2021年02月27日

賃貸の客付がうまくいかないのは自分にやれることをやりきってないからという側面もある。

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賃貸、なかなか動いてくれません。いや、うちの物件だけ動いてないのかも?

仲介業者さんが焦り始めたようで、テコ入れのご提案を頂戴しました。



仙台2棟目。思ったほど埋まりません。場所的にはたぶんそこそこいけるだろうと

思っていたのですが、想定していたよりも決まりが悪い印象です。

というか、1月の終盤から募集を開始して1ヶ月、まだ成約ありません(白目)



もうちょっと決まると思っていたんだけどなあ、というのが正直な印象です。

見立てを誤ったか?また変なマゾ物件買っちゃって〜、と周りの大家さん仲間の方に

ツッコまれること請け合いな事案になってきてしまいました。やっちまったかな?



でも、部屋はバストイレ別で20平米は確保できているRC物件です。駅からも近い。

そして駅力もそこまで悪いわけではないです。決まると思ったんだけどなあ。

知らぬ間に市況が変わったのだろうか?



決まらない時は仲介業者さんをローラー作戦で回って紹介してくれる業者さんを増やす、

広告料を増やす、初期費用を下げる、というのが札幌あたりで決まらない物件を

決めようと動かしていた時の定番の技です。しかし今回はローラー作戦は使えません。

売買仲介をいただいた業者さんが賃貸主体なので、紹介の恩に報いるために専任で

募集をしているからです。ここを外すのは人としてダメでしょう。大手仲介さんなので

決める力はあるはずなので、ここはいじらない方向です。となると、広告料か初期費用。



ただ、引合がないわけではないようなのです。ポータルサイトのPVは平均的な数字が

稼げているし、先日は成約にこそならなかったものの案内もされていると義母からは

報告がありました。決め手に欠けるとしたら、なにか一押しすれば決まるのではないか、

という気もするんですよね。募集の沸点みたいなのってありますから。昔、東京1棟目で

そんな経験をしたこともあります。全然決まらずいろいろと試行錯誤を続けたら、

ある日何かがピタッとハマって、一気に問い合わせが増えて申込も2件入ったという。

諦めずに試行錯誤することが大事なのだろうと思います。



そういう意味だと、最近仕事に忙殺されてるのと、ソシャゲに時間を取られすぎて

いるのとで、賃貸に気が回ってない自分がいるのは間違いないのです。そういう

気のゆるみと言うか取組の甘さというか。そんなのが如実に出ているのでは?

という考えもできます。もっと気をまわして注力しないとダメなのかも。物件数が

少ない頃は、決まらないとすぐ仲介業者さんのところに出かけて営業していました。

そういうフットワークの軽さがなくなっているのも今の状態を生んでいる理由の

一つなのかもしれません。オーナーの気合がフロントの人たちに見えてないというか。



仙台2棟目に限らず、他の物件も全然決まらないので、そろそろまずいよねーと

上記のようなことを考えていたのですが、そんな気持ちを見透かされたか(?)

仙台2棟目の仲介業者さんから先手を打ったかのように賃貸のテコ入れに関しての

ご提案がありました。



基本、仙台2棟目は仲介業者さんと義母の間でやり取りして貰っていますが、

修繕などお金のかかる大事な話や、募集条件の話になると、私のところに連絡がきます。

あまり義母が仲介業者さんの仕組みをきちんと理解していないところがあるので、

私のところに来るみたいです。今回は仲介業者さんが義母に「フリーレント」と言ったら

なにそれ?という顔をしていたみたいで、私から説明をして貰った方が早そうだと

思ってこっちに電話してきたのだとか。



仲介業者さんも決まらないことに対してかなりプレッシャーと焦りを感じているようで

「初期費用を下げて打ち出したい」と。今までも初期費用は敷0礼0にしていたと

思うのですが、そこからまだ下げる余地があるのかしら?



仲介業者さん曰く、今まで私たちが広告料として予算計上していたところを、

入居者様に還元するということのようです。自社の利益を削る提案ってことみたいです。

なるほど、それなら初期費用は下がります。でも、あてにしていた利益がなくなるので

そこは申し訳ないなあと。そう言ったら「保険とか保証会社とか使わせてもらえれば

多少は利益取れますのでお気になさらず」と。すみません、ありがとうございます。



仲介業者さんのところにもあまり手残りはない代わり、私達のところにも手残りは

ないという形になりそうです。細かくは聞きませんでしたが、初期費用を6万固定にして

前家賃などでそれ以上になる場合はフリーレントで調整するとか、そんな話でした。

誰かがご入居なさっても、初期費用は特に私たちの手元には来ないというざっくりした

理解はしたので、それでもういいやとそれ以上は考えず(笑)



ちなみに、その作戦にした場合、引っかかる検索条件は変わりますか?と確認したところ

初期費用のところが変わるはずという話をしていました。変わらないようだと、店頭での

効果しかないから、検索でも好影響が出るということなら歓迎です。



とりあえずそれはそれで動いていただくことにして・・・



冒頭にも書いた通り、私自身の本気度がちょっと足りていないことは理解しています。

そこで、ポータルでの募集内容に問題はないかをチェックしてみることにしました。



やったことは以下の3点です。

・募集条件が適切に登録されているかの確認

・検索条件が過不足なくヒットするかの確認

・良い写真が登録されているかの確認



募集条件についてはさすがに問題なく登録されておりました。検索条件については、

細かいものがいくつかヒットしなかったので、一応これらでもヒットするように

登録を改善してほしいと依頼。



一番の問題は、たぶんですが、掲載されている写真ではないかと思われます。

室内写真が暗いんですよ。天候の都合などでどうしてもこうなってしまった、というのは

わかるのですが、それにしてもあまり印象が良くないのです。



ビジュアルって大事だと思うのです。目から入った情報のインパクトって強いですから。

写真はちゃんとしたものを使ってほしいと思うのですが、これはちょっと微妙だなあ。



天候の関係でなかなか撮影できないということをおっしゃっていましたが、それであれば

嘘にならない程度に写真に明るさ補正やコントラスト補正をかけて対応すればいいこと。

ここはちゃんとしたものを掲載していただかないと困ります。



ポータルに掲載されている写真を保存し、スマホから少し補正をかけて仲介業者さんに

送信しました。少なくともこのくらいの印象にはできることを実証した次第です。

暗いままの写真の掲載はNGでお願いしたい、という気持ち、伝わるかなー。

まだ返事はありませんが、伝わるといいな。伝わらなければこっちで画像を加工して

これ掲載してくださいってお願いしよう。



他の放置している物件も、同じように賃貸ポータルサイトにどう掲載されているかを

自分でチェックした方がよさそうだなと思いました。ていうか、そのくらい普通に

やってなきゃダメなのに、今更そんなこと言ってる時点でダメですね。反省。

自分の物件が決まらないのはあくまで自分の責任です。自分のことと思って、

しっかりやらなくちゃと思い直した次第です。



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posted by ひろ* at 12:20 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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