現在１６位です。朝寝坊してしまいブログ書けず、こんな時間に。
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札幌９棟目、埋めて売るぞ！というモードがより強固になりました。
というわけで、埋めるために広告料アップ大作戦です。
札幌９棟目、満室にするのに苦戦中です。駅から遠い、築古木造アパート、間取りも
競争力は高くない、というのはわかっていて購入していますので、苦戦すること自体は
覚悟の上でした。ただ、それにしてもねえ。
正直、作戦をミスっているところはあったと思います。今残っている空室は２つで、
テナントと１ＤＫ。ちょうどテナントの上に１ＤＫがあり、１ＤＫは長屋形式で１階に
入口があり、しかもその入口から階段を上るまでの間にテナントと接している壁がある。
この壁をぶち抜いて、テナントさんのバックヤードとして使えばいいんじゃないか。
そのアイディアに固執してしまい、１ＤＫを単品で募集することをしてませんでした。
１ＤＫにも難があり、階段が急なのです。だから、単品で貸そうとすると、メインの
ターゲットになる高齢者の方や生活保護の方だと、階段を上るのが辛いということで
敬遠されそうだな、という思いもありました。だから、テナントとくっつけた方が
引きがいいだろうと思って、その募集戦略にしました。
しかし、その分テナントの家賃が高くなり、固定費が高いことで検索に引っかからず
敬遠されているような印象もありました。試しに分離して募集してみたところ、
テナントの引合がだいぶ増えたということは確認できたので、分離を基本としつつ
必要あればセットで貸します、というスタンスに変更。
この時に、もうちょっと１ＤＫに対して注意を払っていればよかったのですが、
あまり考えずに適当な家賃設定をして適当な募集をしていました。
テナントは問い合わせが増えたものの、結局成約にはなかなか至らず。１度惜しい時が
あったのですが、コロナ禍で出店自体が中断になってしまいました。
そして分離した１ＤＫも、内見数が少ない上に「階段が急」ということでＮＧになる
ケースも散見される状況に。
事ここに至り、１ＤＫの家賃の見直しは行いました。多少問い合わせが増えたのですが
なかなか決め手に欠ける状態が続いています。
この２部屋を埋めて、早いところ売却に向けて動き出したい・・・。
日に日にその思いが強くなってきています。
少しスリム化して手元資金を貯めるべきだよね、と。
物件を買う際の頭金にしてもいいし、既存の借入を少し返済する資金にしてもいいし。
資金は手元にあって困ることはありません。
そんな思いもあり、仲介もやっている札幌７棟目の管理会社さんに仲介業者さん目線で
どうしたら引合強くなりますかねえ？と相談。返ってきた返事は「家賃より広告料じゃ
ないすかね？」と。
立地があまり良くないので、どの層に需要があるのかがわからない。だから家賃を
下げても響かないような気がする。それだったら、入居者さんではなく仲介業者さんに
紹介して貰うよう仕向ける方式で、広告料をどんと積むとかどうでしょうね？
そういう意味合いでのお話と捉えました。
何もしなければ埋まらないんだから、色々試行錯誤してみる価値はあります。
早速管理会社さんと相談して、年内は広告料を倍近く積み上げることにしました。
元の家賃が安い１ＤＫは、相場の広告料が３ヶ月（札幌の家賃安い築古はこれが重い）と
なっていますが、これを一気に５ヶ月に積み増し。テナントの広告料も１ヶ月のところを
２ヶ月に増やすことにしました。
これで反響変わるかな？しばし様子を見ようと思います。
あまりやりすぎると、地域の相場を壊すことになりかねないので、あくまで期間限定の
キャンペーンという形でＰＲしたいと思います。相場を壊すと最終的に自分の首が
締まると思いますので・・・。
今日、早速管理会社の担当さんが、仲介業者さんに営業を掛けてきてくださるとのこと。
このフットワークの軽さが本当にありがたいです。感謝します。
さぁ、満室に向けてレッツゴー！（せめて掛け声だけは勇ましく）
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