現在７位です。テレビのアンテナ引いてないから箱根見られない〜。
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昨日はおせちを食べたり雑誌を読んだりしながら、今年の目標について考えてみました。
いくつか具体的な目標を出すことができたので、そこに向けて動きたいと思います。
今の私がサラリーマンを辞める前に必要なのは・・・
・キャッシュフローを出してくれる物件
・減価償却を取るための物件の入れ替え
・無駄な借り入れの削減
の３点だと思います。
これらを充足するような目標を立てたいと思います。
・キャッシュフローを生み出す物件の購入（新築〜築浅のイメージ）
・個人の物件を入れ替え（減価償却の確保）
・仙台２棟目満室、稼働率９５％への回復（瞬間風速でＯＫ）
・個人の借入の整理
まず目標として掲げるのは、キャッシュフローと減価償却の両面で寄与してくれると
考えられる物件の購入です。具体的な定義は難しいのですが、仙台法人であれば
減価償却の面では仙台２棟目がかなり寄与してくれると思うので、新築・築浅の
イメージになるでしょう。昨年後半は札幌の新築を狙っていきたいと宣言してましたので
長期的に見てもたぶん勝てるであろう立地・間取りを狙うことにしたいと思います。
長期トレンドなんてどうなるかなんて誰にもわからない、今の段階でそればかり考えて
機会損失する方が無駄ではないか、という考えもあるとは思います。それはそれで
一理ありますし、決して否定されるようなことではないと思います。
ただまあ、今の段階で勝てるか微妙だけど行っちゃえ！というバクチに出るのは
ちょっと怖いかなとも思います。バクチで良いのであれば、立地が微妙な新築の
話は私のところにも届いていました。立地が微妙な分は利回りでカバーされている
案件だったのですが（新築ＲＣで８．５％とか）、やっぱり稼働を低めにみないと
危ないよねとか、１０年後にたぶん満室になることはないんだろうなとか、いろいろと
考えた結果見送った次第でした。
先のことはわからないというのはその通り。でも、せめて今の段階でそんなに不安が
ないものくらいは選びたいものです。私もただ無為に１０年以上札幌の賃貸市場に
首を突っ込んでいるわけではないので、一応の勝ち筋くらいは予想することはできます。
その感覚を信じて、今の段階で苦労しなさそうと思える物件を選びたいと思います。
そういう意味では、札幌４棟目って本当に良い立地だったなあ・・・。
いい立地だったからいい値段で売れたということで、それ自体に後悔はありませんが、
「あいつ、元気にしてるかな？」とたまに思い出します（笑）
次の目標は、個人の物件の入れ替え。
減価償却がここ１〜２年で切れてくると言う話だったので、そろそろ個人保有の物件に
動きを持たせないといけないなと思います。そのためには、個人での購入も進める必要が
ありますし、それを実現するためには売却も必要になることでしょう。
今のところ、個人保有の物件であれば、札幌９棟目が一番売却に近いと思います。
札幌６棟目は将来前面の戸建を地上げして大きな物件を建てたい野望もあるし、
ＲＣなのでまだ減価償却も残っていますので除外。
札幌８棟目は失敗だったなあと思うので売ってしまいたいですが、たぶん残債が
残ってしまうのでホールドせざるを得ないでしょう。
東京１棟目は借地でややこしいからホールド、東京２棟目は立地抜群なのでホールド。
東京３棟目、東京５棟目、東京１０棟目はドミナントエリアなのでホールド、
東京６棟目は・・・今は再建築不可に融資が付きづらいので希望価格で売れないだろうし
立地は良いので売るのも勿体ないからホールド。東京８棟目も借地だし愛着あるので
ホールド。そうなると、やっぱり札幌９棟目しかないんですよねえ。
なので、札幌９棟目を売って、できた現金でどこかに物件を買う方向で考えてます。
札幌か東京か、はたまた両方か・・・両方はさすがに欲張りすぎか（笑）
あと、減価償却観点とは違いますが、東京法人で保有している富山１棟目に関しても
満室→売却→残った資金で富山の土地購入・新築を目指しています。
これは単に、高利回りでも満室にするのが大変な物件だったら、多少利回り下げても
満室になる物件に入れ替えた方がいいかな？と思うためです。
次の目標が、仙台２棟目を満室にすることと、稼働率９５％の回復を目指すこと。
一時期、買いすぎて稼働率が８０％を切る事態にもなったことはありますが、
その後無事に回復して９０％台までは戻しました。しかし、富山１棟目や札幌９棟目など
なかなか埋まりにくい物件も増えたことや、昨年は退去が多かったという事情もあり
稼働率は９０％を割ってしまっています。ポンコツ大家のままも良くないので、
更なるテコ入れを図ります。
また、仙台２棟目も１５部屋中１０部屋が空室と言う状況になっておりますので、
こちらも上半期でうまいことリフォーム等終わらせて早期に満室にしたいと思います。
直接陣頭指揮できないので、義母に頑張って貰うことになります。
最後に、個人の借入の整理。
東京法人、仙台法人に関してはコロナ禍の中で売上ダウンがあり、経営改善のために
既存の無担保借入をコロナ融資に置き換えていただきました。
個人事業主の借入はこの動きに立ち遅れているので、顧問税理士の先生と連携しながら
売上推移の確認をして、もし落ちているタイミングがあれば借り換えを進めようと
思います。
それ以外にも、物件売却で資金が出来たらそれを使って一括返済・・・と思ってますが
いつも思うだけで実行できないんですよねえ（苦笑）
新年の目標はそんなところです。達成できるかは今年の頑張り次第。
いろいろ取り組んでみます！
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