2021年02月28日

私の感度が低かったがために退去予告に繋がってしまった残念な事案。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。確定申告の作業、さすがに進めました。今日終わるはず。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌9棟目の出張時の宿泊場所としての利用想定だったお部屋、解約になった模様です。

これは本当にコロナのせいなのですが、止めるチャンスはあったので自爆要素もあり。



札幌9棟目は満室になったら売りに出すぞと心に決めている物件です。もう一歩のとこで

満室になりそうだったのですが、そこから何かとケチがついてしまい、ずるずると空室が

増えていってます。



一時期はテナントとそのセットで貸す予定だった居室の2部屋まで来ていましたが、

2部屋借上されていた法人さんが事業縮小(?)のため1部屋退去になり、残り3部屋に

空室拡大。そこからテナント+居室のセットで契約目前まで行ったのですが、借主さんが

金主の方と折り合いが悪くなり土壇場でキャンセル。そして今回のコロナによる退去で

空室は4部屋に拡大してしまいました。



買った時は空室が5部屋あったのですが、そこから三歩進んで二歩下がってる状態です。

進んでないわけじゃないんですけど、どうも進んだそばから戻っているような気が。



スペックがしょぼい物件なので、一応善戦はしているよねと思っております。

それに、元が高利回りなので、多少空いていても収益は確保されており、大きなCFは

出ていないものの、元金の返済が進んでいるという観点では損はしていません。

テナントが埋まれば普通にCFが生まれるところなのですが、それが埋まらないので

そんな状態です。



某政府系金融機関さんで10年返済だから、元本はワシワシと減っております。

売れば普通に利益が出る状態なので、トータルで見て失敗はしていないと思いますが

やっぱり埋められるなら埋めたいですよね・・・。売るにしても埋まっていた方が

価値は出ます。土地として売るなら逆に全く埋まってない方が価値がありますが、

古くからお住まいの方がいっぱい住んでいるので、転居先を探すのも大変そうです。

だったらアパートとして売りに出した方が話が早いよね、と。



ある程度保有して残債が減ったら新築というルートも考えていたのですが、立地的に

新築建てても楽な運営はできないだろうなと思ったので、埋まった状態でアパートとして

買い手を探した方がいいだろう、と今は思っています。



それなのに・・・それなのにぃ・・・それなのにぃ〜!

なぜにあなたは退去していくの〜!



今回退去することになったのは、本州からリフォームの営業で札幌に出張する予定だった

会社員の方です。現地での宿泊先として活用すると言うことで契約となり、私としては

狙った客層がズバリ来てくれたのでよっしゃと思った次第でした。そういう人が

申込をしやすくなるよう、ポータルサイトに情報をいろいろ追加して貰ってたので、

作戦成功!と思った次第でした。



しかし、契約してから数ヶ月。徐々に雲行きが怪しくなります。

契約した後、北海道は緊急事態宣言が発出されかねないレベルにコロナが急拡大。

これにより、出張をするどころの騒ぎではなくなったようです。更に、北海道が

ピークを過ぎて徐々に落ち着いてきそうな頃合いになって、今度は本州で感染が

急拡大。緊急事態宣言が一部の都府県に発出されてしまいました。こういった経緯で

契約はしたけど一度も札幌に出張していない、ということに。



先月くらいから、契約解除しようか悩んでいるみたいなことが管理会社さんに

伝わってきていたようです。今思えば、このシグナルをもっと真剣に捉えておけば

今回の退去はなかったのかもしれません。例えば、コロナが収束するまで家賃を免除、

みたいな形で。



そして昨日、管理会社さんから「退去予告も何もなしに、いきなり鍵が送られてきた」

という連絡がありました。使ってない部屋だからということで退去の意思を固め、

退去予告代わりに鍵を送ってきたのでしょう。いやまあそれは、鍵を送るんじゃなくて

まずは退去予告を電話か何かでするのが先じゃないかとは思いますが(汗)



これに関しては、適切なフォローが私もできていなかった部分があると思います。

前述の通り、コロナで出張できない、部屋を解約しようか検討している、という

情報を得た時に、家賃3ヶ月くらい免除するので解約は一旦思いとどまりませんか、

みたいなオファーをこちらが出すべきだったと思います。埋まりにくい物件だというのは

自分が一番よくわかってるのですから、努力を怠ったと言われても仕方ないです。

この辺も、賃貸のことに気が向いていなかった弊害だったと思います。反省。



遅ればせながら、管理会社さんには前述の内容で慰留できないか相談をしました。

もし翻意させられることができれば大きいのですが・・・。ダメだとしたら、諦めて

次を探すことになります。



ここの部屋は、三点ユニットで超狭い和室1Rという非常に条件が悪い部屋ですが、

家賃がその分格安なので、思っていたよりは埋まる印象があります。だからまあ、

募集自体は出来なくはないだろうと思うのですが、そうは言っても出られてしまうと

広告料貧乏になります。家賃が安くても、広告料は相場並に払わなくては客付は

できません。なので、退去されないことが最善の作戦になります。それを忘れていた

私の戦略ミスです。



何にしても、もう一度埋めるための活動は速やかに再開しなくては。

起こってしまったことは仕方ないので、頑張って埋めます!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 10:48 | Comment(1) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
対策は早めにするというのは大事ですよね。
それにしても、このコロナ影響、今後どんな形で派生していくのか不安な部分が多いですよね・・・
Posted by じゅん at 2021年03月01日 07:49
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: