2020年02月03日

現地で宿泊施設にするためのリノベーションプランの打ち合わせ。

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東京13棟目のリフォームプランを検討するために、施工業者さんと旅館業の

運営代行業者さんと3人で現地打ち合わせをしてきました。



東京13棟目を旅館業法に則った宿泊施設にしようというプラン、粛々と進めています。

その中で今最も急がなくてはならないのが、リノベーションのプラン確定です。



今回の物件はそもそも割安に購入できていますので、特に無理して旅館にしなくても

普通に戸建賃貸にすることも可能です。たぶんそれでも10%以上は固いでしょう。

でも、旅館業法に則った宿泊施設は今ちょっと流行っています。実際、許認可は

どのような流れで進めるのか、普通賃貸と比べてどのくらい儲かるのか、などは

一度知っておきたい、という気持ちもあります。



とはいえ、旅館業法に則った宿泊施設がやや飽和してきている印象も持っています。

インバウンドが増えているとはいえ、今後大手のホテルもどんどん部屋数が増えると

想像しますので、それに対して弱小資本の私がどこまで勝ち残れるかは極めて怪しいと

思っています。



今この状態で参入して、直近はいいけど数年経ったら儲からなくなるのでは?という

懸念は勿論ありますが、その場合は速やかに戸建賃貸に戻せばいい、と考えます。

そういうセーフティーネットがあるからこその挑戦です。



というわけで、今回のリノベーションは基本的に戸建賃貸ベースで考えます。

その中で、可能な範囲でホテルにした際に有利な要素を取り込んでいきたいです。

基本的なイメージは以前のブログに書きました。



イメージしているのは2LDKの戸建賃貸をベースに、旅館業法の成約を盛り込むこと。

例えば、旅館にするためにトイレが2つ必要だとか、和室があると外国人宿泊客が

喜ぶとか、そういった部分です。



52平米の戸建なので、できれば2LDKを名乗らせたいのですが・・・

現地で施工業者さんに見ていただいた結果、2LDKを名乗らせるのは厳しいとのこと。

2LDKの場合、LDKは10畳以上必要ですが、今回の物件では10畳確保できないと

いうことでした。仕方がないので1LDKということにして、1階に和室と水廻りと

ウォークインクローゼット、2階に広々としたワンルーム(キッチン付き)という

構成にしました。



収納は1階に2畳程度のウォークインクローゼット、それと2階のお部屋にも

クローゼットを設置。賃貸であれば「豊富な収納」を名乗れる物件になるでしょう。



現地で悩んだのは、和室の扱い。和室でもベッドを入れたいのだそうです。

それだったら和室にする意味がないのでは?と思ったのですが、和室は和室で

訪日外国人は欲しい要素であるからできれば盛り込みたい、でもベッドにした方が

稼働率が上がるから、和室であってもベッドを導入したい、とのこと。



運営業者さん曰く、最近Airbnbの仕様が変わり、布団だとベッドとして

カウントしてくれなくなったとのことです。業者さんが実験したそうなのですが、

同じ物件でリスティングを布団の部屋とベッドの部屋の2つにしたところ、ベッドがある

部屋の方が稼働率が良かったそうです。ベッド数が少ないように見えてしまうからか?



だから、訪日外国人の満足度と、稼働率向上の両方を達成するためには、畳の部屋に

ベッドを置くという選択になるのだとか。



でも、畳にベッドを置くと恐らく畳に跡がついてしまいます。やるなら普通賃貸に

戻す際に畳は表替えなり交換なりを覚悟することになります。ま、それはそれで

仕方ないかな?



他にも、トイレはできれば人勧センサーで蓋が開くようなグレードの高いものだと

外国人観光客が喜ぶとか、そんな話もありました。日本のトイレは綺麗で高機能。

これも観光客の人に対してのPRになるってことなんですね。へー。



現地で小一時間くらい、あーでもないこーでもないと間取りを検討した後、外に出て

外構の工事をどうしようかという話をしていると、近所のおばちゃんが窓から顔を出して

何してるの?と声をかけてきました。工事するんですよ〜、あらそうなのね、でもここに

いつまでも駐車してちゃダメよ、すみません終わったらどかしますので、みたいな会話を

しました。下町らしい話ですが、こういう人を敵に回すと宿泊業を続けること自体が

危うくなる気がします。今月中に一度菓子折り持って近隣にご挨拶に行ってこなきゃ。

なるべく仲良くなっておいてから、旅館やりますって伝えるようにしよう・・・。



ひとまず、現地で仕様はある程度決まりました。見積をして貰い、細部を修正した上で

金融機関さんに修繕費の融資を依頼したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(1) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
いつも楽しいブログをありがとうございます。

宿泊施設の事業はすでに衰退してきています。
余計なお世話になりますが、ご一考くださいませ。
当方3年前より都心ではじめましたが、難しい局面です。
お節介ながら、もし必要でしたらメールいただければ幸いです。
ひろさんの今後のご活躍を祈念しております。
Posted by 匿名さん at 2020年02月04日 12:50
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