2020年05月18日

東京11棟目、お申込受領!思ったより早く決まってほっとしました。

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東京11棟目に無事にお申込をいただくことが出来ました。1階の安い方のお部屋です。

民泊時より1.7万だうんは痛いですが、このご時世なので入ってくれただけで御の字。



東京11棟目は4月半ばをもって全空となりました。元々は民泊をやりたいという方に

相場より2万ほど高い価格で全戸まとめて貸していたのですが、新コロのせいで

それもパーになりました。お客様が入る見込みがなく、傷口が浅いうちに撤退という

判断をされたのでしょう。3月半ばごろ、さくっと退去予告を入られちゃいました。



正直、民泊がずっとうまくいき続けるとは思っていないのですが、それにしたって

2年は借りて貰えるだろうと目論んでいたところが、半年程度で終了という形に。

一応、普通に貸しても10%は超える形で設定はしているものの、誤算でした。

普通の住居の形態以外だと、こういったリスクがあるのだなと改めて感じています。

ビルものに慎重になる金融機関さんの気持ちも多少理解できた気がします。



嘆いていても仕方がないので、通常賃貸として募集する準備を整えましょう。



元々東京11棟目の管理をお願いしていた管理会社さんは、あくまで民泊のお客様を

見付けてきて高い家賃で貸していただけることに価値を見出していたので、それが

難しいとなると継続する理由がありません。先方も、当時は「普通賃貸にする時は

当社管理でなくて構いません」と仰っています。そんなことを言っていた過去のことは

すっと忘れたかのように、普通賃貸で管理継続させてくれないかと言う相談は

受けましたが、勿論お断りした次第です。色々納得のいかないこともありましたし、

この会社さんで管理を継続するリスクが高いと判断しました。



というわけで、他の東京物件を手掛けてくださっている管理会社さんに依頼。

いつもの管理担当さんだから話が早くて助かります。まずは家賃査定と引継の段取り。



引継は旧管理会社さんと連絡が取れて、段取りが進むということになりました。

特に問題もなくこちらは完了。



家賃査定に関しては、若干時間を要したものの、旧管理会社さんから賃貸でかしたら

こんなもんですねと言われた賃料よりも1000円〜2000円ほど高い価格帯。

いつも固めの賃料設定で提案していただくのですが、今回はそうでもありませんでした。

恐らく、過去に別物件のリーシングで近隣家賃の調査しているのでしょう。社長案件が

同じ地域にあり、けっこう強気な賃料設定にしていたのを思い出しました。



その家賃からもう一声欲張って、少し強気の各部屋2000円アップで募集を依頼。

管理会社さんも、査定した額より少し上乗せする私の傾向は理解されているようで、

家賃を上げる場合はこの金額以上だと築浅フル装備の物件がライバルになるので

そこに至らないくらいの価格で勝負するといいです、と書かれていました。

ですので、その助言に従い賃料設定を決定した結果が2000円アップでした。



あとは特に細かい話はしていませんが、敷1礼1、水道代は2500円/月、

広告料1というところは他の物件の事例に従い設定いただいております。

この物件、戸別に水道メーターがなく、一括なので水道代の設定も必要です。

(あ、水道の開通の依頼をしておかなくちゃ!)



そんな東京11棟目、募集開始から1ヶ月弱くらいでまず1部屋お申込をいただくことが

できました。某有名ECサイトへの転職に伴う引越ということで、属性的には文句なし。

こんなご時世でも転職とか引越とか動いているものなのですね。正直、長期戦を覚悟して

いたので、これは嬉しい誤算でした。



管理会社さんからは、現地確認の結果、窓の鍵がかかりにくい、クロスに若干の汚れなど

気になる点があったようです。クロスの汚れは前管理会社さんが退去立会と美装を

担当しているので、そっちに不満をぶつけたいところですが、どうせ暖簾に腕押しで

終わるだろうと思うので、ストレス溜めるのもあほらしいからこちらで対応します。

鍵はかなり固いところがあるということでした。リノベはサッシ関連をいじらないことで

コストを落としているので、多少の不具合がでるのは仕方がない部分もあります。

まずは見積額を見させていただいてから判断ということで、お見積を依頼しました。



それから、管理会社さんに言われて気が付いた、ゴミ捨て場の場所がわからない問題。

そうなんですよ。これまで民泊前提としていたので、産廃扱いでゴミは入居者様が

自分で片付けを手配しており、ゴミ捨て場の場所を知る必要がなかったのです。

早いところ把握しておかないと・・・。



というわけで、ご近所さんの中でも比較的コミュニケーションを取っている方に

民泊は出ていき、管理会社さんが交代しましたというご報告を兼ねて、ゴミ捨て場の

場所を教えて貰おうと決めました。この方には以前民泊の運営会社さんがいまいちな

対応をした際に直接連絡をいただいたことがあり、その時管理会社さんを共通の仮想敵に

見立てて団結したことがあります。なので、戦闘モードは解除して大丈夫です、という

連絡をした方が良いだろうと判断しました。

※本件詳細は過去ブログを参照



昨日、他の仕事(東京13棟目に荷物を運びこむ&東京8棟目のインターネット工事の

結果確認)をしつつ、東京11棟目に足を運んで、隣地の方にご挨拶をしてきました。

この新コロのご時世につき、無事に(?)民泊の方は退去、管理会社さんもこれを機に

交代に持っていくことができた、と報告したところ、喜んでくださいました。

ゴミ捨て場のことも聞いたら親切に教えていただいたので、管理会社さんにご報告。



この隣地の方が保有している物件を購入できると、けっこう美味しいんですよね。

なので、売り出す時は真っ先に声をかけてほしいなあという下心もありまして・・・

実際、初回のご挨拶の時「これ、いくらで買ったの?」と聞かれたので、興味はあると

見ています。東京11棟目の隣地はご自宅ではなく実家で、自宅はその逆サイドに

保有されています。そしてご両親は既にお亡くなりになり、その方が管理をされている

いわば遊休地です。いずれチャンスは巡ってくると思うんだよなあ・・・。



ともかく、この方とは何かとコミュニケーションを取っておこうと思います。

顔を合わせることで信頼関係も生まれると思いますから。



残りの空室も管理会社さんに確認したところ、1階と同じくらいの問い合わせはある、

ということでした。1ヶ月くらいで決まるのは、ほどよい家賃設定だったということと

私は思いますので、今回の家賃も悪くない線だったのでしょう。これでサクッと2階も

決まって、満室復活となればいいのですが・・・。期待。



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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(1) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
こんな時期でも無事決まってよかったですね。僕は短期入居者ですが、空室期間が長引くのを懸念して、入居させました。1年後くらいには人の動きが戻っているとよいんですけどね。。。
Posted by じゅん at 2020年05月19日 07:05
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