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千葉１棟目、管理会社さんに一任でお任せにしすぎて、自助努力足りなかったかも。
地元大家さんのご厚意に甘えた結果、そんなことを思った次第でした。
千葉１棟目は現在苦戦中。他の物件に比べて明らかに問い合わせ件数が少ないです。
先日、管理会社さんから反響数を確認した後、相談して家賃を少し下げてみました。
多少問い合わせは増えたものの、まだ十分と言える水準には遠いなあという印象です。
引き続き、どうしようかということを打ち合わせなくてはなりませんが、そんな折に
お友達の大家さんから「地元の仲介業者さんに聞いてみましょうか？」とのありがたい
ご提案が。
札幌でなかなか埋まらない物件を過去に持っていた時期がありましたが、その時は
とにかく丹念に仲介業者さんを巡り歩いて、決まる条件を探ったり個人的に仲良くなって
優先して紹介して貰ったり、そんなことの中から満室化への糸口を見つけたものでした。
最近、そういう努力が全然できてないよねということを、お友達の大家さんからお話を
いただいた時に思ったのです。管理会社さんが優秀で、今まで放っておいても都内物件の
空室が埋まっていたから、ちょっと油断していたところが確かにあるなあと。
本来自分でやるべき仕事ですが、それであればとご厚意に甘えてお願いしました。
地場の仲介業者さんのご意見を聞いたら、なにかヒントが見えてくるかもしれません。
今週に入って、早速地場の業者さんを連れてお友達大家さんが現地に行ってくれました。
まず、先日下げた家賃なら決まる可能性は充分ありそうです。安いわけではないけど
決まらない家賃でもない、みたいなニュアンスのことをおっしゃっていたようです。
ハマれば以前の家賃でも決まる可能性はあるかも、ということでしたが、まあそこまで
多くは求めません。求めすぎて機会損失するのも良くないです。
ネット検索で、駅徒歩２０分クラスの物件をわざわざ検索して指名してくる人は
そんなに多くないだろうから、地場の業者さんのところに飛び込みで入った人とか
地元で理由があってそのエリアで探している人にターゲットを絞った方がいいだろう、
と言う趣旨のことを言っていたのは納得でした。
地元業者さんからのアドバイスをいくつか頂戴しましたので、それらを管理会社さんに
フィードバックしました。
ネットに出ている情報に関しては、以下の指摘がありました。
・レインズに情報が出ていない
・アットホームに広告料が記載されていない
・ホームページの賃料が旧賃料のままになっている
・駐車場なしになっているが、近隣駐車場ありに変えた方がいい
条件面に関しては、以下のコメントでした。
・広告料がいくらかわからないが、地場業者さんの相場観では２ヶ月ほしいところ
・ネット検索で集客はあまり期待できないから、フリーレント削って広告料にしては？
情報の記載については、そのまま仲介業者さんに展開。掲載の状態を確認して貰う
ことにしました。ちゃんと見てなかったなあ、ネットの情報。家賃を直したと言われたら
その結果は自分の目でも確認しなくてはならないのに。怠け者大家でした。反省。
広告料に関しては、もしかしたら地場業者さんが自分のところで決めた時のメリットが
より多くなるよう、多少誘導している可能性もあります。ま、そうだったとしても
ここまで長引いてしまっているのだから、広告料をあげる作戦は効果的でしょう。
地場の相場云々は置いておいて、とにかく早く決めるために広告料をあげると
割り切れば良いと思います。なので、これもやります。
近隣駐車場に関しては、業者さんがいくつか調べてくれたので、その中で一番近い
駐車場を借り上げしてしまおうと思います。お友達の大家さんは「客付が出来たら
本人に借りて貰えばいいんじゃない？自分で借りたら入居付できるまでお金が出ていく
一方だし」と言ってくださいましたが、案内の時に車を停めるスペースがあった方が
いいだろうし、入居者さんもそこに駐車場がある前提で自分が探さなくてもいいから
楽でいいんじゃないかと思ったので。管理会社さんに月極駐車場の空き状況の確認と
賃料の確認をして貰うことにしました。
ほどなくして回答があり、賃料に関しては確かにホームページは間違えていた、
レインズは登録されているけど賃料が旧賃料だったので見つからなかったのでは、
という報告でした。いずれも早急に新賃料に直します、ということでした。
ちなみに今朝アットホームとＳＵＵＭＯを自分で確認しましたが、確かに旧賃料の
ままになっているようです。あれ、アットホームもなの？うーん、謎です。
管理会社さんの話では、アットホームは変わっている、ホームページは更新漏れ、
レインズはアットホームから連携されているはずだから新賃料のはずなんだけど
なぜか旧賃料だった、と言ってました。でも今エンドユーザが見れるアットホームは
旧賃料のままなのよね・・・。まあいいか、今回の訂正で直るでしょう。
広告料に関しては２ヶ月に訂正、アットホーム上もわかりやすく記載するとのこと。
駐車場の賃料や空き状況は調べて回答するということでした。
完全に余談ですが、人は誰しもミスをするものです。管理会社さんだって例外ではなく
何かしら間違えることはあります。普段きちんとやってくださっている方がたまにミスを
するのは仕方がないこと。だからそれを咎めることはしません。むしろ、責任者として
私が自分で確認できることを最終確認しなかったことがミスなのだと思っています。
賃料の例なんかまさにそうですね。見る気になれば自分で結果確認できます。それを
怠った自分が悪いのです。
管理会社さんは自分の物件だけ見てくれてるわけじゃないのですから、自分の物件は
最後自分で責任を持つ。業者さんでないとわからないこと（例えばアットホームの
掲載内容とかレインズの確認とか）はどうしようもないですが、自分でできることは
ちゃんと自分でやる。それができていなかったことが、空室期間の拡大につながって
しまったのだと反省したいと思います。
今回、友人が連れてきてくれた地場の仲介業者さんも、機会があれば是非紹介すると
言ってくれたようです。また一人援軍が増えて心強いのと、こうやって周りの人の
厚意で生かされているんだなということを改めて感じました。感謝の気持ちを忘れずに
いつか恩返しできるチャンスがあれば恩返しをしたいと思います。
ありがとうございます。
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