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年明け早々、仙台２棟目で給湯器からお湯が出ないという事案が発生しました。
水に続いてはお湯かー。高利回り再生系にはありがちな話だから、淡々と対応しないと。
あるあるな話なのですが、オーナーが変わった途端にポロポロとトラブルが発生するのは
何でなのでしょうね？仙台２棟目は再生案件とは言え、相続系の完全放置系ではなく
普通にオーナーさんが今までもちゃんとオーナーさんとして管理や修繕をされていた
案件です。売買契約の時にオーナーさんともお会いしましたが、人としても好感が
持てるタイプの方でした。無責任な経営はしないだろうなという感触は抱きました。
だから、設備とかもやるべきことやトラブルに対してはきちんと対応していらっしゃると
思うんですよね。なのに、なぜかオーナーチェンジ後にトラブルが発生する奇々怪々。
第一弾として年明け早々からヒーターの故障で水が止まるという事件が発生しましたが
こちらは今まさに発生している大寒波の中でも、特に水のトラブルが報告されて
いないことから、無事に収束したものと考えられます。
そして今回は残念ながら第二弾です。現在入居中の５部屋のうち１部屋の方から
「お湯が出ない」という連絡があったとのこと。
このお部屋の方は、年始の水のトラブルの時に義母が直接連絡して対応した方です。
基本的に、売買時の仲介業者さんが軌道に乗るまでは（管理委託は受けていないけど）
面倒を見ると申し出てくださっており、連絡はそちらにお任せすればいいかなと
思っていたのですが、このお部屋の方だけはそこまでの流れもあり義母が直接連絡を
していた次第でした。
以降、このお部屋に関しては義母のところに直接入居者様から連絡が来るように
なったのですが、その入居者様から早速来た連絡が「お湯が出ない」だったそうです。
義母が対応していたので、細かい話が伝わってきていなかったのですが、第一報は
まだ年明けムードが抜けきってない１月５日だったようです。お風呂のお湯が出ないと
電話で一報があったとのこと。前から少し調子がよくなかったとのことでした。
「どうしてオーナーが変わった途端いろいろ言ってくるのよ」と義母はややキレ気味に
言ってましたが、それは巡り合わせなので仕方ないです（汗）
翌日、仙台１棟目の頃からお付き合いしている安くて良い工事をしてくださる
内装業者さんが現場を見てきてくださり「給湯器の容量が一回り小さいから、外気温の
低下によってお湯が出なくなったのでは」と連絡があったそうです。どうやら義母の
判断で、内装業者さんに現場を見てきてほしいと依頼したようです。
義母は私と違い「すぐやる課」の人なので、問題があったらすぐ解決しなくてはと
超スピードで動きます。そしてその過程を私に伝えることをあまりしないので、
見ているこっちとしては何がどうなっているのかがよくわからず、ハラハラすることも
多いです。自分が社長だし、役員報酬も貰ってるのだから仕事はちゃんとしないと、
というすごく真面目な気持ちで取り組んでくださっております。正直なところ、
当初は銀行融資の為に名前だけ・・・と思っていたのですが、これは嬉しい誤算でした。
ただ、それゆえに「私が社長なのに私の方を見て仕事していない」と感じることがあると
いきなり怒り出すこともありまして（汗）
初期の頃は銀行さんに行っても、社長の方を見て話をせず私の方を見て話す行員さんが
多かったので、打ち合わせ後に「あたしが社長なのに何なのよあいつは」といら立ちを
隠さないことが何度もありました。自分はちゃんと仕事をしているのに、という
プライドと、それに対する承認欲求があるのでしょうね。
義母のそういうメンタリティを理解したので、以降私は一歩引いて、判断に必要な
情報や私の意見は述べるけど、最終判断は義母に行って貰うようにしております。
ある意味、その弊害として、私が事態をあまり把握できないという状態があるのだと
思っていますので、ここは今後の課題だなと思います。うまく情報共有できるように
なればいいのですが。
給湯機の話に戻ります。
サイズが小さいためにこの大寒波で給湯が機能しなくなった、ということであれば
そもそも給湯器の交換が必要になります。しかし、仙台２棟目は都市ガス→プロパンに
変更予定であり、その時に給湯器も交換されます。今ここで給湯器をこの部屋だけ
都市ガス仕様の新品に変えるのもなあという思いも。状況がはっきり見えないため、
判断には至れない状態でした。
この少ない情報の中で、私が思いついた解決案は、一時的に他の空室のお風呂を
使って貰うということでご容赦いただけないか交渉することでした。交換必須なら
全体の交換が見えたタイミングで対応したいな、と。ただ、修理もせず他の部屋の
お風呂を使えとは何事だ！とおしかりを受ける可能性もある選択肢なので、本当に
それでいいのか躊躇するところはありました。
そうこうしているうちに義母から入居者様のメールが転送されてきました。
矢のように連絡が来ており、やや参っているようです。たぶん連絡がどうこうと
いうより、問題が解決しないことで参ってるんじゃないかなと予想・・・。
メールを見る限り、別にクレーマーのような感じはなく、普通にこちらの立場も
おもんばかった上での対応を要請している感じに見えましたので、この方が高圧的に
クレームを出していると言う感じには見えません。なので、義母自身がきちんと仕事を
したいのに、上手く進められなくて自分にいら立ち参っているんだろうと予想しました。
メールをよく読むと、入居者様からもいくつかの解決方法が提案されており、その中に
空室のお風呂を使わせてもらうという案もありました。お、先方からそのような案が
出ているなら、それに乗らせてもらえばいいんじゃないかしら？
義母には、入居者様が言っているように他の部屋のお風呂を使って貰いましょう、と
伝えました。でも、全部屋給湯器の容量は同じみたいだし、他の部屋を案内しても
結局お湯出ないんじゃないの？という意見。いやまあ確かにそうなんですよね。
だから私もそこは釈然としていないです。
そこでピンときました。確かこの物件、まだバランス釜の部屋もあるはずです。
給湯の仕組みが違うなら、お湯が出る可能性も高いんじゃないの？と思ったので
バランス釜の部屋を案内するように義母に提案。それでもお湯が出なかったらという
不安はありますけど、バランス釜の部屋の鍵を先方に渡して様子を見て貰うことで
まずは進めましょうということにしました。
ここで義母が困ったことがひとつ。鍵をどうやって渡しに行くか、です。
大寒波の到来で路面凍結や降雪などが考えられるため、義母としては運転に不安が
あるからあまり外に出たくない（というか出られない）、と。事故に遭われても
困るので、誰かにお願いするしかないでしょうね。
義母はここで売買の仲介業者さんに連絡を取り、ここまでの経緯について説明して
鍵を置いてきてほしいという話をしたようです。そしてその後、義母からは連絡は
特になし。どうなったか後で聞いてみないとと思っていたら、仲介業者さんから
電話が来ました。別件での電話だった気がしますが、義母から情報が出てきてない
入居者様の給湯器対応の話を聞きました。
まず、義母が相談した内装業者さんの言う「容量が足りないからお湯が出ない」は
ガス業者さんに確認したけどありえない、とのことでした。そして義母からは
バランス釜の部屋を指定されたものの、その部屋は長年使われていないので、
お湯が正しく出るかも微妙だとのこと。そういった話をして、普通の給湯機の部屋に
変えて貰った、とのことでした。
仲介業者さんにて、入居者様への連絡とガス料金についての取り決め（基本料金は
大家負担、従量課金分は入居者様負担に決定）、鍵の受け渡し、ガスの開栓立ち合い、
給湯器の動作確認、募集図面上からの該当の部屋の一時停止などの対応を一通り
実施してくださったそうです。助かります！
その後、義母と仲介業者さんでやり取りをして、入居者様の部屋の給湯器の故障を
直すべく、ガス業者さんに修理の手配をするということで合意したとのことでした。
これで落ち着くかな・・・。
会社組織でもそうですが、関わる人が増えれば増えるほど、情報の不透明性が
増えていきます。たかが４〜５人ですが、今はまさにその状態なのだと思います。
義母からうまく対応内容を引き出せるような仕掛けを作ることが必要です。
義母にも、こういったところで話の食い違いや対応内容の不明点が出てしまうと
私も何をするのが正しいか助言できなくなるから、なるべく伝えてくださいねと
言ってはいます。とはいえ、ここはなかなか簡単には変わらないでしょう。
より良い経営のために、こちらでも試行錯誤してみようと思います。
次回予告
え、使ってくださいとお願いした部屋の水が出ないですと！？
（引っ張るわけじゃなくて、現在進行形で結末がわからないんですよ）
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