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札幌１０棟目の手前の戸建、管理会社さんに内見を代わりにして貰いました。
利回り１０％には届かなさそうですが、合わせ技でいけると思うので購入の方向で。
前面戸建の続報です。過去の内容はこちらのリンクをご参照。
その１
その２
その３
余程のことがなければ購入しようと決めておりますが、その余程のことがないかを
確認して貰うべきです。私は現地にまだ行ってないのですが、札幌１０棟目の
管理会社さんに管理をお任せする前提で現地確認をして貰うことにしました。
売り側の業者さんも、やっぱり現地を見て貰った方がいいと判断しているようですし
ここはちゃんと評価して、内装を使える状態にするまでどのくらいかかるかなどの
判断をしてから先に進めたいと思います。
先日、その報告をしたいと言うことで管理会社さんから打ち合わせ打診があり、
昨日電話で話をしました。
札幌１０棟目に比べて、内装の状態は悪くなさそうです。というか札幌１０棟目が
悪すぎたという説もありますが、まあそれはそれということで。内装コストに関しては
札幌１０棟目より少し安くなる可能性はありそうです。
とはいえ、安定のバランス釜に、動線から考えると微妙な場所にある洗濯機。
洗濯パンなんて勿論ありません。下手したら洗濯機の排水もないかも（管理会社さんが
撮影した写真にはその辺わかる情報がなかったです）。お風呂刷新で５０万確定だなあ。
それから台所。長い間使っていなかったためか、水道管の内部に恐らく赤錆が発生して
いるだろうということでした。水を出してみたら、ちょっとした出血みたいな色の水が
出てきたそうです。うーん、ホラーだ。
水道管の工事は高くつくという印象が強いです。予算どのくらい見たらいいかは
管理会社さんにて見積してくれるそうですが、まあひとまずはこれも５０万程度は
予算として見て置いた方がいいでしょう。昔、東京２棟目でテナントを２つに
分割した際に両方に水道管を分けて引き込んだ時は、１００万くらいかかりました。
水道は高いという先入観ありありです。
外壁は札幌１０棟目と比較したら綺麗なものです。
札幌１０棟目が汚いという話は聞こえません。聞く気もありません。
雨漏りの跡もなさそうだったので、状態としては札幌１０棟目よりは良さそうです。
あと、仲介業者さんも言っていたのですが、床が傾いているそうです。管理会社さんも
一部の部屋でそれは感じたとのこと。表層でいいので傾きを補正して貰わないとですね。
以前、東京５棟目で傾きなんて気にしないぜと補正せずに募集に出したら全然決まらず
時間をかけて最終的にアジア系の方に借りていただいた反省を思い出しました。
あれ以来、傾きは必ず直すようにしています。東京５棟目もそのアジア系の方がご結婚で
引越された後、傾きを直したらすぐに次の借り手が見つかりました。傾きはダメねー。
残置物はモリモリとありましたが、それでも札幌１０棟目に比べたら少ないものです。
それに、確かこれ売主さんが片付けてくれるって言ってた気がします。ここは確認だな。
前回の札幌１０棟目よりは安く済みそうですが、水道がどうなるかわからないので
前回と同じ価格でリフォーム予算を計上すると、もし今の売値で購入した場合は
利回り８．８％。まあ単体で見たら物足りないですね。でも地続きで保有できるのは
数字以上の価値があります。一応、水道の分で５０万ほどのかわいらしい指値を
入れてみようかな？と考えていますが、それも必須にするつもりはありません。
もしくは売主さんにて水道管から赤水が出ない状態に直してくださるなら、それでも
良いと思います。
元付の不動産業者さんは土日お休みなので、明日改めてお電話してみようと思います。
購入したいけど赤水が心配、という感じで。話がまとまるといいなあ。
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