2020年12月27日

札幌9棟目の売却を真面目に検討し始める時期が来たと思う。

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札幌9棟目、最大の障害であるテナントが正式に申込となったことで満室に向けて前進。

埋まったらすぐ売れないかな?ということを狙って、売買担当の社長と話をしました。



札幌9棟目。高利回りで購入しましたが、収益的には微妙な数字に収まっておりました。

家賃の高いテナントが埋まっていなかったからです。



満室想定値

・表面利回り:20.5%(購入時の想定は21%超でしたが実態に合わせて下方修正)

・返済比率 :51.7%(元金均等なのでざっくりとした額)

上記なら、まあ決して悪いとは思いません。木造なので運営費もさほどかかりませんし

返済も元金均等10年で組み立てているのでどんどん減ってます。



テナント1室+バックヤード利用想定の居室1室が空室の原状

・表面利回り:14.1%

・返済比率 :74.6%

利回りが地方築古にしては平凡な数字に落ち着くため、10年で組んだ返済が重くなり

ほとんど手残りがない状態になります。元々の返済比率も高いのに、こんなことしてたら

余計ダメじゃん!と自分でも思います。



全体の返済比率が低めの人なら、これはこれでありですけど・・・

私みたいに全体の返済比率も高い人がこれやっちゃダメよ、という典型例です。

良いこのみんなは真似しないようにね!(誰もしないから安心しなさい)



ということで、残債だけは減ってるけどキャッシュフロー的には貢献していない

札幌9棟目でしたが、今回ようやくテナントの申込をいただくことが出来ました。

これでようやく期待収益を生み出してくれることになります。めでたいです。



ただ、こんなご時世なので、果たして入ったテナントさんがどこまで頑張れるかは

正直不透明だよね・・・とも思います。それを考えると、テナントさんが入居して

満室想定家賃に近い金額が生み出されているうちに売却するのも一案だよな、と。



利回り15%くらいの設定なら、買う人いると思うんですよね。そんなに絶対額が

高い物件ではないですし。地元の人は絶対買わないだろうけど、そうでない人なら

買ってもおかしくないぞ、と。



利回り15%で売れれば、単純に売値から今の残債を差し引くと1000万以上の

手元資金ができます。勿論、仲介手数料や売却に伴う税金(しかも個人の短期譲渡)を

差し引いたら、そんなに残らないのはわかっていますけど、それでもそれなりに

まとまった金額を手元に残せるのは間違いないでしょう。



勿論、先に記した通りで、そのままホールドしても(テナントさんが繁盛することが

前提になりますが)収益面では寄与してくれるので、悪くないと思います。1年で

撤退になったとしても、その間に10%残債が減ることになりますから。

そこまで悪い話ではありません。



どっちに転ぶとしても、とっととテナントを埋めなくてはならなかったわけで・・・。

今回、管理会社さんが営業をかけた相手の仲介さんが決めてくれたということもあり

管理会社さんの頑張りによる功績と思います。しかしそれでもまだ賃料交渉が入っている

という点を考慮すると、元々の賃料設定が高かったためになかなか決まらなかった、

と見ることもできるでしょう。私自身、賃料を下げた方がいいのではと何度も思った

ものですが、問い合わせ件数がそれなりに多いことやたまに確度が高めの話が

入っていたこと(実際にコロナがなければ半年前の申込で決まっていたことでしょう)

など、判断を狂わせる要素がいくつかあったと思います。私自身のミスですね。



キャピタルで稼ぐと決めているなら下げるべきではなかったでしょう。

利回りで売るなら家賃は高い方がいいです。

インカムで稼ぐと決めているなら早く下げるべきだったでしょう。

キャッシュフローを潤沢にするなら早く埋めるのが吉です。



この辺のゴール設定の甘さは昔から変わっていない弱点と自分でも認識はしています。



この物件に関しては「保有してCFを増やし返済比率削減に寄与させる」というルートと

「売却して手元資金を増やし別物件の自己資金として返済比率削減に寄与させる」という

ルートの2つが考えられます。今のところ、前者は退去リスクが大きいので後者に

寄せたいと思っていますが、それでも「家賃を少し下げて決める」ルートになったのは

「満室」というキーワードがどちらに寄せるにも有利に働くだろうと見てのことなのと

最小限の家賃下落で済みそうなギリギリの線になったかなと自分で思ったためです。

家賃1万ダウンなので、年間12万の差額なら売値への影響は100万前後ですが、

その分満室なので利回りの設定でそのくらいは取り返せるだろう、と。



なんだかんだとダラダラ書きましたが、とにかくここからは居室残り1室が埋まれば

満室を名乗れる体制です。1年はこの状態が続けられるでしょうから、ことを起こすなら

今がチャンスです。



購入時の仲介業者さんや管理会社さんを優先するのは当然ですから、ここで早速

管理会社さんの社長に年末の挨拶とかこつけて売却どのくらいなら出来そうか探りを

入れてみることに。買って管理も任せているので、ここが高くまとめてくれるのが

一番いいんですよね。そしてこの会社さん、ボロ木造アパートのブツ上げと販売は

大得意です。ただ、最高値にはならないんですよね。両手で管理も取るのが基本だから

売った相手が干上がるのは困るというバイアスも働くので、まとめるつもりになると

売り側にも買い側にも妥協を求めてきます(笑)



社長に、テナント埋まりましたねーありがとうございます!と切り出したところ、

「前面だけでも外壁やりたいですね!」と返答。む、ホールドしてほしい感じか?

ホールドもいいんですけど、売りたい虫がうずいちゃう気がもするんですよねーと

返してみると「売るにしても外壁の分指値くらいますから、やった方が売りやすいと

思いますよ!」と。むむ、さすがだなこの社長さん。いつも思うんですけど、

話を誘導するのが上手なんですよね。それが強引と思ってしまう人との相性は

良くないのだろうなあ。



外壁が落ちたこともあるので、次に買う人がそれを気にして外壁の修繕の分だけ

指値を入れてくる可能性は充分あり、かつ売主としては買値を抑えたいはずだから

少し外壁の分を高めに見積もって指値してくるはず、だから先に目立つところだけでも

外壁はやっておいた方がいい、というのが社長の言い分でした。なるほど。



ただねー、この件はちょっと因縁がありまして。一昨年の夏の台風で背面の外壁が

落下する大事故があり、その復旧で管理会社さんが手配してくださった業者さんが

大チョンボしやがったんですよ。保険見積で出した金額が「平米数を間違えた」とかで

それを大幅に上回る金額で保険金確定後に再見積してきたのですよ。さすがの私も

これはないよと主張。見積してきた業者さんに保険の範囲で何とかするよう伝え、

すったもんだしたことがありました。



あの一件以来、そこの業者が出てくると言われたら即NGを伝えております。

まあ、名前が出てこない範囲で裏で動いてはいるでしょうけどね。表に出てきたら

即拒否します、あいつはNGです、と社長にも伝えてあります。



外壁の話が出たので、でもあの業者さんだったら嫌ですよとはっきり伝えたところ

「別の業者もいるんです」と。ただ、そこは安くていい仕事をするからずっと仕事が

立て込んでおり、すぐお願いしますということができないからやむを得ず前回は

そっちの業者さんを使った、ということをおっしゃっておりました。

業者さんが違うなら考える余地はあります。



じゃあその安い方の業者さんに見積だけは早めに貰ってください、としました。

見栄えに影響する前面と、入居者様に迷惑をかけかねない面だけはきちんと施工して

目立たないところはそのままにする方向で考えようと思います。

(私の中で勝手に「びんぼっちゃま方式」と呼んでます)



・・・見積依頼した時点で社長に乗せられたか?まあいいか(笑)



ここで外壁の分投資すると、その分のリターンを得たくなるのが心情です。

大丈夫かな、ついつい「もうちょっと持ちます」みたいな感じで発想がぶれそうです。

気をつけないとなあ。



来年は売却の道筋をつけたいと思います!減価償却も切れちゃうしねー。



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posted by ひろ* at 11:03 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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