現在７位です。一足早くＧＷが明けました。休んだ気がしない（苦笑）
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極まりが悪い仙台２棟目、任せきりにしていましたが、ちょっとまずいと思いまして
義母や売買仲介してくれた業者さんと会話をして打開策を検討しました。
今年は動きが悪い私の保有物件群。空室機関が長期にわたっていた千葉１棟目が
外壁塗装後すぐに入居申込になったのは朗報でしたが、今まで優等生だった東京６棟目が
コロナによる働き方の強制的な変更により近隣相場が落ちてしまい、苦戦を強いられて
おります。また、東京８棟目もコンセプト物件なので入居の足は大きくは伸びにくく、
それでいて一気に３部屋空くというタイミングの悪さから、未だ２部屋空室の状態です。
そして、これらが片付いたら、東京１２棟目をどうしていくかを真面目に考える必要も
出てきます。本当は札幌８棟目のサテライトとして運用したかったのですが、母体の
札幌８棟目で空室が大量に出てしまったので、それどころではなくなり放置プレイ中。
東京１０棟目のレンタルスペース運用の検討も進めなくてはなりません。
札幌に目を転じれば、ここ１～２年ほど安定感に欠けていた札幌５棟目は売却したので
悩む必要がなくなったのですが、永遠の問題児である札幌８棟目で３部屋の空室、
ゲテモノ喰いしてしまった札幌９棟目で３室の空室が残っております。札幌９棟目の
テナントは入居申込をいただいたものの、果たして本当に入居になるかは契約して
入居に実際に至るまでは何とも言えません。そして札幌１１棟目の戸建を新規に
購入しているので、こちらの再生にも取り組まなくてはならないです。
富山では、今年完全な無風状態だった富山１棟目に対するテコ入れも検討する必要が
あります。昨年は３部屋出て３部屋入るみたいな動きの多い一年でしたが、今年は
閑古鳥。賃貸の担当が元の担当さんに戻りました、という連絡があったくらいで、
何も始まっていないしなにも終わっていない、みたいな状態です。入居も退去もなし。
ここもテコ入れしないといけないです。残り３部屋、一度くらいは満室にしたい。
仙台では、仙台１棟目こそ安定しているものの、仙台２棟目が想像していた以上に
出足が悪く、義母がストレスを抱えてしまっています。残り８部屋、これも優先度は
非常に高い案件ですが、私が現地を全く見に行けてないこともあり、コントロールが
難しいと感じております。
結局、今のところの空室は合計すると２３部屋。入居率８０％を切っている状態が
続いております。やばいよ、やばい。
どの物件に一番力を入れるべきか。考えた結果、優先順は以下となりました。
①仙台２棟目
②東京８棟目
③東京６棟目
④富山１棟目
⑤札幌９棟目
⑥札幌８棟目
⑦東京１２棟目
⑧札幌１１棟目
７部屋の空室を抱える仙台２棟目が堂々の優先度第一位は当然のことでしょう。
次に、家賃が高い東京物件ですでに仕上がっているもの。これを埋めたら動きが鈍い
富山と札幌に注力し、これから商品としてどう売り出していくかを考える必要がある
東京１２棟目と札幌１１棟目が最後に来るというイメージです。
ということで、仙台２棟目に関して、キーマンである売買時の仲介業者さんと義母に
話を聞いてみました。
最初に、義母に話を聞いたところ、以下のような問題点が出てきました。
・現在専任で任せている賃貸の仲介業者さん（＝売買の仲介業者さん）が決めてこない
・売買の仲介業者さんに室内リフォームを任せたが、追加工事が発生した
しかもその見積が未だ出てこない（約１ヶ月くらい待たされている）
・プロパンガスの切替が一向に決まらない、これも売買の仲介業者さんに一任している
なかなか入居が決まらない問題に関しては、仲介業者さんにも改善は求めており、
募集窓口を増やすなどの対策を取って貰っています。ただ、仲介業者さん自身も
なぜここまで決まらないのかがわからないと頭を抱えている状態であり、有効な手立ては
見えていません。
しかし、それだと私も困ります。仲介業者さんに対しては、申し訳ないけど４月一杯で
専任は解除、他社さんにも大家から直接依頼させてもらう、ということで合意は
得ております。申し訳ないとは思いますが、やむなしです。他社さんにも話を伺い、
決まらない理由を探っていきたいと思います。
なお、仲介業者さんからは「ウォシュレットのチェックを入れて検索する人が多い」
という情報を入手しました。入居決定後に希望者に対して設置するということでも
この条件をポータル上でＯＮにすることができるということでしたので、それなら
キャンペーン化して検索条件に引っかかるようにした方がいいですよね。仲介業者さんに
こちらから提案し、条件に組み込んでもらうことにしました。これで少し引きが良く
なってくれればいいのですが・・・。
リフォームとプロパンに関しては、確かに確認が必要です。他社さんに依頼するにあたり
どこが入居可能でどこが工事必要かをきちんと把握しておかなくてはなりません。
義母を介していると話がよくわからなくなることもあるため、私から仲介業者さんに
直接確認を取りました。その結果、リフォームもガス会社さんもようやく調整が
ついたので説明できる状態になった、とのこと。
リフォームに関しては、工事を行っている最中に見つかった排水つまりやトイレの
フロート弁などの細かいものもあれば、前のオーナーさんがお風呂にＤＩＹの工具を
置いていたために浴槽に色が移ってしまったので浴槽事態交換、のような重いものも
ありました。浴槽は美装で落ちると思っていたようです。
義母は追加工事に納得がいっていないようでした。追加として提示されたものの
一部には、最初に見積作業している時から把握されていた問題もあり、それを最初の
見積に入れていなかったのがおかしい、やらなくても入居付できると判断して見積に
入れなかったと捉えていたのに今更それを言われても納得いかない、とのこと。
業者さんの立場になれば、見積に入っていないことを後からやるなら追加というのは
当然の立場ですが、プロとして必要十分を提案していると思っていたと素人に言われると
なかなかきついんですよね。サラリーマンの仕事で逆に私が言われることがあるので
苦しいだろうなと思っています。そこは同情します。
ただ、義母の気持ちも当然収まらないでしょう。いつもお願いしている別業者さんに
頼めば、追加見積なんて言わずに当初予算の範囲でついでにやっておいてくれるのに、
ということもしきりに言っています。たぶん、どこかしら落としどころを探さないと
永久に平行線です。
なので、仲介業者さんには、できれば義母が一番納得してないこの項目だけは
泣いて貰えないか、とお願いをしました。これについては検討してくれるそうです。
これで義母の気持ちが収まると良いのですが・・・。
それからガス会社さんの切り替えについては、無償でできる範囲に関しての折衝を
してくれていたそうです。そして最終的に、ここまでなら無償でやる、これ以上は
オーナー負担とする、というところをまとめていただきました。
エアコンと給湯器を無償貸与、基本的な工事も無償で実施。
バランス釜のお風呂を更新する作業に必要な費用は施主持ち、電気温水器を給湯器に
接続する工事も施主持ち、ということで提案されてきました。
この場合、オーナーサイドでの負担は２００万以上になります。
バランス釜のお風呂は３部屋しかないので、こちらは５０万弱で済むのですが、
給湯器との接続工事で１部屋あたり１１万（税抜）かかり、これが１５部屋なので
なかなかハードなお値段になっております。
ここはまだ方針だしきれてないですが、電気温水器自体はとりあえず残して、
入替の時に順次切り替えることにしようかなと思っています。初期費用として
出ていくボリュームがでかくなりすぎるので、当面は電気温水器でいいかなと。
バランス釜のお風呂は変更の工事を施主負担で行おうと思います。
ただ、バランス釜はまたちょっと別な問題もあり・・・。
ここは仲介業者さんに相談中なので、また別の機会にブログネタにします。
入居促進のため、ウォシュレットの設置と他業者さんに情報開示する準備をする、
というところでは一定の進展はあったと思います。少しでも決まってくれると
良いのですが。
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