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東京１３棟目のリノベ融資問題のうち、既存不適格疑惑については、金融機関さんから
内容の説明をいただくことができました。結果、一般的には問題なしと判明。ふぅ。
東京１３棟目の融資が怪しい展開になってきております、という話は以前ブログで
書きました（詳細は当時のブログをご参照ください）。
本件、支払期限までに結論が出るのか、仮に出たとしても金消して実行して・・・
というプロセスが間に合うのか。昨日の時点で決定等の返事がないところを見ると
ちょっと厳しいのではないかという感じがしています。今日返事が来れば、今日中に
書類を作って明日金消、明後日実行はギリギリ考えられると思いますが、現実は
そううまくはいかないような。
金融機関さんにとっても、ここまで引っ張っておいて「出ません」という回答だと
信用問題になると考えるのが自然でしょう。きっと何とかしようと本部と今まさに
やりとりしている最中と思います。とにかく頑張って！と念を送っておきます。
さて、本日のブログは、この問題の中で金融機関さんから連絡を受けてびっくりした
「実は東京１３棟目は既存不適格なのではないか問題」という点についての結末です。
結論から申し上げますと、一般的な意味での既存不適格ではありませんでした。
そりゃそうですよね。重要事項説明書に既存不適格って書かずに仲介なんてしたら
それこそ後で大問題になります。不動産屋さんはそんな下手は打たないでしょう。
じゃあ金融機関さんが「既存不適格」という単語を使ったのは何だったのか？
これは行内ルールでそういう扱いになっているというだけのことだったようです。
金融機関さんから来たメールを読み解くと、どうも今建っている建物の建蔽率を
セットバック「後」の面積に対して計算することになっているようです。その結果、
建蔽率オーバーという判定をしているのだとか。
建蔽率８０％、容積率２００％で、土地が５０平米だとすると、１階あたりの延床面積は
４０平米まではＯＫと言うことになります（道路幅による制限とか細かいことは無視）。
もしこの土地面積のうち、１０平米がセットバック対象だとしましょう。セットバックを
加味すると、面積は４０平米の扱いになり、そこに１階あたりの延べ床面積が４０平米の
建物が建っていると、建蔽率は１００％になり既存不適格である。これが金融機関さんの
判定方法だということでした。
一般的な不動産取引においては、建蔽率オーバーや容積率オーバーという指針は
セットバックは加味しないのが普通かと思います。セットバックというのはあくまで
今ある建物を壊して新築する時のルールですから、今建っている建物がセットバックを
加味する必要性はないはずです。ここは仲介業者さんにも聞いてみましたが、その理解で
正しいと言うことでした。
この点についてもう少し会話を続けたところ、ここで言う「既存不適格」という言葉は
金融機関さんの中での用語であり、一般的な不動産取引に対する用語ではない、という
確認をすることが出来ました。金融機関さん独自の基準の話であり、不動産一般に言う
「既存不適格」とは異なる、とのことです。
独自にそういう基準を作っているということであれば、それに対してとやかく言うことは
できません。この金融機関さんを使う時は、セットバックまで気にして物件を持ち込む
必要があるのだな、ということを気を付けておけばよいというだけです。
で、それはそれとして、今回の融資はどうするよ？と言う話です。
金融機関さんとしては、担保設定をする代わりに融資期間を１５年で相談する、という
話でしたので、担保設定できないということになると話が変わってしまいます。
１５年はありがたいので、できればそこは崩したくないです。
もし担保設定ができないとなると、保証協会の保証付き融資で検討ですかねえ、と
先方は仰っていました。たぶん保証協会に回されたら借入できないと思います。
そこで対案として出したのが、別の物件を担保に出すという提案。セットバックも含め
先方の基準に合い、抵当権がついていなくて、法人所有のもの・・・東京１２棟目が
幸いにしてこの条件に合致しました。
この物件を共同担保に出す前提で話を進めてほしいと打診し、金融機関さんからも
ＯＫをいただきました。よし、何とか保証協会ルートには入らなくて済んだぞ。
金融機関さん独自の目線ってのは確かに各行ごとにありますが、今回のようなケースは
初めてでしたので、ちょっと焦りました。そして所有権の物件を共同担保に出したのは
ちょっと勿体なかったなあという気持ちも。でも、他の金融機関さんで東京１３棟目が
共同担保として使えればいいかなとも思いますので、まあ良しとします。
（とはいえ東京１３棟目は借地なので、共同担保として見て貰えるか・・・）
問題になりそうなところは何とかクリアしたので、無事に融資が実行されることを
切に祈る次第です。頼むよー！（念）
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