現在１６位です。嫁ちゃんがちょっと体調悪そうで心配。
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東京２棟目の火災保険の切替が必要であることを、先日の保険代理店さんとの
お打合せで把握しました。知らずに長いこと放置してしまった・・・反省。
保険代理店さんとの打ち合わせでは、色々なことを話しました。現状を整理した際に
あれもこれも抜けてるなあということがわかり、保険に関しても定期的に会話をして
バージョンアップを図らなくてはならない、と感じた次第です。
購入当初、東京２棟目は事務所２部屋と住居３部屋の合計５部屋でした。
事務所は多少リスクを感じていましたが、ファミリー間取りに魅力を感じて購入。
事務所も想定外の水道管分岐工事が発生して金銭的にきつい時もありましたが、
入居付は安定しており、購入時に３部屋のファミリー間取りにお住まいになっていた
入居者様のうち２組は未だすみ続けてくださっています。そして事務所も２戸のうち
１戸は購入後にリーシングに成功し、その後ずっと同じ法人さんが借りてくださって
おります。
もう片方の事務所なのですが、こっちは飲食店さんからの問い合わせがありまして、
特に問題ないだろうと判断してその飲食店さんにご入居いただきました。
その後、１年もたずに退去となり、その後今の飲食店さんが契約をしてくださいました。
盛業のようで、出ていくとかそういう話は一切ありません。元々テイクアウト主体の
業態なので、コロナの影響もなさそうです。
・・・というところで、勘の言い方なら気が付いたかもしれません。
当初購入した時は事務所の想定だったが、今はそこが飲食店になっている。
ここ、これが火災保険的には重要なポイントだったのです。
飲食店と事務所では保険会社さんが設定する火災保険の掛金が変わるんです。
恐らく、火器を使うか使わないかによるリスクの差がその価格差を産んでいると
思うのですが、代理店さん曰く、火災保険の変更をしておかないと、いざ事故が
発生した時にその事故が補償対象にならない可能性も出てしまう、と。
・・・こわっ！
ということで、保険料が高くなるのは辛いですが、保険の変更をすることにしました。
代理店さんからは、鉄骨に被覆がされている状態かを確認してください、という指示が。
鉄骨がそのままになっているか、鉄骨に対して被覆がされているかで、追加の保険料が
変わるそうなのです。なんかほんと色々細かいところで保険料って変わるものですね。
Ｈ構造、Ｔ構造、Ｍ構造の差だけじゃないってことです。
余談ですが、Ｍ構造だと火災保険は安くなるけど固定資産税が高くなる、Ｈ構造は逆。
うまくできてるものですね。
被覆の件は、管理会社さんが以前工事した時どうだったか確認。明確に写真では
残っていなかったですが、確か被覆だった気がするというコメントをいただきました。
当然、被覆がある方が保険料は安いので、私にとってもその記憶は好都合です。
ということで、保険代理店さんにその旨を報告。そして出てきた費用は・・・
その前にまず、元々の火災保険のおさらいからです。
当初、２６年融資で購入しており、保険もその年数でかけています。当時は長期の保険が
まだ可能な時代でした。今は１０年が限度だったっけ？
保険料が２６年一括で５４万くらいでした。Ｍ構造です。
ちなみにＴ構造だと１００万オーバーでした。恐ろしい・・・。
今回は、この保険料に追加される分の提示です。かつ、８年経過していますので、
１８年分の火災保険の費用と思っていただければと。
さぁ、飲食店が入ったことによる１８年分の追加の保険代はいくらかと言うと・・・
ズバリ１７万でした。１年につき１万弱の値上がりと言うことになります。
年単位でばらせば、まあこんなもんかな？という感じ。
ちなみに、ここに更に電気的機械的事故補償特約を追加すると・・・
保険料は３１万まで上がります。年間１．７万くらいの負担増ということです。
今みたいに１０年までしか契約期間を取れない時代だと、長期で割安になるという
考えがないため、上記よりももっと割高な費用が追加になるものと想像しますが、
このくらいの負担増になるというご参考になればと思います。
（物件の大きさが違えば保険料も変わりますから、割合で計算して参考にするが吉）
テナントが飲食店か事務所か。募集する際に飲食店をＯＫにするか。
そんなところを考える際に、火災保険と言う観点も追加してみた方がいいだろう、と
私自身は今回のことで思いました。気をつけようっと。
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