2020年05月05日

安く終えた修繕だから、その後の不具合が多いのも仕方ない。

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GWなのでネタがないかと思いきや、それなりに何かしら物件では事件が起こってます。

GW序盤に、札幌10棟目の戸建で修繕が必要になる事故が発生しました。



札幌10棟目は格安で購入して格安で業者さんを手配して修繕していただいた物件です。

両方とも、今管理会社さんとして動いてくださっている業者さん、特に管理担当の方が

尽力してくれたからこそ今の状態があると言っても過言ではありません。感謝してます。

売買の情報も真っ先に私に持ってきてくださいましたし、修繕に関してもきつめの予算の

枠になんとか収めようと動いてくださったこともありがたかったです。



リノベの予算枠を抑えることにこだわったのは、収益性の担保を図るためです。



収益性を守る方法は、家賃が安い地域と家賃が高い地域で変わります。

地方の格安ボロ物件に関しては、とにかく修繕を安く収めることが肝要となります。

東京でやってるようなフルリノベをすると、とてもじゃないですが家賃が合いません。

地方は家賃が安いので、いくら本体価格が安くても、ちょっと修繕に過剰なお金が

かかれば、それを家賃で回収しきれないのです。



例えば、利回り10%を目指して以下の物件を購入した年ます。



物件1:東京23区内のややマイナーな地域、3DK50平米、想定家賃10万

物件2:札幌市の地下鉄からやや外れた地域、3DK50平米、想定家賃5万



物件1、物件2ともに500万で購入したとすると、利回り10%を確保するには

物件1は700万のリフォームまでOKとなります。他方、物件2は100万しか

リフォームにお金をかけられません。玉砕しているボロ戸建を業者さんを使って

フルリノベするなら、最低250万は見ておきたいところ(最低ラインですので

これで済まない可能性は高いです)。修繕することも叶いません。



家賃が高い方が修繕にお金を掛けても利回りが出る可能性が高いと言うことに加え

家賃が高い方が同じ利回りでもキャッシュフローが多く出るということも留意すべき

事項であると思います。



仮に、先の物件1も物件2も表面利回り10%を達成できたとしましょう。

借入をしており、その返済比率を50%とし、かつ固定資産税を家賃の半月分として

簡易的にCFを計算しますと・・・



物件1:年間家賃120万−返済60万−固定資産税5万=55万

物件2:年間家賃60万−返済30万−固定資産税2.5万=27.5万



同じ利回りなのに2倍くらいの差がつきました。利回りはあくまで比率なので、

母体になる数字の大きさには依存しません。他方、キャッシュフローはそうではなく

同じ利回りなら購入価格が高い方が高くなると考えて良いと思います。

(固定資産税とか経費のかかり方によってはそうならないケースも勿論あります)



残念ながら、家賃差がどれだけあったとしても、修繕費の相場はさほど変わりません。

札幌は家賃が東京の半分だから、職人さんの単価も材料費も半額だよ!なんてことは

ありえないのです。だから、修繕費が重くのしかかります。



上記のような理由から、地方のボロ戸建は修繕費をいかに安く抑えられるかが

勝負の分かれ目になると思ってます。



だから、ボロ戸建にマッチする手法はDIYだということになるわけです。

自分自身の労働力をいくらとして換算するかは置いておいて、手元から外部に出ていく

お金はDIYをすることで抑えられ、自分の労働力は自分の中でお金となり循環します。

キャッシュアウトしないための手段として、DIYは一考の価値ありと私は思います。



とは言いましたが、私の手掛けた札幌10棟目ではそれも難しいわけで・・・。

まず遠隔なのでそれをやることが物理的に厳しく、そして私は絶望的に不器用なのです。

二重に辛いので、DIYなんてことは考えたら負けだと考え、常に業者さんに丸投げを

ポリシーとしております。



とんでもなく長い前置きになりましたが、こういった事情をどこまで理解いただいて

動いてくださったかはわかりませんが、札幌10棟目の管理会社さんには重くなりがちな

修繕費をかなり割安にまとめてくださり、感謝している次第です。

(その分時間がかかったのはご愛敬ということで)



ただ、安く仕上げた分、入居された後に工事時に検知しきれなかった不具合が出るのは

致し方ないところ。実際、こちらの物件も外構の不都合やテレビアンテナの不具合など

ぽろぽろとご入居された後に問題が出てきておりました。入居者様には大変ご迷惑を

おかけしてしまっており、申し訳なく思っています。その分、迅速に対応できるように

管理会社さんに動いていただいておりますので、初動の良さに関してはご納得は

いただけているはずと思っています。



そんな札幌10棟目から、また修繕の連絡が届きました。ある程度覚悟はしてるけど

ちょっと多いなあと思っていたのですが・・・今回は管理会社さんもいつもと少し

トーンが違います。



「体格のいい入居者様が勢いよく便座に座ったら、便座が壊れました」



なにそれ!細かいことはLINEのメッセージにあるのですが、今調子が悪くて

見られないので、うろ覚えの内容です。ボルトの部分なのか、便座の座るところなのか

詳細は失念しましたが、とにかく体格のいい入居者さんが壊してしまった、という

ところだけははっきりと覚えております。



これはあれでしょ、突発的な事故でしょ。だって勢いよく座ったって言ってるし。

そうなれば、保険金で修理ができる!やや願望も入っているのかもしれませんが、

修理代が保険金で出るなら、ある意味タダで不良個所が是正されることになります。

それはとても素晴らしいことです。



管理会社さんに確認を取ると、やはり入居者様の火災保険で何とかできるのでは

ないかという見解でした。それは何よりです。じゃあ是非その方向で。



管理会社さんもこういった話が分かる人なので、お願いしているこちらとしても

大変ありがたいです。遠隔地なので、頼れるパートナーの存在は必須ですから。



今回の故障、こちらの持ち出しなしでうまく対応が進めばいいなと思います。



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posted by ひろ* at 12:17 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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