2021年04月09日
稼働率を向上させるために宿泊単価を下げる決断をする。
現在11位です。なんかもうめちゃめちゃ忙しくて全然余裕なし。
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東京13棟目の運営状況について、運営会社さんから連絡があり会話をしました。
ホテル業も苦しい戦いが続いているものだなあと再確認。なかなか厳しいものです。
東京13棟目。戸建を旅館業法に則したホテルにコンバージョンして運営しています。
インバウンド狙いで開業したものの、コロナという想定外要因にてあてが外れて
普通に賃貸していた方が儲けがあったかも、みたいな状態ですが、これも社会勉強と
割り切り、今は将来的な復活に向けてレビューを蓄積する期間と割り切っています。
コロナ禍〜二回目の緊急事態宣言までの間は、当初想定より安価な価格設定にすることで
月単位で利用する客層を取り込んでおりました。手取りが家賃よりちょっと少ない程度に
落ち着いてきたので良かったと思ったのですが、2回目の緊急事態宣言が発令された
タイミングくらいからその客層も激減。単発の利用がちょこちょこと入るだけで稼働率は
上がらない状態が続いておりました。
とはいえ、3月はその単発の予約がそこそこ入り、月間9泊の稼働となりました。
決して満足できる数字ではないものの、緊急事態宣言がようやく解除された状況という
環境を考慮すれば、よく予約が取れたものだという感じです。
しかし、この状況は長く続きませんでした。4月に入るとぱたっと予約が止まってしまい
現時点で0件。GWは5泊の予約を貰っていますが、それ以外予約なしという状態です。
もうこの辺は、一喜一憂しても仕方ないと割り切っている心境なので、これだけ見て
どうこうということは思わなくなりました。ただまあ、全く宿泊実績がないと、
インターネット回線の費用とか光熱費とかがズルズルと出ていく一方ということもあり
ちょっと残念だなという感じにはなります。
そんなことを思っていた矢先、運営会社さんから連絡がありました。
内容としては、一泊の宿泊費を安くしてはどうかというご提案になります。
私がお願いしている運営会社さんは、ちょうどドミナントエリアが私が物件を主に
買っているエリアと近いのです。大家さん仲間の方が仕事をお願いしているのを見て
私も依頼しようということでお願いしています。
近隣にご挨拶に定期的にまわってくれたり、クレーム対応も迅速に行ってくれます。
清掃状況の報告も毎回行われるので、今のところ特に不満はありません。
運営会社さんと会話しましたが、3月が一時的に復調していたのは、どうも卒業旅行の
需要が刺さってのではないかとのことでした。なるほど、そういう話でしたか。
そしてその需要がなくなり、4月の動きが重くなっているのではないかとのこと。
例年ならかき入れ時なのですが、結果を出せず申し訳ないですと仰っていました。
いや、コロナ禍なんて誰も想像できないことでしたので、仕方ないことだと思います。
提案いただいたのは、もっと安い価格にして稼働率の向上を目指すことでした。
他のホストさんでは、3000円台に宿泊費を下げることで稼働率が80%程度まで
回復している実績があるので、その水準にもっていって稼働を優先してはどうか、と。
勿論、そこまで下げて埋めても仕方ないと考えるホストさんもいるので、判断は
お任せするという話でした。
勿論、管理会社さんとしては、稼働が上がらないと管理費が貰えないという事情が
あるでしょうから、できるだけ稼働を向上させる方向にもっていきたいのだろうと
思います。では、私にとっては家賃を下げて稼働させた方がいいのか?ということを
考えると・・・結果としてはそれでいいのではないかと思いました。
単価が下がると、それだけお金に余裕がない客層もターゲットに入ってくることに
なります。全ての方がそうとは言いませんが、運営会社さんと会話する限りでは
それによる影響として、部屋の使い方が雑になるお客様が若干ながら増えるだろう、
という話はありました。ただ、それによって清掃補が変わるわけではないという
ことなので、運営会社さんとして許容するなら問題はなさそうです。
変なレビューや変なクレームが増える可能性についても、全くないわけではないけど
気にしても仕方ないレベルではないかという結論になりました。
固定費を賄うなら、ゼロ稼働よりは安くても多少稼働した方がいいと思います。
価格を下げることに対して、私はゴーサインを出しました。
ただ、あまり長期にわたってその価格にすることはしてほしくないという注文は
つけました。価格が復調傾向にあるタイミングに来たのに、既に安い価格で予約を
取ってしまっていて、その波に乗れない・・・という事態を避けたいと考えるためです。
また、長期予約も避けてほしいという注文を出しました。普通に1ヶ月賃貸を
借りるより安い値段になってしまうので、それで何ヶ月も宿泊されては辛いです。
ここは運営会社さんも同意見で、価格を下げる場合は渡航からの2週間隔離が
ターゲットになるよう、15日までを宿泊日数の制限とすることを考えていると
いうことでした。
だいたいの話は納得いきましたので、これで進めて貰うことになりました。
それにしても、ホテルにしている物件が1棟だけでよかったです。
複数棟やってたら持ちこたえられなかっただろうなと思います・・・。
ベースは賃貸、目新しいことはチャレンジ枠にして過剰につっこまない、という
運用を順守した方がいいなと改めて思いました。気をつけよう。
稼働が上向いてくれますようにー。
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