現在１６位です。深夜の〆のチャーハンはデブの元（自戒）。
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蛇の道は蛇。その道のプロに聞くのが一番手っ取り早い。そんなことに改めて気が付いた
セミナーでした。
久しぶりにリアルでセミナーを聞いてきました。オンラインセミナーも便利なのですが、
それでもやっぱり顔と顔を合わせて聞くリアルなセミナーの魅力はとても大きいです。
コロナ禍になったからこそ、その当たり前の事実に気が付けたというところもあると
思います。
セミナーの内容は口外無用というか門外不出というか、墓場まで持っていく系だと
判断したので書けませんが、やっぱり物事はその道に精通した人に聞いた方がよく
我流で進めてもあまり効率は良くないのだな、という感想を抱きました。
一つだけ、セミナーで話が出た差し障りがなさそうな例を書いてみようと思います。
広告料は、ただ闇雲に積めばいいと言うものではない。
大家サイドとしては、自分の物件を紹介してほしいから、仲介業者さんに広告料を
提示して紹介を促進することになります。ではその広告料はいかほどにするべきか。
単純に考えれば、高ければ高いほど仲介業者さんは成功報酬を狙って頑張って
紹介するだろうと考えます。だから相場以上の広告料を設定すれば、目を惹くかな？
と思うのが大家さん側の自然な発想です。私自身も最近札幌９棟目の広告料を相場より
さらに１ヶ月上積みしたばかりです（詳細は過去ブログを参照ください）。
しかし、そこに落とし穴があるぞ、と。
今回のセミナーでは現役の仲介営業マンが講師だったのですが、講師曰く広告料は
確かに紹介のきっかけにはなるものの、それは過剰に高い必要はない、と。
あくまで相場を満たす金額か、あるいはそれよりちょっと高いくらいで良いそうです。
その心は・・・
最後に選ぶのはお客様なのだから、過剰な広告料をかけるくらいであれば、そのコストを
使ってお客様に選んでもらえる条件を整えることを優先すべきである、ということでした。
いくら広告料が高い物件だと言っても、それだけをお客様にぶつけて成約させるのは
かなり難易度が高いでしょう。それであれば、いくつかの候補物件の中から比較検討して
選んでもらうために、部屋の設備のグレードを少し上げるとか、初期費用を軽減するとか、
そういう話に持っていく方が得策だ、というわけです。
当たり前のことなのですが、確かにそんな目線が欠けた状態で広告料ばかり上げても
決まらないよね、というのは納得です。
そういえば、うちの嫁ちゃんがリーシングの仕事をしていた頃、なかなか埋まらない
ファンド物件は東京なのに広告料が４ヶ月とか６ヶ月とかすごいことになっていたと
言ってました。それでも決まらないのだそうです。家賃が高すぎるからというのが
明白な原因であるものの、ファンドも都合があって家賃は下げられない、だから広告料で
釣るけど、それもうまくいかない。そんな展開になっていたようです。
さて、この話を自分の物件に当てはめると・・・
自分が条件変更した札幌９棟目は果たしてどうなのか。顧客に選ばれやすい条件を
備えた上での条件変更だったのか。自問自答してみる必要があるなと思いました。
まあ、そもそもがどうしようもない部屋なので、もはや広告料以外に目を惹かせる
条件が作れない、というところはあるんですけどね・・・。初期費用はゼロにして、
広告料マシマシという形になっています。
なんせ、駅から遠い、長屋形式の入口で中の階段が急、在来工法の枡風呂、かろうじて
バストイレは別だけど、家賃が安すぎて和室を洋室に変える予算も取れないですから。
とにかく家賃と初期費用を安くし、広告料をマシマシするくらいしか思いつかず。
（なんでそんな物件を買うんだね君は、というツッコミは甘んじて受け入れます）
物事には全て理由があるし、その道のプロはその理由を知っている。
だから聞いてしまうのが一番早いのでしょう。我流や思い込みで遠回りな道を選ぶのは
ナンセンスだなと改めて思った次第です。勿論、そのプロを見極める目が教わる側には
必要なのですが（実はそこが難しいんじゃないかなと思っています）。
そんな気付きを与えてくださった久しぶりのリアルセミナーでした。
講師の方、参加した皆様、主催の皆様、ありがとうございました。
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