2020年02月12日

仙台物件の買付は見送りました。

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検討中だった仙台物件、結局見送りました。私は買っちゃってもいいんじゃないかと

思ってましたが、義母の意見で見送りました。さて、その理由は?



物件の購入の可能性も視野に入れて詳細を検討し始めた仙台のRC物件。築年数が古く

出口が取れないリスクがあるので、あまり前のめりに検討しないようにしなくては。

そうやって自分を戒めていましたが、銀行融資の話になると俄然盛り上がってしまうのは

もはや直らないのでしょうね、きっと。



今回は3つの金融機関さんに打診してみました。頭金をどのくらいで済ませてくれるか、

という観点も大事ですし、築年数がそこそこ経っているので融資を引ける年数も重要。

今こんなご時世なので、ある程度の頭金は入れざるを得ないでしょうから、それが

許容範囲なのかそうでないのかを見極めなくてはならないと思います。



3行のうち1行は、築年数の問題で門前払い。

メインバンクさんも築年数を見て難色を示したものの、立地がそこそこ良いという

ことから、少し検討してみると持ち帰ってくれました。

仙台大家の会の忘年会で知り合った金融機関さんも、持ち帰り検討してくださる、

とのこと。



先に回答を持ってきてくださったのは、まだ取引をしていない新規行さんでした。

なんとフルローン!金利も1%前半!なにこの条件、鼻血出そうなんですけど!

期間は耐用年数の範囲内ということで、ここはもう一息ほしいですが、総じて悪くない。

しかし義母の反応は今ひとつ。何か気に入らないことがあるのかと聞いてみたところ

「2番抵当でいいので、仙台1棟目を共同担保に差し出すことが条件と言われた」と。

共同担保と聞いて一気にテンションが下がってしまったそうです。



別に共同担保くらい入れちゃえばいいじゃない、が私の考えです。積算評価から見ても

仙台1棟目に2番抵当がついたからと言って、評価が足りない分を補えるという性質の

ものではないのはわかっています。それでも2番抵当が欲しいというのは、本部に対して

どう展開させて承認を得るかを考えた上での発言だろう、と。



そうやって、何とか通す算段を考えてきてくださったのだから、前向きに受け止めて

共同担保に出してしまえばいいじゃない、と私は思うのですけどねー。

まあ私は軽く見すぎてしまうきらいもあるので、義母が慎重ならちょうどバランスが

取れていいのではないか、とも思います。



ただ、もし仮にやるとしても、16年という年数は厳しいところ。キャッシュフローが

終盤になると全くでなくなります。税引後CFは完全に赤字です。年数をもうちょっと

長くするか、借入額を減らすか・・・。ここは年数をもうちょっと頑張れないかという

話で攻めた方がいいでしょう。自己資金は入れられる限度があります。そして借入額を

減らすと言う観点だと、指値が有効と判断しました。



仲介業者さんにどこまで指値がきくか確認すると、今のところここまでの指値はNGを

くらっており、でも全く指値に応じないと言う感じでもないから、この辺の額なら

交渉はできると思う、というざっくりとしたガイドラインを提示いただきました。

その金額でフルローン前提で再度収支をはじくと・・・ギリギリですが、借入期間中は

税引後CFがプラスで推移することが判明。それだったら、購入してもいいんじゃない?



ということで、指値前提で買付入れましょうかと義母に相談したものの、やっぱり義母は

「なんかテンション落ちちゃったのよね〜」と気乗りしない様子。買付を入れると簡単に

撤回できないんでしょ?諸経費分の自己資金を入れる割に、儲けはこんなものなのねと

ぶつぶつ言っているから、じゃあ買付の前に金融機関さんにもう一度相談して、金額は

指値を通す前提で借入額を減らし、更に年数をもうちょっと頑張って貰えないか、という

相談をして貰うことにしました。年数が伸びれば手元に残るお金が(見た目上)増え、

自己資金が早めに回収できます。



しかし、金融機関さんからの回答は「年数はやっぱり耐用年数範囲内で」ということで

折れてはくださりませんでした。金融機関さんとしてはもうちょっと新しいのがいいと

言ってきます。そりゃそうでしょうけど、そんなに都合よく高利回り築浅満室の物件は

転がってないですからねえ^^;



義母がどうもやっぱり融資条件が気に入らないようで、ずっとスッキリしない感じを

受け続けていました。個人的には買っちゃえばいいと思っていますけど、それを

押し通すのもなあ。義母にどう決断したいと考えているか聞いたところ、微妙に古いし

見送りたい気分ということだったので、それを尊重して見送ることにしました。

うーん、個人的にはちょっと勿体ないかなーと思ったけど、まあいいです。ハイ。



仙台での物件取得、なかなかうまくいきませんが、昨年の後半〜今年にかけて、

ちらほらと検討可能な物件を見かけるようになりました。今年はこの調子でいけば、

いずれ1棟くらい買えるんじゃないかな?と期待しております。頼むよー!



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posted by ひろ* at 08:18 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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