2020年07月26日

札幌出張3日目は各空室の改善点が見えてきた一日。

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札幌出張3日目。空き部屋を全部見てきて、各管理会社さんと会合して、募集の作戦を

練り直すことが出来ました。お付き合いいただいた皆様、ありがとうございました。



コロナの影響で民泊利用されていたお部屋が一気に退去され、空きが急拡大した

札幌8棟目、元々テナントとセットで貸すつもりだったので、価格設定が適当すぎて

成約せずにいる札幌9棟目、空きになったばかり&リフォーム終わったばかりで

これから本格的に募集だぞ!という感じの札幌5棟目。



今、この3物件の空きをなんとかしないといけない状況にあります。



今回の出張のメインイベント、これらの空室の状態をチェックして、管理会社さんと

価格設定や追加の設備について検討して、必要な策を講じること。

その大事な一日です。



最初に札幌9棟目。管理会社さんと合流して、よもやま話をしながら現場へ。

立地も微妙、いろんなスペックも微妙なので、ここはバリューアップをするのではなく

やっぱり家賃を下げて貸す方向でいく、という意思は現地を見ても変わらず、

管理会社さんもそれでいいのではということで既定路線になりました。



「同じくらいの年式・スペックの管理物件がある」

「先日ご提案した家賃はそこの家賃を参考にした」



そんなお話を管理会社さんから聞いたので、近いなら行ってみようということで

そちらの物件にも足を運んでみましたが・・・



玄関に蜘蛛の巣、原状回復未了、極めつけに窓枠にアリが沸いている。

黒いアリだったので、シロアリではなさそうなのが救いと言えば救い?



オーナーさんが手はかけないけど家賃も下げないタイプのようで、管理会社さんとしても

静観するだけになってしまっているようです。「月1回は巡回してるはずなんですけど」

と言ってはいましたが、この分だと巡回していないだろうなあ・・・。



やっぱり、オーナーが目を離すとこうなってしまうのです。私は目は離しませんし、

全力フォローすることでこういった事態にならないよう自衛しているつもりです。

こうやってたまに札幌に来て現地を見ることも、管理会社さんとしては来る前に一度

現地を見たりするきっかけになるはず。無駄なことではないなと改めて認識しました。



ところで、この部屋の家賃を参考にしたって言ってましたよね。そもそもこの部屋の

家賃は妥当なの?という点が気になり、管理会社さんにいつから空室なのかを

確認しました。その結果、どうやら1年どころじゃなく空室になっている模様。

いやいや、そんな物件をベンチマークに使っちゃダメっしょ!(汗)

札幌9棟目で比較的類似の間取りが決まった家賃と、この物件の家賃の間くらいに

家賃設定し直してください、とお願いをしておきました。これで少し反響増えるかな。



その後、担当さんと一緒にランチして、その会社さんで抱えている売り物件を見て、

札幌8棟目でおろして貰って解散。ありがとうございました。



札幌8棟目は管理会社さんが連休中お休みのためミーティングは開催できず。

社長と事前に話をして、確認ポイントなど詰めておきました。



現地に行って、今空いている4部屋を確認(1部屋は退去予告なのでまだ見れず)。



6月末に退去となったお部屋は、原状回復の内容について借主さんと管理会社さんが

交渉を続けている状態と聞いていました。管理会社さんより、現地を見てクロスの

張替の必要可否を確認してほしいという依頼があったので、まずはそこをチェック。

確かに、手形のような細かい汚れがついていたり、全体的な汚れ感は感じました。

ただ、全面張替ではなくても、気になる面だけ張り替えるとかでいいのかな?とも。

全面張替の見積を出して費用負担を迫る管理会社さんに対して借主さんが難色を

示しているようなので、部分張替で妥協しても良いと思うと伝えようと思います。

(この交渉は管理会社さんの判断で行っているので、私は特に指示は出してません)



その他の部屋のチェックもしました。

・壁掛けの棚のねじの尖った方がなぜか剥き出しになっていて危ない

・クロスにこすれて削れた跡が見える

・幅木の付き方が変な感じ

・ポストが封をされていな井(ドアポストも集合ポストも)

・洗濯機の排水口に封がされていない(下水のにおいが部屋に・・・)

・民泊の入居者様用の機器使い方案内が残っている(原状回復してない部屋だからかも)

・町内会の人からの注意分付で段ボールゴミがエントランスに放置されている



これは後できちんと管理会社さんに報告して対応を促しておかないと・・・。

札幌8棟目の管理会社さんは売買中心なので、管理は正直弱めな感じがしています。

こちらでリードしてうまく対応をして貰うように努めなくては。



そんなことを考えていると、札幌5棟目の管理会社さんから連絡がありました。

迎えに来てくださるということだったので、お言葉に甘えてきていただくことに

したのですが、札幌8棟目前に到着しましたよとのこと。ご挨拶してお土産渡して、

ついでに部屋も見て貰ってアドバイスしていただいちゃいました(図々しい)。

結果、追加で棚のぐらつきとか、結露っぽい跡があるから見て貰った方がいいとか、

いくつかの指摘をしていただくことができました。助かります!



札幌5棟目に移動して現地確認。リフォームが終わった後のお部屋を見ましたが

白を基調とした内装で大変綺麗になっておりました。うん、これなら大丈夫そう。

前の入居者様にボロボロにされてしまった灯油ストーブも、ガス会社さんによって

新品の貸与品に交換されておりました。



しかし、ここで問題点にも気が付きます。こちらはメゾネットタイプのお部屋なのですが

1階のお部屋にコンセントがほとんどありません。これは不便。灯油FFのコンセントも

かなり延長しないと取れないので、取り回しに問題ありと判断。コンセント増設の見積を

お願いしました。



また、キッチンの塗装部分に手を置いたら、まだ塗装が乾ききっていない箇所を発見。

リフォーム完了からけっこう日が経っているので、なんでまだこの状態なのかが謎です。

これも管理会社さんにて確認いただけることに。お手数おかけします。



続いて、未リフォームのお部屋へ。猫ちゃんを飼っていたので、やや獣臭があります。

そんなにあちこちではないものの、ところどころ猫ちゃんが爪を研いでしまったと

思われるクロスの剥がれが・・・。入居者さん、問題も起こさずいい人だったと

管理会社さんから聞いているので、あまり費用負担を求めたくはないのですが、

契約時の条項に即して、必要な請求は行ってくださいと依頼しました。



お見積を見ながら部屋の状態の確認をしましたが、見積に出ている項目は必要と判断。

追加提案にあったウォシュレットは、そこまでするグレードのお部屋ではないと

考えたので、実施しない方針を伝えました。



提案に無かったけど、ちょっとやりたいなと思ったのが木部の塗装。

ロフトに行くハシゴも含め、全体的に黒で塗られているので、重く感じます。

メゾネットの部屋は全部城に塗っていい感じになったので、同様に白にしたいと

思ったのですが、管理会社さんはリーシングの反響を見ている限り、そこまでの

テコ入れはしなくても決まるのではないかとのご意見。つまり過剰投資という

見立てをしています。これについては、業者さんの手間にならない範囲でお見積を

いただき、金額を見て判断しましょうということにしました。



だいたいそんなところでしょうか。一通りのチェックが出来たので良かったです。



その後は管理会社さんとカフェに移動してよもやま話や情報交換。どこに行っても

話題になる借り上げをやっている業者さんが個人的にはどんな感じなのか気になります。



ひとしきりケーキ食べながらお茶して話をした後、夜の懇親会に移動するために

送っていただきました。担当さんとはここでお別れ。夜は札幌5棟目の管理会社さんの

経営陣と飲み会でした。美味しい鉄板焼きのお店を紹介いただき、感謝しております。

その後〆パフェを食べて、夜の街には繰り出さずに終了(コロナお持ち帰りはNG)。



どの物件も改善点が見いだせたので、有意義な一日だったと思います。

あとはこれを結果に繋げるのみ!頑張ります!

そして、お付き合いいただいた皆様、ありがとうございました。



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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