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ニーノの部屋のミニセミナー資料を作っています。初心者が多いようなので初心者向けに
資料を作ってますが、初心を思い出すには良い作業ですね。
あまりセミナーとかお誘いを受けても、めんどくさいのでやらないことが多いのですが、
お世話になった方であればそれは別。ニーノさんにはよく遊んでもらっていましたし、
今後も遊んでいただくことになるでしょう。そういう方からのお誘いであれば快諾です。
こんな返済比率が高くて１０年以上やってもサラリーマンをリタイヤできない人の話で
良いのであれば、やらせていただきます。条件とか内容とか一切聞いてませんでしたが、
とりあえずＯＫです。
で、どんな人が聞きに来るんですかと聞いたら、初心者の人が割と多いとのこと。
であれば、失敗談だけは他の人の何倍も持っている私が、初期の失敗について
赤裸々に語るのが良いでしょう。ということで、札幌２棟目の失敗談を中心にした
資料の構成とすることにしました。
過去を思い出しながら資料を作ってますが、あの頃は物件も少なかったので一つ一つの
お部屋に対して本当に全力投球していたなあ、と懐かしく思い出します。仲介店さんへの
営業もしたし、部屋のモデルルーム化もしました。営業マンへの謝礼、管理会社さんとの
頻繁なミーティング、ＤＩＹなどなど。戸数が少ない頃はとにかく満室にならないと
ダメだという思いが今以上に強く、そして今より一つの部屋にかけるコストに厳しく
吟味しまくって決めたものでした。
翻って現状ですが・・・そこまで一つ一つの部屋に丹精込められているとは言い難く、
コストのかけかたも適当になっているし、営業もほとんど行ってません。ＤＩＹなんて
もってのほか。とにかく不器用なので、やったらかえって邪魔をしてしまいます。
あの頃とは違って、全体のボリュームが大きくなっているから、多少大きなお金が
リフォームでかかっても何とかなる、という事情はあります。だからコストに関しては
少し余裕を持って臨むことができます。過去の自分なら、東京１棟目のＢＴ分離工事は
絶対にやってなかったと思います。かけたコストに対して、家賃がそこまで上がらなくて
メリットがない、という判断になったことでしょう。でも今なら、ＢＴ分離をすることで
今まで決まりが悪かった部屋が早く決まるようになる、というメリットを考えて
分離する決断ができます。費用対効果はさほど高くないですが、他の部屋の家賃収入が
その部屋にかけるお金の原資となってくれました。
昔、大規模な大家さんの内覧会に参加した時「なんでこんなにコストかけるんだろう？」
と不思議に思ったことがありましたが、今ならなんとなく理解できます。他の部屋の
キャッシュフローも大きいから、１つの物件にかけられる経費が多くなっているのと、
少ない費用で試行錯誤して埋まらずに手間がかかるより、手間をかけない方法を
採用したいという意図もあったのだろうな、と。
このように、その時のステージが変われば、やり方やかけるお金も変わってきます。
また、リーシングを自分で行くなった、というのも、手法の変化があるかと思います。
初期は中古物件をそのまま貸していたのでリーシングに手間をかける必要がありました。
今は特に東京がそうですが、中古を徹底的にリノベーションして新築同様にしてから
貸しておりますので、普通に写真だけで競争力があります。何もしなくても決まる、
という状態が生まれるわけですね。
それから、管理会社さんによりしっかりお願いするということを重視するように
なったからとも言えるでしょう。今はお願いしている管理会社さんの特徴をそれぞれ
掴んでいると思うので、この人ならこうお願いすれば大丈夫とか、この人にはまるっと
任せるとか、そういうさじ加減がわかってきた気がします。だから、管理会社さんに
お願いすればうまく対応してくれる、という好循環も生まれているのでしょう。
管理会社さん、いつもありがとうございます。
そんな考察をだらだらとしてきたわけですが・・・
じゃあ、過去のステージで考えていたことは今はもう役に立たないかと言えば、
決してそんなことはないと思います。札幌２棟目の頃は自作マイソクも作ってましたが
その時の経験は東京８棟目に活きています。管理会社さんが作るマイソクはどうしても
不動産屋さんとしてのマイソクなので、ペット共生というテーマがあまり協調されない
結果になるのは当然。それを自分でペット共生がより活きる形に作り替える。それが
できたのも、過去に自分でマイソクを作った経験があるからだと思います。
あとは単純に新鮮な気持ちになれることでしょうか。当時の自分を思い出して、
がむしゃらだったあの頃を思い出し、気持ちを新たにする。そんなことも効果として
見込めるであろうと思います。
たまに振り返って初心を思い出す。それもまた良いこと。そんなきっかけを与えてくれた
ニーノさんに感謝したいと思います。
というわけで、ニーノの部屋は来週7/11(土)20:00-です。よろしければどうぞ。
（極東船長をお迎えするのにお客様が少ないとか申し訳ないので・汗）
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