2020年10月05日
札幌8棟目も初期費用などの条件変更に着手。
現在18位です。良い知らせもあったような気がします。
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札幌9棟目にばかり注力してしまっていますが、札幌8棟目もそろそろ動きを・・・
ということで、こちらも諸条件緩和の方向で管理会社さんと調整をしています。
札幌8棟目。ある意味札幌9棟目よりも問題児かもしれません。スルガショック前の
金融緩和時代に、たいした利回りじゃないけど耐用年数を余裕で超える長期で融資が
ついてしまったので、つい買ってしまった物件。利回りが低いのでたぶん売れないから
当面回しきるしかないRC・・・見る人が見れば「やっちまったな!」というでしょうし
私もちょっと変なの買っちゃったなと思っている物件です。
立地が抜群に良いならそれでもやっていけるでしょうけど、抜群ってこともなく・・・。
駅からは確かに近いけど、あまり人気のない路線・駅なので競争力としては微妙。
再度バブルが来たら、損しない程度に売り抜けるのが吉という状態ですが、果たして
そんなに都合よくバブルは来るのかしらというと・・・そこは神のみぞ知る。
いずれにせよ、死なない程度にうまく付き合って、売却の機会を伺うことになります。
しくじり投資家なのでそこはもうオッケー(オッケーするなって)
現在、12部屋中3部屋が空いている状態なので、埋められるなら早く埋めたいところ。
札幌物件の稼働率が落ちている、としばしば書いてますが、落ち込みが激しいのは
札幌8棟目なのです。札幌9棟目は単純に「埋まったことがない」だけであり、
元々厳しいことは想定済みで購入しています。あれは最後に土地として売れればいいと
思ってるので、とりあえず借入返済できるくらい埋まっていれば、最悪それでも
構わないと思っています(でも、最近はアパートとしての早期売却を目指して
埋めにかかってます・・・当初と言ってること違うやん、と自分でも思うブレっぷり)
じゃあどうやって埋めようか?先人の知恵を借りるのが一番良いでしょう。
身の回りで参考になりそうな先人・・・ありましたよ。札幌5棟目。身内というか
自分の保有物件かよ!と言うツッコミは受け付けます。
物件ごとに管理会社さんがバラバラなので、ある管理会社さんがやってる手法が
他の物件にも当てはめられないか、と考えると参考になるのです。
今回着目したのは、札幌5棟目の管理会社さんがやっている多様な募集形態。
仲介業者さんのニーズにあわせて、初期費用を下げる・家賃を下げる・営業謝礼を出す、
という3つのどれかを選んでもらえるような募集体形になっております。これまでは
ほとんどが初期費用軽減を選んでいたので、そのくらいしかニーズがないのかなと
思っていました。しかし、先日入居が決まった部屋を仲介してくださった営業マンさんは
営業謝礼を選択したとのことです。違う選択をする人もいるのだな、と思うと、
条件に多様性があるのは良いことなのだろうと思い始めました。
募集時にどうやって仲介業者さんに複数条件あることを伝えているのだろう?など
気になることはあるものの、ひとまずはそういう方法で空室対策が捗るかどうかを
札幌8棟目の管理会社さんに相談信て見なくてはなりません。
早速相談してみたところ、やり方をどうするかは置いておいて、相談は可能とのこと。
エンドユーザさん向けに出す広告でもPRするなら、選ばせるのではなくどれか1つに
した方がいいのでは、という趣旨のことを指摘いただきました。
確かになあ・・・。仲介業者さん向けのPRと割り切っていいものなのか、それとも
エンドユーザさん向けに訴求させることも考え、単純な初期費用引き下げの方が
いいのか。今の段階だと何とも言えません。
でも本当は、いろいろな選択肢があって、どれが選ばれやすいのかを確認する方が
仕事のやり方としては今後にもつながるので良いと思うんですよねえ。
管理会社さんが、自分の募集方法を曲げずに固執するわけではなさそうだというのは
わかったので、具体的にどうするかは検討しようと思います。でもまあ、早く決めるため
広告宣伝費をもう少しぶちこむ、という方向性は固まりました。
札幌8棟目と札幌9棟目の2棟が埋まってくれると、稼働率が上がります。
今空いている物件はそんなに家賃帯が高くないものばかりなので、その中で札幌8棟目は
比較的家賃が高いから、収益に対してのインパクトもそれなりに大きいです。
札幌9棟目を埋める活動と並行して、札幌8棟目を何とかすることにも注力したいと
思います。
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