2020年09月29日

札幌9棟目の募集条件を見直し。

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札幌9棟目、埋めて売るぞ!というモードがより強固になりました。

というわけで、埋めるために広告料アップ大作戦です。



札幌9棟目、満室にするのに苦戦中です。駅から遠い、築古木造アパート、間取りも

競争力は高くない、というのはわかっていて購入していますので、苦戦すること自体は

覚悟の上でした。ただ、それにしてもねえ。



正直、作戦をミスっているところはあったと思います。今残っている空室は2つで、

テナントと1DK。ちょうどテナントの上に1DKがあり、1DKは長屋形式で1階に

入口があり、しかもその入口から階段を上るまでの間にテナントと接している壁がある。

この壁をぶち抜いて、テナントさんのバックヤードとして使えばいいんじゃないか。

そのアイディアに固執してしまい、1DKを単品で募集することをしてませんでした。



1DKにも難があり、階段が急なのです。だから、単品で貸そうとすると、メインの

ターゲットになる高齢者の方や生活保護の方だと、階段を上るのが辛いということで

敬遠されそうだな、という思いもありました。だから、テナントとくっつけた方が

引きがいいだろうと思って、その募集戦略にしました。



しかし、その分テナントの家賃が高くなり、固定費が高いことで検索に引っかからず

敬遠されているような印象もありました。試しに分離して募集してみたところ、

テナントの引合がだいぶ増えたということは確認できたので、分離を基本としつつ

必要あればセットで貸します、というスタンスに変更。



この時に、もうちょっと1DKに対して注意を払っていればよかったのですが、

あまり考えずに適当な家賃設定をして適当な募集をしていました。



テナントは問い合わせが増えたものの、結局成約にはなかなか至らず。1度惜しい時が

あったのですが、コロナ禍で出店自体が中断になってしまいました。

そして分離した1DKも、内見数が少ない上に「階段が急」ということでNGになる

ケースも散見される状況に。



事ここに至り、1DKの家賃の見直しは行いました。多少問い合わせが増えたのですが

なかなか決め手に欠ける状態が続いています。



この2部屋を埋めて、早いところ売却に向けて動き出したい・・・。

日に日にその思いが強くなってきています。

少しスリム化して手元資金を貯めるべきだよね、と。

物件を買う際の頭金にしてもいいし、既存の借入を少し返済する資金にしてもいいし。

資金は手元にあって困ることはありません。



そんな思いもあり、仲介もやっている札幌7棟目の管理会社さんに仲介業者さん目線で

どうしたら引合強くなりますかねえ?と相談。返ってきた返事は「家賃より広告料じゃ

ないすかね?」と。



立地があまり良くないので、どの層に需要があるのかがわからない。だから家賃を

下げても響かないような気がする。それだったら、入居者さんではなく仲介業者さんに

紹介して貰うよう仕向ける方式で、広告料をどんと積むとかどうでしょうね?

そういう意味合いでのお話と捉えました。



何もしなければ埋まらないんだから、色々試行錯誤してみる価値はあります。

早速管理会社さんと相談して、年内は広告料を倍近く積み上げることにしました。

元の家賃が安い1DKは、相場の広告料が3ヶ月(札幌の家賃安い築古はこれが重い)と

なっていますが、これを一気に5ヶ月に積み増し。テナントの広告料も1ヶ月のところを

2ヶ月に増やすことにしました。



これで反響変わるかな?しばし様子を見ようと思います。



あまりやりすぎると、地域の相場を壊すことになりかねないので、あくまで期間限定の

キャンペーンという形でPRしたいと思います。相場を壊すと最終的に自分の首が

締まると思いますので・・・。



今日、早速管理会社の担当さんが、仲介業者さんに営業を掛けてきてくださるとのこと。

このフットワークの軽さが本当にありがたいです。感謝します。



さぁ、満室に向けてレッツゴー!(せめて掛け声だけは勇ましく)



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posted by ひろ* at 11:33 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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