現在１４位です。本日、東京に戻ります。空港混んでそう。
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今は新築・築浅が欲しいというのは変わってないですが、結局融資が出るのが新築系と
いうこともあり、値段はなかなか下がらないというか、むしろ上がっている印象です。
余市の石蔵のカフェを見に北海道に飛んできましたが、それだけで終わるのも勿体ない。
なので、新築案件を出してほしいとお願いしていた業者さんと親睦を深めようと思い、
ご飯食べましょうとお誘いしました。
札幌５棟目の管理会社さんルートで案件を出して貰えないかとお願いしていたので、
その提携先の企画屋さん（こちらも既に顔見知りで何回かご飯一緒に食べてます）と
管理会社さんの社長と私の３名でお食事会をすることに。
終始、しょうもない話でげらげら笑っていました。仕事１割、雑談９割みたいな感じ。
でも今の情勢はなんとなくわかりました。
札幌は土地がなかなか出てこないようです。ただでさえ球数が少ない中、新築なら
融資が出るからということでお客さんはそこそこいる情況。結果として価格も下がらず
案件を作るのが難しい局面のようです。
（勿論、力のある方はこの局面でも案件を組成していると思います）
そして建築価格は下がる気配はなく、むしろ上昇傾向とのこと。
価格が下がる要因、今のところなさそうです。
焦っても仕方ないし、焦って変なの買うのもダメなんですけど、多少焦りたくなる
気持ちも出てきた感じはします。先延ばししても今は価格下落要因がないため
むしろ更に利回りが下がる可能性も。
この辺はどう相場を読むかなので、人それぞれ意見もあることと思います。
何が正しいというのはありませんが、今ちゃんと回る数字で買えるのであれば
私は買えるなら買うと思います。若干高値掴みだったとしても、早めに買えば
その間の家賃収入も得られますし、頭金を入れることで調整できますし。
企画屋さんからは「ちょっと郊外で高利回りと鉄板の場所で低利回りだったら
どっちの方がいいです？」みたいなことを聞かれました。普段なら郊外高利回りと
応えるところなのですが、・・・それだといつもと変わらず、自分が汗をかいて
埋めることになります。なんか今はそうじゃない選択をすべきな気がします。
札幌１棟目〜４棟目までは、立地は良いものを選んできたつもりです。駅力の差はあれど
全て地下鉄徒歩５分圏内でしたので、間取りの悪さを気合と根性でカバーすることで
集客は成り立っておりました。
それに対して、札幌５棟目〜１０棟目は価格が上がってきてしまい、利回りを重視した
購入をした結果、立地が過去の物件と比較して劣ります。こうなると、物件自体の
スペックが良いとか、なんらかの付加価値がるとかでないと、勝負が苦しくなります。
顕著なのが札幌９棟目。スペックも駅からの距離も築年数も、何もかもが微妙で
なかなか決まりません。そのデメリットを凌駕する利回りで買ったので、埋まらなくても
回るからいいやという考えでしたが・・・やっぱり空室って嫌ですよねえ。あとは
埋めて売って頭金を作りたいという欲求も出てきたので、真面目に埋めようと活動を
開始し、その現実を直視せざるを得なくなった感じです。
そう考えると、やっぱり立地の方が大事かなあ？とも思うわけですが・・・。
実際に案件が出てきてみないと何とも言えないよね、と思考は堂々巡りです。
ま、妄想ばかり膨らませても仕方ないので・・・
・埋めて売って頭金を作る
・案件が出てきた時迅速に判断できるよう構えておく
というところを粛々とやっておこうと思います。
あと、面白いなと思ったのは、新築ＲＣの保有に関しての考え方の違いですかね。
東京で話をしていると、新築は売って利益確定してなんぼという風潮がありますが、
札幌は結果として売ることはあれど、基本的な考えは持ち切りの人が多いです。
以前、地元の重鎮大家さんとお話した時もそう思ったし、今回業者さんと話してても
それは感じました。
どちらの道を取るかは、シミュレーションの結果やその物件の立地によって決めることに
なるのでしょうね。家賃下落率は立地や間取りによって変わるでしょうから、その意味で
税引前ＣＦも想定次第で変わるでしょう。そして法人税率をどの辺に着地させる想定で
動くかによって、税引後ＣＦも変わります。昔は真剣に計算してましたが、最近はこの辺
けっこうザルだったので、きちんと計算して方向性を決める必要があるのでしょう。
だらだらと書きなぐりましたが、不動産のことを考えている時間は楽しい時間です。
妄想とファンタジーと現実をごっちゃにしながら、いろいろ考えようと思います。
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