2020年05月07日
管理会社さんのナイスアシストで1件空室が埋まりそう。
現在12位です。GW終わっちゃったなあ・・・。
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管理会社さんからのナイスアシストもあり、札幌8棟目に一部屋分の申込が入りました。
こんなご時世なので、多少値引しましたが、今は安くても入れた方が良いと判断。
現在抱えている空室は以下の通りです。
【札幌エリア】
・札幌5棟目 :空室0件(滞納による明渡訴訟1件)
・札幌6棟目 :空室1件(入居申込1件)
・札幌7棟目 :空室1件
・札幌8棟目 :空室3軒(入居申込1件)→今日はこの話
・札幌9棟目 :空室2件
・札幌10棟目:空室0件
【東京エリア】
・東京1棟目 :空室1件
・東京2棟目 :空室0件
・東京3棟目 :空室0件
・東京5棟目 :空室0件
・東京6棟目 :空室0件
・東京8棟目 :空室0件
・東京10棟目:空室0件(退去予告1件)
・東京11棟目:空室2件
・東京12棟目:空室0件
・東京13棟目:空室1件(旅館化の予定)
【その他エリア】
・仙台1棟目 :空室0件
・富山1棟目 :空室2件(退去予告1件)
・千葉1棟目 :空室1件
現時点で空室は14部屋、退去予告や入居申込、あと旅館を除外などの要素を加味すると
募集が必要なのは13部屋と言うことになります。全体で108部屋ありますので、
(108−14)÷108≒87%の稼働率と言うことになります。やはり落ち込んで
おりますね・・・。今後、空室が増える可能性の方が高いので、心してかからないと
いけない状態にあると思われます。
今日はこの状態の中でも札幌8棟目にお申込をいただくことができましたので、
その辺の話など書きたいと思います。
GW前半戦。管理会社の社長からLINEで「今ちょっとお時間ありますか」と
連絡がありました。時間にして夜の8時くらいだったかと思います。何だろうと思って
電話してみると、悪い話と良いかもしれない話の2つでした。
悪い話は、退去になった民泊利用されていたお部屋の法人さんから、原状回復に関する
入金がなく、連絡を取っても折り返しがないというお話でした。むむむ、それは
どうにも悪い予感しかしないのですが・・・。私もお付き合いのある会社さんですが
だいぶ民泊に比重を傾けていたため、業績も思わしくないことは容易に想像できます。
まさか、社長、心労で倒れてたりしない?大丈夫かしら?
管理会社さんがとても心配していたのでこちらでその法人さんの社長にLINEで
体調は大丈夫か、管理会社さんが困っているようなので大丈夫そうなら連絡を
取ってほしい、ということをメッセージしました。ほどなくして社長から返信があり
一安心。単純に事務処理が追い付いていなかっただけなのかもしれません。
それからもう一つの話が、今ちょうど自社で案内をしているお客様がいるが、
照会した物件だと広さが不足しているということでうまくハマらなかったので、
札幌8棟目を紹介したいと言うお話。通常ならもろ手を挙げて歓迎するところですが
その方の家賃の予算と、現在の募集賃料に「6000円」の差があるのです・・・。
6000円って結構でかいですよ。特に札幌なので家賃もさほど高いわけでもないし。
東京の方で仕事で札幌によく来るお客様なのでそうです。基本的には仕事に使う
荷物を置いておく部屋で、今まで借りていたところが立ち退きによる退去になるから
代わりの部屋を探しているということでした。
さて、こういう大幅指値の案件を受けていいものかどうか。
今は12部屋中3部屋空室の非常事態なので、あまり贅沢を言っている余裕はないから
受けてしまうのも一つの手だと頭ではわかっています。でも、家賃を下げすぎるのも
果たして如何なものか。安い家賃にするということは、それだけ割安だということで
入居された方も長期にわたってお住まいになる可能性があります。安定感は出るものの、
売却を視野に入れた際の利回りとか売却価格という観点ではおおいにマイナスです。
じゃあこの物件の今後の作戦ってどうなの?という話ですが・・・たぶん当面の間は
持ち切りです。築30年前後のRCに30年融資をつけて買っちゃいましたから、
出口を取るのはかなり残債が減った頃合いになるでしょう。そう考えると、ここ数年で
売却ってことは余程市況が変わらない限りはないと思います。仮に市況が変わったとして
耐用年数の関係で融資期間が短くなり、売るに売れない問題は残りますし。
そう考えると、多少安くしても埋めてしまった方が今はいいだろうと判断しました。
でも6000円はさすがに下げられないので、管理会社さんと相談の上、3000円の
マイナスまでなら最悪許容するということを伝えました。
それから数日後、スマホが故障したのでLINEは数日使えませんという連絡を
管理会社さんにした際、先方からこの件の進捗状況を教えていただきました。
ハウスクリーニングも原状回復もしなくていいから、現状有姿で値引交渉をしたいと
いうことでした。先方からしても、部屋のスペックは申し分ないものの、元々の予算と
かけ離れているので調整をしたいということでしょう。それは逆の立場になれば
気持ちはよくわかります。
先方が提示してきた値下げ希望の金額は「4000円」でした。うーん、折衷案で
こちらが出した数字より更に1000円下回ったか・・・。貧乏性な私はそのもう一声に
かなり悩んでしまいましたが、最終的に「3500円」でカウンターオファーを出して
いただきたい、と伝えました。私があまりに悩んでいるから、管理会社さんも500円
上乗せでどうでしょうと言おうとしていたそうです。すみません、優柔不断で(汗)
その後、管理会社さんにLINE復旧した旨を伝えたところ、先方より「札幌8棟目の件
決まりそうです、連休明けに申込内容確認して連絡します」とのことでした。
これはたぶん3500円ダウンで決まったと見てよさそうですね。
こんなご時世にお申込をいただけるということに感謝したいと思います。
気にかけてくださった管理会社さんのアシストがあったからこそ、でしょう。
ありがたいことです。
まだまだ空室は多いですが、引き続き少しでも埋まるように関係各位との連携を
強化しつつ、進めていきたいと思います。
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