現在１１位です。今日はおいしいもの食って散歩する一日にする予定。
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毎度お騒がせの問題児、札幌８棟目。今度は漏水とのお話が出てまいりました。
しかもまだ確定ではないものの、屋上防水が切れてるのが原因っぽいとのこと。あちゃ。
札幌で今残っている物件の評価は、優秀なのが札幌６棟目、札幌７棟目で、劣等生が
札幌８棟目と札幌９棟目です。札幌１０棟目はよくも悪くも戸建だから管理という
観点ではいったん脇に置いておきます。
札幌８棟目、札幌９棟目で共通して問題になるのは、入居者様の属性と建物の状態です。
札幌８棟目、札幌９棟目ともにあまり建物に手をかけられていない状態で購入してます。
だから多少手間がかかるのは仕方ないのですが、まさか札幌９棟目は外壁が落下するとは
思いもよりませんでした。札幌８棟目はもともと結露に弱いという評判を聞いては
いたのですが、実際結露のせいでボードが腐ったり水が垂れてきたりといった事故が
ちょいちょい発生しております。ロスナイつけててもまだ結露出るとか、どんだけー？
札幌８棟目は１Ｒで３点ユニットという間取りに競争力がない部屋が混在していたり、
２ＬＤＫのお部屋もどういうわけかトラブルを起こす入居者様が多かったりで微妙。
札幌９棟目は１Ｒで３点でもユニットでもないバストイレ一緒とか、ちょっとした
ネタじゃないかと思うような間取りがいっぱいです。こちらは属性以前に引き合いが
ないため、基本的には貧困ビジネス系の会社さんのサブリースとか、出張需要を
取り込んだ部屋作りとか、通常賃貸とは目先を変えた内容で何とかしのいでます。
手間のかかる札幌８棟目と札幌９棟目。札幌９棟目は難物な分だけ利回りも高いので
テナントとか決まったら利益が出る額で売却に出してしまおうと思っています。
札幌８棟目は残債を打ち消せる金額で売れると思えないので、今のところはキープ。
多少ストレスはかかりますが、騙し騙しで保有して残債が減るのを待つかなと。
（金融緩和の頃合いに、融資が出るからって買っちゃったアホな自分が悪いのです）
今回はそんな札幌８棟目の話題です。
短期解約違約金等が振り込まれたお部屋の原状回復に現在着手しているところです。
違約金などの話もありごたごたしていて、先日よりようやっと原状回復の工事が
始まりました。最初に天井を剥いて、結露対策のグラスウールを巻くところからです。
今シーズンの札幌は寒すぎて、今まで平気だった部屋に結露が発生してしまいました。
起こりえることがわかってしまった以上、対策を取らないと次に借りてくださった方に
ご迷惑をかけてしまいます。工事不可避です。
工事が進みはじめたタイミングだったでしょうか。ある日急に管理会社さんの社長から
電話がありました。社長から電話があるってことは、売り物件のお話か管理の悪いお話の
どちらかなんだけど・・・。
電話に出ると、残念ながら悪い話の方でした。
曰く、原状回復している部屋で天井を開けてみたところ、ぽたぽたと水が漏れている、
とのことです。おそらく原因は屋上の防水が切れていることではないかという話でした。
この原因が本当だとすると、なかなか頭が痛い話です。
札幌８棟目は確かに前オーナーが何も修繕をしていなかったので、建物の状態は
よくないということは理解しておりました。購入後、喫緊の課題になりそうな外壁の
一部については工事を実施しております。本当は昨年次のステップをやろうかと思って
いたのですが、コロナもあってうやむやのうちに何もしないで終わってしまいました。
この夏、何かやろうかと思っていたところでしたが・・・夏を待っている余裕もなく
すぐに外壁塗装しないといけないのかしら。そうなると、お願いするつもりだった
業者さんではない別の業者さんに依頼しなくてはならなくなる？それもちょっとなあ。
原因が屋上防水ではなければいいのだけれども。
しかしそんな願いもむなしく、原因は屋上防水が切れていることであろうということで
ファイナルアンサーになってしまいました。
管理会社さんには、もし可能であれば応急処置で漏れを止めることはできないかと
相談しました。この夏くらいに屋上防水をやろうと思っていたので、それまでは延命を
させておいて、夏に本格工事という流れに持っていきたいです、と。
管理会社さんにてこちらの要望をご検討いただき、最終的に応急処置で何とかする、
ということでご対応いただけることになりました。無理を聞いていただき感謝致します。
ただ、当然ながら管理会社さん曰く「万全ではない」とのこと。そりゃそうです。
なので、当面は雨が降るたびに現地見に行くことにします、ということでした。
うー、なんか申し訳ないです・・・。
並行でお願いする予定だった業者さんに、この夏は屋上防水不可避なのでスケジュールを
確保していただきたいと依頼。調整しますと回答いただくことができました。
こうやって、周りに支えられて生きていることに感謝しなくてはなりません。
関係者の皆様、本当にありがとうございます。
今年、屋上防水＋αをやってしまえば、外壁まわりの工事は落ち着くはずです。
内装関係や設備関係はまだまだ出てくるだろうと思いますが、一番お金がかかる
外回りが終わるだけでも気持ちはだいぶ楽になります。ここが辛抱するタイミング。
頑張ろうっと。
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