現在１６位です。今日は休日出勤。一日早く連休終了です・・・。
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札幌９棟目で購入時からずっとご入居なさっているおばあさんから、入院したので
当面家賃が払えないというお手紙が届きました。早く治して元気になってくださいね。
札幌９棟目は築古アパートです。購入時点で１２部屋中７部屋の稼働率でした。
今は１２部屋中９部屋の稼働です。最大で１２部屋中１０部屋まではたどり着いたものの
テナントがなかなか埋まらずに満室になったことはない物件です。満室になれば破壊力は
抜群なのですが、そうならないのであまり儲かっていません。満室になる想定での
利回りと借入年数なので、キャッシュフローベースではあまり出来は良くないです。
また君の失敗談かい？と言われてしまうかと思いますが、でもまあ最低限の機能は
果たしてくれていると思います。元金均等の１０年融資なので、元本はガツガツと
減っています。買ってからもうすぐ２年が経過しようとしていますが、元本は既に
４００万以上減っています（２３００万借りました）。
買った時と同じ値段で売れれば、手元に現金を残せる状態です。利回り１５％で
売却かければ、短期譲渡の税金を考慮しても１０００万弱は手元に残るはず・・・。
そんな妄想もしています。あくまで妄想でしょうけどね。
（読者の皆様におかれましては、１５％でテナントありのボロ木造物件が売りに出たら
疑ってかかることをお勧めいたします、札幌９棟目かもしれませんよ・・・）
たぶん、次に物件を買う時に頭金が足りないとかそういう話になったら、この物件を
売りに出して頭金を確保することになると予想します。満室で利回り１５％のコースが
良いなあと思うので、とにかく何とか埋まってほしいという思いは強く持っています。
ＡＤでもタンボでもなんでもマシマシするから決まっておくれ〜。
っと、今回はそういう客付の裏事情の話をする場ではないのです。
主役はお手紙をくれたおばあさんです。そっちの話を書こう。
このアパート、購入してから今まで、元々空いていた部屋以外の入退去がありません。
どの部屋も、倉庫利用とかご老人の一人暮らしとか、そういう感じのものが多いので
今更引っ越そうという意欲は恐らくないだろうと思われる人ばかりなのです。
元々空いているお部屋以外はかなり安泰な状態です。是非そのままお住まいになって
いただきたいと思うし、そのためのサポートもしたいと考えております。
例えば、現地を見たら網戸がボロボロで役に立っていないお部屋がありましたので、
入居者様とコンタクトを取って網戸の張替を手配していただけるよう、管理会社さんに
お願いしたことがあります。建物不具合もできるだけこちらから聞き出して修繕するよう
お願いしています。管理会社の担当さんが人間関係作りが上手でマメな人なので、
現地に行って入居者さんを見かけたら話をするようにしてくれています。ありがたい。
たぶん、今回の話もそんな流れの一環だったのでしょう。
管理会社さんのところに、入居者様より一通のお葉書が届きました。
内容としては・・・
・足の手術で入院中
・退院の予定がはっきりしない
・退院まで家賃の支払いができない
という感じだったそうです。
何も言わずに家賃を滞納する人も少なくない昨今、ちゃんと連絡をしていただけるだけで
ありがたいと思ってしまうハードルが極端に低い私でした。わざわざ教えてくれて
ありがとうございます。こういう配慮ができる人であれば、家賃は待ちますよ〜！
戻ってきたらまとめて払ってくださいね。
１階にお住いのおばあさんなので、退院してまだ足の調子が不十分ということであれば
手すりとかくらいはつけた方がいいのでしょうかね。あまり高いものはつけられないけど
ちょっとしたものを玄関につけるとかであれば、こちらから提案しようかな・・・。
おばあさんの体調のことも勿論ありますし、ビジネス目線でも住めなくなったから退去と
言われるより全然良いと思います。検討してみようかな。
おばあさんの健康が早く回復することを心より祈っております。元気で退院されることを
期待しつつ、本日のブログの〆としたいと思います。
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