2021年04月06日

管理費払えばいいだけじゃないか、と気が付いた。

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先日、今年は利益が出そうだという話を書きましたが、よくよく確定申告書を

見比べてみたら、東京法人に管理費払うのを止めていたのが原因と判明。なーんだ。



昨年は東京法人にとってはイレギュラーな年でした。東京9棟目の売却という

イベントがあり、利益が割とガッツリ出たためです。いや、一昨年も売却をして

利益が出ているから、2年連続で売却益有というイレギュラーが発生していました。



今年は東京法人はもう売却する物件がありません。いや、ないわけではないですが

今の時点ではまだ売るつもりはないと言えばいいのか。富山1棟目を満室になったら

売却して、それを頭金に富山で土地1つ買って、銀行融資受けて新築したいなという

妄想はありますけど、実現するにはまず満室達成が必要なので・・・。

(富山は退去もなければ入居もないです、昨年は退去も入居もいっぱいだったのに)



それ以外は東京11棟目、東京12棟目、東京13棟目が東京法人の保有物件です。

東京11棟目は裏の再建築不可空き地をゲットして新築したいと思っているので

ホールド、東京12棟目は当面なんとなくホールド、東京13棟目は借地なので

売却は考えておらずホールド、という感じです。



さて、冒頭で書いた「管理費」ですが・・・



東京法人を作った時、個人の保有物件の管理委託契約を東京法人と締結しまして、

一般的な管理費のパーセンテージに相当する金額を毎月東京法人に対して支払って

おりました。ずっとそれを続けていたのですが、昨年・一昨年は利益が大きく

出ているので、一時的に管理費の支払を止めておりました。そして東京法人の決算が

終わった後も、再び支払うことなく時が流れておりました。



今回、顧問税理士の先生からは「5期分を一目で比較できるP/L」が提供されて

おります。先日は、先生からの不明点確認に回答が終わった後、開放感でそのまま

その資料を見ずにパソコンを閉じていたのですが、昨日改めて5期P/Lの存在を

思い出したので、どのくらい減価償却減ってるのかなと見てみました。



あれ、意外と減ってない・・・?

減ってないわけじゃないんだけど、何百万も減ってるわけじゃないです。

いやまあ、そりゃそうか。いきなりそんな減らないよね。



じゃあなぜこんなに利益が今年は出ている?

改めて前年と比較して違いを探ります。



接待交際費が減っている。そりゃあまあコロナ禍だから激減しますよね、納得。

でも何百万もの話ではないです。



保険料が減っている。いやこれは昨年が異常値なだけだな。物件買った分かな。



広告宣伝費が減っている。そんなに入退去なかったか?これは何の費目を広告宣伝費に

つけているか、後で総勘定元帳を見てみないと。



備品消耗品費も減ってますけど、これもよくわからない。後で確認。



管理費・・・うわ、めっちゃガッツリ減ってる。これだ!間違いない!

個人→法人に支払う管理費を元に戻していないから、その分黒字出てるんだ。



数字を横並びにして比較するのって大事ですね。あっさり原因わかっちゃった。

そしてこれだったら対策も取れます。管理費払えばいいんだもの。



管理費を払ったところで、個人で計上すべき利益が法人に移るだけで、トータルでは

変わらないのでは?というご意見もあるかと思います。実際、そういう面もあると

思います。でも、それでも法人で利益を出した方がいいなとも思うのです。



税率の観点。

東京法人は規模が小さいので、管理費を払っても利益が800万を超えることは

恐らくないでしょう。他方、個人はサラリーマンの仕事もあるので、税率はその分も

加味されて決まります。個人の分はプラスマイナス0かちょいプラスくらいに抑えて

法人で利益を出した方が、税率の面では有利になるのではないかと予想しております。



節税の観点。

法人の方が、小規模企業共済とか経営セーフティー共済とか、利益を抑えるための手段が

取りやすい印象があります。法人でしか使えない節税のことを考えると、利益を出すなら

法人の方がいいだろうということを想像しています。



事業展開の観点。

今後は法人で事業を主体的に展開するつもりですので、法人の決算書が美しい方が

メリットが大きいのではないかとも思っております。これは完全に感覚的なものですが。



ということで、早速管理費を復活させることにしました。過去にさかのぼるのは

ちょっとアレなので、4月からということで。これで来年は問題ないでしょう。

早速道筋が見えてちょっと安心です。



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posted by ひろ* at 07:27 | Comment(1) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
数値も考えて作れる要素多いですからね。
僕はエクセルで打ち込むと日次管理できるもので管理しています。
インフラ整備すると後が楽ですよね。
Posted by じゅん at 2021年04月08日 06:39
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