2021年02月22日

今年一発目の買付を入れてみた。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在12位です。来週末こそは確定申告(と毎週末言ってる気がする)。

応援クリックよろしくお願いします→



昨日は急遽物件を見に行き、買付を入れてきました。出物は都内の築古戸建です。

収益性から逆算して、20%オフの指値で買付を入れてみました。果たしてどうなるか。



正直、自分でも「今年は買う前に埋めないとなあ」と思っています。積極的に買う予定は

全然ないんです。だから今年も2月後半になる今まで、1件の内見もしていません。

そりゃあ良いものがあれば買いたいと言う気持ちは当然ありますけど、無理してまで

買う必要もないでしょう、というスタンスです。



とはいえ、物件のチェックはいつもやっています。毎日検索するとか、そこまでの気合は

入っておらず、ポータルサイトや大手不動産会社さんの新着情報メールを見ている程度の

ゆるっとしたことしかしていませんが、それでもそれは毎日やっております。



今回の物件は、そんないつものメール配信で見つけた、ちょっと気になる物件でした。

記録を見返してみると、見つけたのは11月後半です。



収益性ではあまり美味しいとは思えないけど、場所的には悪くないので固く埋まるかな、

と思われるものでした。内装もいつも買ってる玉砕系ではなく、ある程度そのままで

貸すことが出来そうです。借地の物件ですが、借地料もまあそこまで高くなく平均的。

もうちょっと値下がりすれば、購入検討に値するかな?という感じでした。

ただ、無理してそれを資料取り寄せて、指値交渉を積極的に行って・・・というほどの

モチベーションになる物件ではなかったので、私のウォッチリストに登録だけして

定点観測にとどめることにしました。



12月になっても売れ残っている、1月になっても売れ残っている。ここはブツ元が

某両手大好き大手さん。問い合わせだけしておいたら、ワンチャンあるかもなあ。

某ポータルで確認していたのですが、たぶん元付さんのサイトならもうちょっと

良い情報出てるかもしれない。そんなことを思いながら某大手さんの元付を見ると、

やっぱり有益な情報が出ていました。



ポータルに出ていなかった建物面積が出ており、用途変更してアパートに魔改造する程の

面積ではないことを把握。もうちょっと広ければいろいろ考えられるのですが、

このくらいだと普通に戸建として貸すしかなさそうです。



もう一つの情報は・・・営業担当の方です。この担当の人知ってます。東京4棟目の

売買仲介をしてくれた営業マンさん。某大手さんもだいぶガツガツ系の人が減ってきて

おりますが、彼はまだ現役のガツガツ系です。電話番号も把握していますので、

どのくらい指値通りそうかなどの情報は収集しておいてもよさそうですね。



というわけで、この1月の段階で久々にこの営業マンの方に電話して情報収集を実施。

わかったことを列挙しますと、以下のような感じです。



・地主はお寺さん

・指値は多少通りそうだが、私の希望額に届くかは微妙

・売却に当たり越境が判明し、地主さんと隣地の方とを交えて協議中

 (これが片付かないと契約できない)

・売却の前は賃貸で回していた



前回の賃貸の金額から、地代を差し引いて表面利回り10%を目指すと、指値の幅は

20%以上の値引ということになります。希望額をこの辺と伝えて、届くなら買う、

とりあえず銀行さんには支店レベルで収まる範囲で内々で検討して貰う、ということを

お伝えしました。



その後、3行ほど持ち込んでみましたが、1行は行内基準を満たさないのでNGとの

回答をいただきました。1行は担保余力が足りないけど、何かできる方法がないかを

考えてみるとのこと(でもこれを言う時はだいたいダメな時が多い)、残りの1行は

先に個人の保証協会の借入の借り換えを済ませないと真剣に動いてくれなさそうです。



結局、事前にあてを見付けることはできず。ここでどこかが「やれると思います」と

言ってくれれば、融資の内諾は出てると主張して指値をゴリ押しする展開もいいかなと

思ったのですが、方針転換だな。



その後、境界の確定がそろそろ終わりそうというタイミングに差し掛かってきたようで

営業マンの方から電話がかかってきたことはありましたが、あまり大きな進展はなし。

他社さんから満額どころか買いあがりの希望も出てるけど・・・と言いだしましたが

たぶん私が買いあがりすることを期待しているんじゃないかと思い「でも私の指値で

(仲介手数料を)両手で取れた方がいいですよね?」と返したら、苦笑いしてました。



そんな具合で膠着状態に入ったと見ていたこの物件。事態が急激に動き始めたのは

昨日のことでした。営業マンさんから電話があり、境界の問題が片付いた、指値は

通るかわからないが、興味あれば現地を今から見に来ないか、というお話でした。

月内に契約できる人がいれば優先で契約したい、と言い出すのです。



売主さんが急いでいるというよりは、仲介業者さんがノルマの関係で言っているような

気はしましたが、そこはあえて聞かずに、月内契約可能ですよと対応。場合によっては

現金決済も可能とほのめかしておきました。私個人には現金あまりないですが、

仙台法人から一時的に借りればどうとでもなる金額です。また義母にブーブー言われると

思いますけど(苦笑)



そんなわけで、確定申告の作業をしようと思ったのを取りやめ、急遽現地へ行きました。

私の得意とするエリアの中では、ここは駅力が高い場所です。面白いと思ってます。

建物も第一印象は割と良かったです。小ぶりですが、日当たり良好。古いですけど、

ちゃんとメンテナンスもされています。売主さんが自宅として使っていたのを、

転居に伴い賃貸で回していたようで、それを今回売却するというお話でした。



「希望額、変わらないですよね?」と先方が仰るので、勿論変わらないですと回答。

これは指値通るかは五分五分と見ておいた方がよさそうです。過剰な期待はせずに

行く末を見守ることにしましょう。



個人の減価償却が減ってきているので、この物件は個人で買付を入れました。

借地権なので、建物取得にかかった経費を差し引いた全額が減価償却対象になります。

借地って所有権と違っていろいろややこしい部分はありますが、こういうところは

逆にメリットになります。割安なものも多いので、使いようによっては借地も

いいんじゃないかと思います。



さてさて、買付の結果はどうなることやら。動向を見守りたいと思います。

続報がなければ、指値通らなかったんだなと思ってください(笑)



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: