2020年04月14日

割安な借地権は地主さんに要注意!

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借地って怖いよねと思うことがありました。ちょっと興味のある借地案件があったので

問い合わせをしたところ、地主さんがなかなか個性的な方でドン引きでした。



いつものように物件情報を眺めていると、価格次第では気になる物件が見つかりました。

借地権ではあるのですが、建物面積がそこそこある戸建。東京8棟目の戸建棟のように

用途変更の届出をして、アパートに変えたら競争力が出そうだなという気がしました。



過去の経験からリノベーション費用の目安はわかります。家賃もドミナントエリアの

物件なのでだいたい把握できています。その辺の感覚を頼りに収支をはじいてみると、

2割程度の指値が通れば採算ラインに乗りそうな予感。でも地代が坪1000円程度で

ちょい高い印象。とはいえ、まあ許容範囲ギリギリといえばギリギリです。

地代まで含めて考えると、2割じゃダメだなあ。もっと指さないとキツイ。



仲介業者さんの名前を見ると、地場で幅を利かせている業者さんであることを確認。

ここだったら、過去に問い合わせをしてやり取りした営業マンの方がいらっしゃいます。

どのくらい指値が通りそうか、試しに聞いてみることにしました。



そしてこの物件情報を、不動産仲間の友人に見せて図面舞踏会。

あ、こんなご時世なのでオンライン図面舞踏会ですからね。



見ていた友人が「東京4棟目と同じように4部屋に割った方がいいかもね」と。

私は2戸に割る方向で考えていましたが、確かに4戸にもできなくはなさそうです。

ただ、4戸だと狭い単身物件になるからなあ。うちのドミナントエリアで狭い物件は

あまり引きが良くないのです。東京1棟目の引きの悪さでそれは経験済み。



ただ、東京1棟目は元々の家賃設定が高いのをあてにして購入してしまったところもあり

失敗と言えば失敗しています。最初から家賃を適正価格にて考えれば、単身といえども

そこまで恐れることはないのかもしれない。そう思い直して、単身にして収支を

はじきなおしてみました。すると、2戸に割る時より明らかに収支が良くなりました。

坪単価は狭い方が高くなる傾向にある、戸数が多い方が工事が割安になる、といった

要因でそうなったのだと思います。



4戸仕様であれば、2割の指値でも収支は13.5%程度になります。

ちょっと高めの地代を差し引いた利回りも11.5%程度。

あれ、これだったら普通に良い案件じゃない?やる気出てきた!

問い合わせの返信、まだかなー?

新コロで手元資金云々の話はどうした)



しかし、その妄想は仲介業者さんからの返信で見事に打ち砕かれました。

「担当者に確認したところ、個性的な地主さんのようで・・・」

から始まる返信には、以下のようなことが。



・更新料の目安は、今の所教えてもらえていない。

・建替えは承諾しない。

・買主が不動産業者の場合は承諾しない。

・借地権譲渡の承諾料は、売買金額の50%



3つ目はまあ少し気持ちはわかります。そういう地主さんも割と多いですから。

細かく割って建売分譲とかされたくないということだと思います。

2つ目も、今ある建物を使い切るつもりなので、まあ最悪よしとしましょう。

問題は1つ目と4つ目です。更新料の目安がわからないというのは大きなリスクです。

そして4つ目は、出口がないことを示します。現実的に、売却できないでしょう。

この条件では。



というわけで、一気に熱が冷めてやる気を失った次第です。

借地権ってこういうところが怖いですね。銀行さんが融資したがらないのもわかります。

銀行さんから見たら、融資対象の担保が第三者の意向に振り回されることになります。

そんな不安定な案件、やりたくないと言われれば、それもそうだねと・・・。



見合わせます、というメールを書いているうちに、なんかそういえば過去にも

個性的な地主さんがすごいことを言っていて、結局購入が流れてしまった案件が

あったなあと思い出しました。承諾しないと言っているので、法廷に持ち込んで

裁判で地主さんの代わりに借地権を譲渡することを許可して貰う、という方法で

売買する、みたいな案件です。あの地主さん、他にも土地を近所にいっぱい持ってると

言われていたなあ。



その地主さんの名前は憶えています。今回検討した物件の近所にも駐車場とか持ってるし

(駐車場に同じ名前で問い合わせ先が書いてあったからそうだろうと類推)、たぶん

これがその地主さんの自宅なんだろうなと思われるものもお散歩中に発見してます。



・・・エリア近いんだよね。まさか?



お断りのメールを出す際に「もしかして地主は〇〇さんですか?」と添えてみました。

仲介業者さんからの返信は「ご想像通りの方です」と。やっぱりー!



今回より、私のドミナントエリアで借地権を購入する時は、一も二もなく地主さんが

誰かを確認する作業をすべし!というのがマイルールになりました。以上!



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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