現在７位です。ＧＷボケしてるようなしてないような変な感じ。
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千葉１棟目の管理契約をどうしたものか悩んでおります。頼む相手は決まっていますが、
２つあるプランのどちらを選択すべきか、というところで悩み中です。
千葉１棟目は一年以上入居が決まらないという長いトンネルに入っておりました。
私が有効な手を打たずにダラダラしてしまったのが一番の原因です。家賃相場の変化を
敏感に察知せず現状の家賃のまま募集を続けてしまったとか、原状回復の仕様を
どうするか決めるのが遅れてしまったとか、そういう理由が重なって遅れてました。
家賃を少し下げて、広告料を増やして、外壁塗装をして、室内洗濯機置場に変えて・・・
そんなことを積み重ねた結果、入居申込を無事に頂戴することができました。
無事に決まって良かったです。めでたしめでたし。あとは家賃が入るのを待つばかり。
・・・と思っていたのですが、もう一つ検討しなくてはならないことが残ってました。
管理会社さんに、どの管理プランで依頼するかということの検討です。
私が東京の物件をお願いしている管理会社さん（東京２棟目、東京３棟目、東京５棟目、
東京６棟目、東京８棟目、東京１０棟目、東京１１棟目、東京１２棟目を管理委託して
おります）は、プランが２つあります。通常の家賃の５％の管理プランと、面積に応じた
料金を毎月支払うことで原状回復の費用を管理会社さん負担としてくれるプランです。
基本的には、原状回復の費用まで負担してくれるプランを選択しておりますが・・・
今回はファミリー物件で室内面積もそこそこ広く、それでいて都内と違ってそこまで
高い家賃はとれておりません。果たして本当にコストメリットがあるのだろうか？
という点をちゃんと考えないといけないと思います。
計算したところ、支払う管理費の差額は６３００円程度。２年で１５万程度の差に
なります。４年お住まいになったら３０万の差です。建物の延べ床面積は６０平米弱。
３０万先に積み立てておいて原状回復をするなら、相当いろいろできそうです。
原状回復費用負担のプランは、対応できる工事の範囲が決まっています。
細かくは忘れてしまったので管理会社さんに再確認しないといけませんが、少なくとも
クロスやＣＦなど基本的な部分はプランの対象であったのは覚えております。
クロスとＣＦ・畳だけで３０万も使わないよね、きっと。
原状回復のプランの範囲の再確認が済まないと何とも言えないですが、たぶんこの物件は
原状回復負担のプランは適していないだろうなあという気がします。都内の物件に比べて
家賃が安いため、管理費が重くなるのは好ましくありません。仮に１年とかで退去と
なってしまうなら、原状回復プランもメリットがあると思い餡巣。しかし２ＬＤＫという
間取り特性を考えても、原状回復がそんなに頻繁に起こる可能性の方が低いだろう、と。
物件戸数が増えてきているせいか、最近あまり考えずに惰性で仕事をしてしまっている
部分が割とあるので、たまにこういう形で自分のお仕事っぷりに問題がないかを
確認して振り返るタイミングが必要なのだろうなと思います。今回はちょうどいいので
改めて原状回復負担のプランの役務範囲について確認し、適切な管理費の形態を
模索しようと思います。
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