2020年11月10日

おめでたい理由なので仕方ないんだけど、大家の立場としては退去予告は辛い。

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昨日のブログでちらっと書きましたが、札幌5棟目でまた退去が発生してしまいました。

今回もおめでたい理由なので、門出を気持ちよくお祝いしつつ・・・稼働率的には複雑。



今月の最初の頃でした。管理会社さんとは、別の部屋の退去された方と連絡が取れない、

原状回復どうする、残置物処分どうする、という話題でやり取りを繰り返してました。

立つ鳥跡を濁さず、の精神はどこに行ったのよ・・・日本人ってもっとモラルの高い

民族じゃなかったっけ・・・などと言ってはみたものの、確率的にこういうことは

どんな属性・どんな方を入れても起こりうるもの。仕方ありません。



こっちの部屋の話もまだまだ物語は続きそうですが、保証会社さんがついていたので

家賃の取りっぱぐれはなさそうなのと、残置物の処分をもしかしたらやってくれるかも、

という点は救いです。保証会社さんさまさまです。



と言う感じで、空室があるのに募集ができない状態のところに、更なる悩みが発生。

冒頭で書いた通り、退去予告です。それも10年選手の!



退去予告を送ってきた方は、もう10年以上も札幌5棟目にお住まいになっています。

私がオーナーチェンジで購入した時からずっと変わらず、そして何のクレームもなく

静かにお住まいになっておりました。



コールセンターに激しく連絡をしてくる少数の方、困ったことがあったら連絡をしてくる

普通の方、そして一切連絡をしてこない方。この3パターンに分かれます。

今回の退去予告の方は一切連絡をしてこない方に相当しました。本当になにも言って

こないので、こっちが心配になるくらいです。でも冷静に考えれば、私が賃貸住宅に

住んでいた時も、管理会社さんに連絡をしたのって、上の階から水が漏れてきた時だけで

それ以外は滞納無しで一切連絡もしていませんから、普通と言えば普通なのかも。



そんなダークホースからの退去予告、理由は・・・「結婚」!

これは気持ちよく笑って見送るより他にないでしょう。すごいな、今年2組目ですよ。

そして両方とも札幌5棟目です。更に、今回退去される方の部屋は、前回結婚で

退去された方の部屋の真下。あれか、住んだら縁談に恵まれる部屋として売り出すべき?

(たまたまだからやめなさいって)



10年前の方なので、家賃今回の募集で下がるだろうな・・・と思っていましたが、

思ったより高くなかったです。あれ、この間同じ間取りで決まった人の方が家賃高い?

(正確には家賃は同じで管理費分上乗せですが)

あと、昔からの人の場合、24hサービスの費用をこちら負担していた気もします。

そこも考えると、むしろランニングコストは下がっているのかもしれません。



勿論、その分原状回復費用や広告料などが重くのしかかります。特に、10年以上も

お住まいであれば、原状回復もそれなりに必要でしょう。そこまで加味すると、

退去しない方が本当はありがたいのは言うまでもありません。



管理会社さんからは、いつもの家賃といつもの募集プラン(初期費用大家負担、

賃料値下げ、仲介担当者さんに謝礼の3つから1つを選ぶ)に加え、時期も時期だから

家賃スライドも取り入れてみてはどうでしょう、とご提案をいただきました。



札幌では、学生さんが春から住むお部屋を冬のうちに確保しておく動きがあります。

ただ、確保したお部屋の家賃を住んでいないのに払い続けるのは辛い、という保護者の

ニーズに応える形で、その間の賃料発生を免除するプランが一般的です。それのことを

家賃スライドと呼んでいます。



スライドした分を退去時に払って貰うわけでもないのにスライドとはこれいかに、と

思わなくもないのですが、私が札幌に物件を買い始めた頃からそういう呼び名だったので

気にしないことにしています。



スライドにした場合は、賃料発生時期によって広告料を減らして補填する形を

管理会社さんは取っているようです。正直、11月に申込が来て4月まで家賃発生なしで

キープするのはしんどすぎるので、その場合は広告料は1ヶ月まで落とす、など。

特に異論はないですし、先日学生さんの入居もありましたので、スライドは採用して

募集に弾みをつけたいと思います。



一つでも空室を埋めていかないとね、ということで、頑張ります!



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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
こういったコストをかけてもキャッシュフローが回る物件を購入するということが第一なのかなと思いました。
返済比率60%越すと余裕ないですからね。。。
Posted by じゅん at 2020年11月11日 06:40
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