2020年05月20日

千葉1棟目、引継と原状回復と募集開始と。

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千葉1棟目、管理会社さんの引継をしつつ、募集開始となっております。

ただ、まだ状況がよく見えていないところもあり、注視が必要かなと思う次第。



千葉1棟目。ドミナントエリアからひょいと離れた千葉になぜかテラスハウスを

購入することになったのは、知り合ってから10年近くなるプロの業者さんからの

情報でした。その業者さんが以前売った千葉のテラスハウス、オーナーさんの売却に伴い

売り出すことになったということで、たまたま縁あって私にも声がかかったのです。



本来なら、千葉県の案件なら仙台法人ではなく個人もしくは東京法人で購入するのが

本筋だと思っています。仙台法人は北海道〜東北エリア、東京法人は一都三県、

イレギュラーは個人事業主、というのが大きな枠組みなので、これに当てはめると

千葉1棟目は個人事業主か東京法人で購入するのが筋です。しかし千葉1棟目は

結果として仙台法人が保有することになりました。



こうなった理由は、単純に融資の問題です。築年数も古く、エリア的にも既存取引行だと

やや微妙だったので、そういうのを気にしない某政府系金融機関さんを活用しようと

思うに至りました。そしてこの時、たまたま仙台法人のお付き合いしている支店さんが

タイミング的に借りやすい時期だったので、相談してみたらサクッと決まった、という

次第でした。



ちなみに上記の区分けだと、富山1棟目も本当は個人で購入すべきだったのですが、

この時は東京法人の売上規模が小さかったので、それを大きくしたい意図で東京法人での

購入とした経緯がありました。原則はあくまで原則、異なる動きになることもあります。



千葉1棟目はオーナーチェンジ前からずっと同じ方がお住まいになっておられました。

住宅ローンを組むにはちょっと厳しいくらいの属性のご夫婦でしたので、このまま長く

住んでくださるだろうと思っていました。実際、オーナーチェンジ後も2年間は普通に

住んでくれていましたが・・・ここにきてまさかの退去予告。ご自宅を購入されるという

ことでしたので、これはもうどうしようもないですね。

(詳しくは当時のブログをご参照ください)



そしてこの退去予告をきっかけに、管理会社さんまで変更になるという事態に発展。

元々、管理会社さんは管理をコア事業とは見ておらず、売買仲介をしたことに対する

アフターフォローくらいのイメージもあったことと思います。仕事は適切に対応して

いただいておりましたので不満はなかったのですが、コア事業でもないし、エリアも

遠いので、管理を主業務とする会社さんに切り替えて貰いたい、という申し入れを

受けました。私としては管理継続のつもりだったので、想定外の事態にやや焦りつつも

ご意向を踏まえ、都内物件を管理していただいている管理会社さんに管理を切り替える

ことにしました。

(詳しくは当時のブログをご参照ください)



そして4月末、入居者様の退去。退去立会や精算、原状回復をどちらがやるかについては

管理会社さん同士で話をして決めて貰えばいいと思っていたので、そのように引継先の

管理会社さんには伝えておきました。素人がしゃしゃり出ても仕方ない領域です。

プロ同士で適切にやっておいてもらうのが一番。



ほどなくして、引継先の管理会社さんの名前で募集図面がネットに登録されました。

写真は掲載されておりませんので、退去立会は引継元の管理会社さんが行ったのかな?

詳細は伺っていませんが、便りがないのは順調な証拠と思っておきましょう。



退去から半月経過した頃、引継先の管理会社さんから連絡がありました。

室内確認の上でクリーニングの見積中、とのこと。



ここで引継先の管理会社さんから「引継元管理会社さんから、退去時の精算は行わないと

オーナーに伝えているとのことでしたが、如何でしょうか」との確認がありました。

引継先管理会社さんとしては、入居時の状態を把握していないことから、その部分は

引継元管理会社さんで行ってほしい、ということを言いたいようです。引継元の

管理会社さんからは、入居者様過失がありそうな資料をいただいているそうですが、

それで本当にいいのか判別しかねる、と困っているようでした。



私に伝えているとかは別にどっちでも良くて、双方で相談して決めてくれればよいと

思うのですが、私が聞いていることと違うことを勝手にやりましたというのは良くないと

判断されての確認なのだと思います。それはそれでごもっとも。



私も引継元管理会社さんとの会話(メッセンジャーで行っているのでログがあります)を

見直してみましたが、特に原状回復をどちらが行うと言う内容の会話はなかったように

見えました。たぶんですが、引継元管理会社さんが伝えたつもりになっているだけだと

思います。電話で話したりもしていないですしね。



とはいえ、引継元管理会社さんもそこまで手間はかけたくないことでしょう。

そもそも10年以上お住まいの方なので、原状回復で取れるお金なんてたかが知れてると

思います。その少額のためにあれこれ話をややこしくするのは本意ではありません。

むしろ、さっさと募集を開始した方がメリットがあります。



引継先管理会社さんには、とりあえず先方請求云々は抜きにして、原状回復のお見積を

作っていただきたい、と依頼しました。金額を見てあまりにも厳しいようであれば

引継先管理会社さんが貰っている過失と思われる部分の資料などから、先方負担額を

決定して、このくらいなら請求できそうかを引継元管理会社さんに私から伺っても

いいかと思います。間に入った方が話が早いかはわかりませんが、引継先管理会社さんが

若干やりづらそうな雰囲気を感じたので、必要あらば私が入って話をまとめればいいかと

思う次第です。



そうそう、引継先管理会社さんには、室内写真が未だに登録されていない理由も

確認しておかないと。たぶん原状回復していない状態の写真を載せるのが逆効果とか

そんな理由なのかなと推察しています。見積もまだ出てきていないし、もう少し密に

連携を取って状況把握に努めた方がよさそうだな、と思いました。



このブログ書き終わったら、引継先管理会社さんとコンタクトを取ってみます。



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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