に紹介して

くれなくなることでしょう。義理を欠いた行為はしてはいけません。



社長には依然「売りたいんだよねー」という意向は伝えたことがあります。

しかしその時はあまり前向きではなく、外壁やらないと売れないとか、あまり高く

売れないとか、そんなことを言っていたのです。じゃあ外壁の見積を取りましょうと

いう話もしたのですが、その後見積を送ってくる気配はなし。



良くも悪くも売却は社長にやる気を出してもらえるかで成果が決まる会社さんです。

やる気を出してもらわなくちゃ、売れるものも売れません。でもやる気を出したら

かなりの精度で売ってくれます。やる気を出させるタイミングをうかがうのが得策。



そのチャンスが巡ってきたのは先日でした。

社長から電話があり、新築用地を仕入れたのでどうかという提案があったのです。



その提案自体はだいぶ先の話だし、そもそも土地の割方次第でどうなるかがわからない

不確定要素が多い話だったのですが、実現してうまいこと融資が得られるのであれば

面白いなと思いました。なので、それに対してはもし実現するなら是非声をかけて、と

お願いをしました。



ただ、自己資金が必要そうな案件なので、ちょっとそこがなあ・・・みたいなことを

口走りながら、ここでピンときました。札幌9棟目を売れば自己資金できるので

そういう案件が来た時機動的に動けるんですよねえ、と。



なんとなくですが、社長のやる気がちょっと入った雰囲気を感じました。

「あの物件、ずっとひろ*さんが持つ必要はないと思っていたんですよ」などと

言いながら、ちょっと早い気もするけど確かに今売って自己資金にするのは悪くないかも

しれないですね、と。



元金均等の10年なので、すでに3割くらいは残債が減っていることなども説明して

正確なところは顧問税理士の先生に聞かないとだけど、まあそれなりに手元にお金は

残せるのではないかと思うと伝えました。



外壁やらないと売れないって前に言ってましたよね、と聞いてみましたが、

まあそれは見積取った上で外壁の費用の半分も値引きすればどうとでもなりますよ、と。

この間と言ってることが違う〜(苦笑)



でもこれはちょっと乗り気になっている気がします。

安いけど施工までかなり待つ業者さんがいるので、そこで外壁のお見積取りますよと

言ってくださったので、まずはその動きを待つことになりました。



札幌9棟目は賃貸の面では比較的劣等生なのですが、含み益という意味ではそこそこに

優秀です。相場より高利回りで買っているので、相場で売れればお金が入ってきます。

今はコロナマネーで相場もちょっと高騰気味。チャンスかもしれません。

いい形になるよう、引き続き調整していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:18 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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