2020年12月25日

仙台2棟目を購入しました(今年初の物件購入です)。

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いや、貰ってないか、お金出したから。ここに仙台2棟目が誕生しました!



水面下の話だったので、購入が完了するまでは表には出さないでおこうと言うことで

ずっとブログなどでは書けずにいたのですが、11月くらいから色々やってた物件が

ありました。そして昨日、無事に決済を終えることが出来ました。今年初めての

物件購入となります。しかも仙台。8年ぶりの物件購入です。これは嬉しい!



仙台は嫁ちゃんの実家があり、仙台法人は義母が代表を務めております。

こちらの法人は税金もけっこうしっかり納めているので、融資はつきやすい状態ですが

肝心の出物がなく、一向に購入できずにおりました。



仙台ってあまり良い出物がないのです。震災からの復興バブルで国内の他値域に先駆けて

一気に物件価格が高騰してしまいました。仙台1棟目はその復興バブルが始まる直前に

購入したもので、タイミング的には安く買える最終局面だったと思います。



復興バブルが陰りを見せた頃には、今度は全国的な不動産価格の高騰が始まりました。

これで、下がると思っていた物件価格は結局下がらないまま維持されることに。

結果、いつになっても目線に合う物件が出てこないという状態に陥りました。

たまに良いと思える話があっても、融資がつかないとか売り止めとか、そんな展開です。



物件が出てこないというのも当然あると思いますが、仙台ではあまり売買仲介の方と

繋がりを持てていなかった、というのもあります。仙台1棟目を購入した時の

営業マンの方とは良い関係を作っていたのですが、ある日気が付くと退社されており

ガッカリしたものでした。賃貸仲介では何社か関係作りに成功しているのですが・・・。



そんな状況が続き、仙台では全然取得できないまま8年が経過しておりましたが、

ここで思わぬ物件情報が出てきて、紆余曲折の末に購入に至った次第です。



スペック

昭和54年築のRC

1K×15部屋

15部屋中5部屋稼働、10部屋空室

表面利回り約23%



築古RCですが、ここまでの築古は木造なら経験があるものの、RCだと未経験です。

水廻りの事故が起こるととんでもない金額がかかるとか、そんなデメリットばかりが

協調されがちな築古RC。経過年数を考えると長期の融資がつかないくせに、

固定資産税だけは高い築古RC。まあ火災保険が安いくらいですかね?メリットは。



それでも食指が動いたのは、立地がさほど悪くなかったこと。昔、うちの嫁ちゃんが

住んでいた駅の隣駅で、嫁ちゃんの住んでいた駅は繁華街からも歩いて帰ることが

出来ました(勿論電車乗った方が早いですけど)。そこの隣の駅なので、賃貸需要は

きちんとある場所だなと。実際、仲介業者さんも「その駅を超えるとキツイけど、

その駅までは良い」という評価でした。



そしてやっぱり、高利回りの再生案件である点でしょうか。再生案件、出来上がって

埋まっていく姿を見るのが好きなんですよねえ。満室にできれば面白いでしょうし、

満室にできる物件だと言う感覚はありました。



購入と同時に外壁塗装や屋上防水、館銘変更、家賃改定、プロパンガスへの変更など

物件の修繕をきちんと行えば、その後のリスクは減らせることと思います。

特に配管はリスクがあると思うので、プロパンガスの切替を行うことで配管新設工事も

やってしまえば、リスクはかなり減らせるだろうと見込んでいます。



物件資料上は表面利回り23%程度でしたが、固めの家賃で見ても21%はいけそう。

BT別の単身間取りなので、最低限の競争力は有しています。リフォームで綺麗にして

うまくやれば勝てる案件と見ました。



ネックになるのは融資ですが、築古でも頑張ると言っていた金融機関さんがあったのと

コロナ禍を乗り切るための設備投資だということでコロナ融資が適用できないか、という

2通りのシナリオを念頭に検討すれば、どこかで融資はつくだろうと想定した次第です。



必要な工事の金額も見込んだとして、固めの家賃で埋めたとしても、利回り14%までは

確保できるだろうと見ています。そこまであれば、まあ何とかなるでしょう。

どうにもならなければ、道半ばで売却しても損はしない水準で売却できるだろうと

考えたので、取得に向けてゴーサインを出しました。



そして紆余曲折あり、今回無事に購入に至ることが出来ました。

関係者の皆様、まことにありがとうございました。感謝申し上げます。



取得に至るまでのお話などは、年末年始にかけて、ネタがない時にでもだらだらと

書かせていただこうと思います。



というわけで、本日は新規物件取得のご連絡でした。

今年初の物件購入、そして来年はこの物件の再生が当面の課題になりそうです。

(これで平均稼働率が更に下がっちゃったよ・・・)

コロナ禍なので現地に行くのは難しいので(嫁ちゃんに止められてます)、義母に

活躍して貰うしかありません。側面からのサポートは勿論しますが、踏ん張って

いただくことになるでしょう。コロナも仙台2棟目も落ち着いたら、ゆっくりと

温泉旅行でもして骨休みしていただこうと思います。



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posted by ひろ* at 06:52 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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