2020年04月02日

新コロに対して不動産賃貸業者が取れる自衛策を考える。

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昨日のブログで不動産賃貸業も新コロの影響を大いに受け、下手したら家賃が

入らなくなるかもと書きました。本日はその対策について書きたいと思います。



最悪のシナリオとして、ビルだけでなくレジデンス系でも家賃の減免要求が国から

依頼されてしまうことを考えています。あるいは、国が要請しなくても、入居者様が

それを住居にも当てはまると考えて要請してくるとか。その要請が、試しに言ってみて

家賃減ったらラッキー程度のものなのか、はたまた本当に苦しいのか、その判断は

つきかねます。そうだとすると、突っぱねて本当に苦しくさせてしまったら、

後味が悪い結果になりかねません。



ではどうするか。一つの解として、大家さん側から家賃が公的な仕組みで補填される

アイディアを出してあげることは有効と思います。本当に苦しい方ならそれで助かる

わけですし、実は言ってみただけの人だったら、それ以上主張する根拠を失うことに

なりますから。



以下の内容は、株式会社ハウスメイトパートナーズ 営業本部東京営業部 課長の

伊部尚子さんのFacebookから転載させていただきました(ご本人の許可はえてます)。

ちょっと長いですが、全文転載しますので、是非読んでみてください。



新型コロナウイルスの影響が大きくなって来ていますね。
複数の大家さんから、今後の滞納が心配という声を聞きました。
私はリーマンショックの時に賃貸住宅の管理の現場担当をしており、その時の経験が今の状況の参考になるかもと思ったので書いてみます。

2008年9月に起きたリーマンショックの影響で、製造業を中心にいわゆる「派遣切り」が多発し、家賃を滞納する人が増えました。
2008年の年末に日比谷公園に出来た「年越し派遣村」のニュースを記憶している方も多いのではないかと思います。

その状況を受けて、住む場所を失った人や失う恐れのある人を救うため、2009年10月に厚生労働省が「住宅手当緊急特別措置事業」を開始し、全国の市区町村を窓口にして、最長9カ月間の住宅手当を支給しました。
当時私は新宿区の支店に勤務していましたが、住宅手当を受給するための代理納付の書類に印鑑を求める入居者さんが何人も来られました。
各自治体から振り込まれる住宅手当と入居者さんが振込む差額を合わせて大家さんにお支払いするのですが、「 シンジュクク」から一様に振り込まれて来るものを誰の分なのか突き止めるのが結構大変だったのを覚えています。

仕事を失ったことを理由に家賃が支払えなくなっている入居者さんで、この制度のことを知らない方には、物件所在地の自治体の福祉担当部署に相談に行くように勧めていました。
申請から支給開始まである程度の時間がかかるので、入居者さんの貯金が尽きる前に支給が始まるためには、早め早めに動かなければなりませんでした。

そして、この時の「緊急特別措置事業」が2013年4月に「住宅支援給付制度」となり、今は2015年4月に施行された生活困窮者自立支援法に基づく制度の一つである「住居確保給付金」となっています。
この制度は、職を失ったことが原因で生活保護受給者になってしまう人を減らし、自立を支援することを目的としており、一時的に家賃が支払えなくなってしまった場合に家賃相当額を一定期間助成してもらえます。

申請するためには、世帯収入、貯蓄額、本人が主たる生計維持者であること、ハローワークで求職活動を行うことなど満たすべき要件がいくつかありますが、厚生労働省が2020年3月9日付で各自治体の担当部署に出した事務連絡によれば、新型コロナウイルスに関連した住居確保給付金の活用については、面談や面接が困難な状況を鑑み、当面の間要件緩和がされるとのことです。
支給期間は原則3ヵ月、状況により最長9ヵ月まで延長可能となっています。

これから先、入居者さんで職を失うような方が出てしまった場合、その方の貯金が尽きてしまう前にこういう制度を利用できれば、就職活動のための時間と心の余裕が生まれ、滞納が発生したり、退去に繋がらなくて済むかもしれません。
リーマンショック の時に私が出会った「住宅手当緊急特別措置事業」を利用した入居者さんは、多くの方が生活保護受給者になることもなく、悪質な家賃滞納者になることもなく、新たな就職先を見つけたり、安い物件に引っ越したり、実家に帰るなどされていました。

もしこれを読んだ大家さんの物件に家賃支払いが困難になりそうな入居者さんがいらしたら、是非この制度を教えてあげて下さい。
大家さんは、「所有物件所在地の自治体名+住居確保給付金」で検索して、窓口を調べてみて下さい。
離職や廃業でなくても、収入が大幅減になり住まいを失う可能性のある人は相談してみて下さい。
住宅確保給付金の支給要件に満たなくても、他の支援策が受けられる可能性もあります。

住まいは生きるための基盤です。
貸す人も借りる人も一丸となって、みんなでこの難局を乗り越えましょう!




ざっくり言えば、「住居確保給付金」という制度を自治体が持っておりますので、

失業して家賃が払えないと言う方はこの制度を使って一時的に国から賃料を払って貰う、

という選択肢があると言うことになります。



失業した人がハローワークで仕事を探していることなどの要件はありますけど、

新コロの影響で業績が悪くなり、整理解雇や倒産などで職を失い、家賃が払えないという

ケースは今後出てくると思うのです。そういったパターンには対応できるかと思います。



振り返ってみると、札幌2棟目とか埋めてた時代に、求職中の人は家賃の保護が

6ヶ月出るという制度を活用して、職のない方でも半年の給付を貰うことを条件に

半年の定期借家契約を締結し、半年後に職についていたら普通の契約をする、みたいな

やり方をしていたことがありました。これは今思うとこの制度だったのかも。



国からして「家賃は減らしてあげなさいよ」と補償もないのに言い出しかねない状況。

不動産賃貸業だってビジネスです。家賃が入らなければ、破産して生活保護などの形で

国に迷惑を掛けます。それだったら、今の段階で知恵を絞り、行政から得られる支援が

現行制度であるならそれを活用するべきではないかと考えます。



それから、金融機関さんへの対応も考える必要があります。



健美家ファミリーでもある、福岡の野中周二さんがこの点に関しては素晴らしい案を

作られているので、そのブログ記事にリンクを貼らせていただきます。



お取引金融機関様へ 弊社コロナウイルスによる経営対応に関しご依頼事項



ざっくり言うと、顧客の要望に応じて家賃を下げる事例が発生した場合には、

それに伴い金融機関さんにも支払を猶予していただけるように今のうちに取り計らって

いただきたい、という要請をしております。



金融機関さんとの信頼関係も必要でしょうし、金融機関さんの中でのレーティングが

下がるリスクも当然あります。ただ、こういったことを事前に金融機関さんに通告し

リスクヘッジを図ることができるのは、経営者としての資質を金融機関さんにPRする

良いきっかけとなるだろうとも思います。



私は野中さんに連絡をして、この内容を参考にさせて貰うことを許可いただきました。

この週末で文章を作って、週明けから金融機関さんにお話をさせていただこうと

考えております。



あとは、各種コロナ対策融資の相談も並行で進めるべきでしょう。とにかく手元に

現金がないと、本当に苦しい事態になりかねません。策を講じたうえで、どうしても

ダメなら手元の現金で何とか凌ぐしかありません。凌ぐための現金を確保するには、

既存取引先の金融機関さんに何か使える融資制度がないか、運転資金の融資を

お願いできないか、など積極的に相談すべきでしょう。



公庫のコロナ融資も、本当に苦しい人が使うべきなのは百も承知ではあるのですが、

自分の手元資金を厚くしておかないと、万が一の時に爆死してしまうと思うのであれば

要件に当てはまるか調査し、必要に応じて融資を得るべきと思います。火事場泥棒的に

頭金を公庫から引っ張るんだ!みたいな話であれば自重すべきでしょうけど、真剣に

向き合った結果、手元資金が必要だという判断であれば、躊躇せず申込に行くべきと

思っています。新コロ融資を攻め(購入の頭金とか)に使うのはどうかと思いますが

守り(いざと言う時の為の備え)に使うのなら許容範囲ではないかと。



先行きが不透明な時期だからこそ、考えられる対策をまずは今のうちにとっておく。

それが大事ではないかと考えます。



私も、自粛疲れというか、家から出ない日々に辟易しているところもありまして、

なんとなくやる気が出なくなってしまっています。でも、だからと言って何もしないと

まずいことになるのは請け合い。幸か不幸か、出かける予定はキャンセルしてあるので

サラリーマンのお仕事から解放される週末は不動産賃貸業の仕事をすることができます。

そこをうまく使って、新コロによる世の中の激変に備えられるよう準備を進めます。



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
ついに世界の感染者数が100万人を突破しましたね。僕も不測の事態に備えて手元資金を厚くしておきたいと思います。
Posted by じゅん at 2020年04月03日 06:57
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