2021年01月06日

仙台2棟目、募集開始前に入居申込!そして慌てて募集条件を決める。

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新年早々から断水で騒がしかった仙台2棟目。募集の方式が固まると共に、早速ですが

1部屋お申込をいただくことが出来ました。幸先良いですね。



昨年末に購入して、再生作業に早速取り掛かり始めた仙台2棟目。立地は悪くないですが

数部屋玉砕している箇所がある、空室が多い、外壁塗装や屋上防水をやる必要がある、

などの理由でやることがてんこ盛りになっています。現地で陣頭指揮を取れれば

良いのですが、緊急事態宣言がどうこう言っている状況なので、現地に行きづらいです。

(私だけの意思でいいなら行っちゃいますが、嫁ちゃんは大反対なので自粛します)

義母に負担をかけてしまいますが、ここは踏ん張っていただきたいというところ。



義母も状況は理解しているので、頑張ってくださっています。今回の案件をご紹介して

くださった仲介業者さんが、実はメインの仕事が賃貸仲介ということもあり、再生まで

お手伝いをしてくださっています(当面はその仲介業者さんのみで独占で客付して貰う

ことで、そのご支援の恩を返すことにしています)ので、義母と仲介業者さんとの

二人三脚で再生を進めて貰っているところです。



基本的に、私がここで介在すると船頭が多すぎることになると思うので、私自身は

一歩引いた立場で全体バランスを見ながら、必要に応じて口を出すだけにしています。

物件名も助言はしたけど最終的に決めたのは義母ですし、見積に関しても助言は

しますけど決定はあくまで義母の判断。今回テーマにする客付の家賃などについても

私が案は出していますが、それも義母が私の案で進めて良いと承認したことを受けての

判断という形にしております。



ただ、義母だけに任せていると、たまに仲介業者さんと義母で言っていることが

食い違うこともありまして・・・。また、義母は義母でやはり意思を持っていますし、

自身がこれまで経験してきたことや、ここまでのお付き合いなどもあります。

そういった点もあり、私が想定する判断と異なる判断を希望することもあります。

この辺、難しいですね。



判断はともあれ、義母から聞く話と仲介業者さんから聞く話がずれるのは厳しいので、

3人のLINEグループを作って、そこで情報共有する形をとることにしました。

個別にやり取りしてズレてしまうことでも、両方から話が効ける状態であれば、

それはそういう意味ではないですよ、などの指摘ができるでしょうし、私が義母なり

仲介業者さんなりに聞いた話をそのグループで備忘録的に投稿すれば、認識が違えば

ツッコミも入れられることでしょう。



遠隔でしか見られないので、それでも何とか義母と仲介業者さんがうまく回るように

フォローをしていければと思います。



さて、空室のままでいても仕方ないので、募集を進めなくてはなりません。

家賃は最初は少し下げて早期に埋める形をとった方がいいと仲介業者さんからは

言われていたので、それはそれでごもっともと思いました。しかし、家賃を下げると

どうしても入居者様の客層が微妙な感じになる可能性が高くなるのは否めません。

義母の自主管理なので、あまり手間をかけさせたくないなという思いはあります。



あくまで経験から来る一般論ですが、家賃が安い物件になればなるほど、ゴミ出しの

マナーや喫煙率、室内の汚損、夜逃げなどの事案が発生する確率が高くなるような

気がしております。勿論全員がそうと言っているわけではなく、あくまで確率の

話に過ぎませんが・・・札幌7棟目(築浅2LDK)で原状回復トラブルは一件も

ありませんが、札幌5棟目(築古1R)は退去時の部屋の様子が目を覆いたくなる

ケースを何度も見ています。低家賃の客層でも、綺麗に使ってくださって常識を

持っている方も当然多数おられますが、傾向として過去の経験からそういう懸念が

あるということでご容赦ください。低家賃物件に住む方全体にレッテルを貼る

つもりはありませんので、その点ご承知おき願います。



ある程度までは安く募集して、途中から通常家賃に戻すとかにしないとだろうなあ。

あと広告料とかどのくらいにしたものかなあ、などを早々に決めなくてはと思って

居ましたが、その話が決まる前に事態が早速動き始めました。



年明け早々、仲介業者さんから「入居申込をいただきました」というお電話を

頂戴したのです。おぉ、早い!さすがです。詳細何も決めてなかったんですけど、

それでもサクッと決めちゃうあたり素晴らしい。



お申込をいただいたのは、70代の生活保護の方です。何らかの外傷を負ったことで

通常の就業が困難となり、生活保護を受給して10年以上になるのだとか。

お引越の理由は「騒音」だそうです。古いとはいえ、RCなので騒音体制は多少は

あると思います。しかも今は住んでる人も少ないから静かです(自虐)。



生活保護をいただいていることもあり、仲介業者さんの独断で家賃は生活保護の

上限額で提案したとのことでした。まあ確かに、家賃決まってなかったから、

そういう形で提案するのはごもっともですね。こちらとしても想定より高い家賃で

お住まいになっていただけるわけですから、嬉しい誤算というかありがたい話です。



ただ、高齢の方の一人暮らしは、どうしても孤独死などの不安がつきまといます。

義父が旅立ったのも70代前半でした。人はそのくらいの年齢になると、いつ召されても

おかしくないです。



連帯保証人や緊急連絡先は、兄や姉とのこと。うーん、更に年上ですか・・・。



義母が孤独死の現場に立ち会うとか、そういうのはできれば避けたいところですが

そうは言っても今後は単身の高齢者の方もしっかり引き受けていかなくてはならないと

思う気持ちもあります。社会問題を解決するという意義もあるし、何より大家として

他の人が進んで引き受けない客層を引き受けることは利益にもつながります(結局それが

本音かよと言われても否定はしません)。人はいつか天に召されるもの。私達の保有する

物件で天寿を全ういただけるなら、それはむしろ終の棲家を提供できたという誇りにすら

なるのですが、問題はそれが見つからずに長時間経って部屋へのダメージが甚大になる

ことです。そこを避けられないと、きれいごとだけでは飯は食えません・・・。



仲介業者さんには、ケースワーカーさんやケアマネージャーさんなど、誰かしらが

少なくとも週に1回程度は出入りする耐性になるよう調整してほしいと依頼しました。

適切なタイミングで病院に行っていただけるよう、誰かが配慮する必要があると

思うためです。それが厳しい場合は、見守りサービスの導入などを検討したいところ。



あわせて、最悪の場合を想定して、入居者様加入の借家人賠償責任保険で孤独死対応が

どの程度補償されるかについても確認をしていただくこととしました。

大家側で加入した火災保険にも、確かこちらから要望を出して孤独死対応の特約を

つけて貰っていたはずなので、その補償内容の詳細も並行で確認することとしました。



そして昨日、保証会社さんの審査がOKになったとの連絡が仲介業者さんからあり、

孤独死の補償内容も原状回復で100万とかの詳細がわかりました。

義母からも、100万程度は孤独死対応で費用が出るということや、1年間は家賃の

減額分が補償されるとか、ざっくりした補償内容もわかりました。



まだケースワーカーさんなどの話は見えていませんが、最悪こちらの負担で見守り

サービスに加入して貰えばいいか。なんとかなるでしょう。ということで、義母とも

会話した上でこの申込に対してゴーサインを出すことにしました。



これで、稼働率は15部屋中6部屋となり、稼働率は40%に向上。

新年早々幸先の良いスタートを切れたと思います。

据え置き期間のうちに、返済を賄えるくらいの稼働率には最低限しておきたいです。

引き続き、仲介業者さんや義母と緊密に連絡を取り合い、スムーズに入居付が

進むように対応したいと思います。



そして、申込が来てからようやく決めるとか遅いんですけど、各部屋の家賃について

この話の流れで決定しました。ひとまず、4部屋については多少相場より安めの家賃で

早く埋めることに注力。残り5部屋については、そこまでの4部屋の反響や申込の状況を

見ながら改めて家賃設定をする、ということにしました。



家賃の伸びしろがありそうな角部屋を温存し、最初の4部屋には角部屋以外をチョイス。

あと、玉砕していて多額の原状回復費用がかかるお部屋も後半戦に回すことにしました。

家賃安めの部屋が4部屋決まれば、返済は少なくとも問題なくできることになります。

返済比率50%前後だったはずなので。



これで募集開始できる体制は整いました。この先は仲介業者さんの頑張り次第です。

条件面で協力できることは当然うちも協力しますので、今回みたいにポンポンと

テンポよく入居が決まることに期待したいと思います。よろしくお願いします!



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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