2020年09月06日
コロナ禍でも顔を合わせて現場で話した方が良いことはある(3密対策した上でね)。
現在15位です。ポケモンドラクエ散歩とかしてたので更新遅れてしまった。
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千葉1棟目、初めて現地を見てきました。駅からは遠いけど、磨けばそれなりに
パリッとしそうな印象を持ち、現地で方針を打ち合わせました。
千葉1棟目。オーナーチェンジで購入し、その後も当時からの入居者様がそのまま
お住まいになってくださっていました。見に行く機会もなく、購入前後に外観を一度
見に行っただけで、その後全くのノーチェック。退去がなかったので行く必要もなく、
ほのぼのとした状態でした。
ほのぼの状態が一転したのが、今年の春。自宅を購入すると言う理由での退去予告を
貰ってしまいました。めでたいお話なので良いことだとは思うのですが、大家的には
なかなか痛い話です。
先方希望による管理会社さんの円満な変更を経て、新体制での募集を開始しましたが
思った以上にライバル物件が多くなってしまい、そのまま募集しているだけだと
ちょっと厳しい感じに、テコ入れが必要という認識の元、テコ入れ策を検討しました。
ですが・・・私のレスポンスが悪いのが一番の原因ではあるものの、それを加味しても
管理会社さんから見積が出てくるのが遅いです。そして出てきた見積が高めです。
仕事はしっかりやってくださるのはわかっているので、ボッタクリとかではないですが
ほどほどにササッとやってほしい時に割と困る傾向はあります^^;
今回、近隣のライバル物件に見劣りしないよう最小限のバリューアップをしようという
方向で管理会社さんとは打ち合わせています。提案として出てきたのは、2室ある
和室を1室だけ洋室に変えるプラン。このプランだと、砂壁の和室2部屋のうちの
1部屋にCFとクロスを貼る形式です。しかし残りの1部屋は砂壁のまま。
そこで、素人考えですが、札幌6棟目でやったように、全体に塗りを入れてしまい
クロス貼りせず和室2部屋とも塗りで対応してはどうか、という案を出しました。
管理会社さんも2室ともやった方が印象はいいということで賛同。見積を取ったのですが
想像以上に高い値段でした。
私が現地を見ていないので、どう直すのが一番いいのかのイメージがついていない、
というもどかしさもありましたし、単純に家賃を考えるとそこまでのコストをかけたら
ビジネスとしては成り立ちません。でもかかるものはかかるということであれば、
私や管理会社さんがやろうとしていることを、どういう形で実現させるのが一番安いか
職人さんと直接話をするのがいいのではないか、と。
ということで、管理会社さんに調整をお願いし、昨日私と管理会社さんと職人さんの
三者で現地打ち合わせを実施しました。
やっぱり、現地でやりたいことを説明したり、見積のここはこういう工事ですという
説明を受けたりする方が話が早くていいですね!かなりイメージがわいてきました。
同時に、職人さんからも、それだったらこうした方がいいのでは、みたいな案も
出てきましたし、管理会社さんもその場で仲介担当の人にどっちの案の方がお客様に
訴求するか確認してくださったり、それぞれに自分の持ち味を活かして有意義な
打ち合わせができたような気がします。
結果として、今回は大きく方針転換をすることになりました。
・和室→洋室は止める
・洗濯機置場が室外なので、室内洗濯機置場を新設する
・和室2室に対して、砂壁の上にボードを貼って、上からクロスを貼る
・畳の縁をいかにも昭和の畳的なやつではなく単色の少し洒落たやつに変更
・ふすまも単色のモダンな色に変更
・押入の中も清潔感が出るようにうまいこと加工
この物件には専用庭があり、そこに洗濯機置場がありました。室内ではなく室外です。
私は当初よりこれをけっこう気にしていました。嫌がられるよね、確実に、と。
現地を見ましたが、洗濯機置場を作るスペースは充分にあると感じました。
ただ、職人さんに確認するとかなりのお値段。ちょっとそれはいただけないです。
しかし、ここで管理会社さんも交えて検討した結果、和室を洋室にすることよりも
洗濯機置場を中に入れる方がお客様に対してマイナスの要因を減らせるのでは、
という結論になりました。外の洗濯機置場は女性がほぼ間違いなく敬遠しますので
夫婦で済みたいとか同棲したいとか、そういう客層が見込めなくなってしまいます。
2LDKのテラスハウスだと、その客層を取りこぼすのは致命的です。
ポータルサイトにも「室内洗濯機置場」というチェックありますしね。
結果、予算の兼ね合いで和室は和室のままで置いておくことにしました。
たぶん物件傾いてるので、畳を洋室にすると水平のレベル合わせをしないとだし、
傾きを解消させると全体としての違和感が出ないとも限らない、という職人さんの
意見も採用させていただいた形です。
その代わり、若い人になじみの薄い砂壁はクロスに変えることにしました。
砂壁を落として・・・という加工にすると、手間もお金もかかるという職人さんの
意見があり、ボードを砂壁の上に貼って、その上からクロスを貼る方式にしました。
廻縁や長押なども本当は塗りたかったのですが、むしろその塗りが一番高いという
状態になっていたので、諦めました。ま、塗らなくても畳のままにするのであれば
別に和室感が残っても問題ないと言うか自然でしょう。
壁がクロスになるなら、天井だけ和室感の残る木目というのは違和感が出るので、
天井は塗装していただくことにしました。あとは昭和な和室の感じが出ないように
工夫するということも、予算の範囲でいけそうならやることにしました。
だいたいの打ち合わせが終わり、外に出ると・・・
一緒についてきていた不動産仲間の友人が「ちょっと屋根見てみて」と言います。
どれどれと見てみると・・・あれ、なんか屋根が一部めくれてるじゃないですか。
雨漏りの跡が見えたのはこれのせいか?入居者様は何も言ってなかったけど・・・。
普通にしていたら、あんな捲れ方をすることはないでしょう。東京6棟目が去年の
台風15号と19号でかなり屋根が捲れて保険金貰って工事しましたが、症状は
あれに似ています。たぶん、じわっとしか漏れてこなくて入居者様の生活に実害が
なかったから、そのまま放置されてしまったのではないかなあ、と。
管理会社さんにお願いして、こちらの修繕の見積も依頼しました。恐らく去年の
台風でめくれているのではないかと思うので、その線で保険金請求もすると思います。
コロナ禍の中、何事もオンラインでという雰囲気はありますが、今回のように
人を介したやり取りや現場を見ない想像でのやりとりには限界があります。
必要最小限にする努力は必要と思いますが、必要に応じて現地に行って打ち合わせを
することも躊躇してはいけないな、と思いました。
これで近隣物件とそん色ない戦闘力を手に入れられるでしょう。入居付も順調に
進むに違いありません(と期待しておけば、思考は現実化するはず)。
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