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仕事の後、東京１３棟目をホテル・旅館にするための打ち合わせをしてきました。
具体的な道筋が見えたけど、オリンピック前の開業はなかなか厳しそうな予感です。
昨日は仕事が終わった後に旅館業法に則った宿泊施設の運営に関する打ち合わせを
させていただきました。先日、地主さんから許可が得られたことを運営委託予定の
業者さんに連携したところ、それだったら早々に打ち合わせをしましょうということで
間伐入れずに打ち合わせの予定が入った次第です。私としても、せっかく普通の賃貸と
違うことができそうなので、望むところと意気揚々と打ち合わせを入れました。
ただ、本当に今サラリーマンの仕事が多忙で、普通にしていたら打ち合わせできる
気がしないという状態です。運営委託業者さんに無理を言って、夜の９時からという
かなり遅い時間で設定をさせていただきました。無茶な要望に快く応じていただき
本当にありがとうございました。
昨日の打ち合わせは旅館業法に詳しい行政書士さんも同席してくださいました。
こちらの方も感じが良くて、適切に対応してくれそうな予感。
私が今一番知りたいことは「いつまでに」「何を」行えばいいか、という整理。
できることなら、オリンピックまでに宿泊施設を開業させたいところです。
オリンピックの時期だけでも、けっこうな売上が見込めるだろうという期待が
ありますので、この季節を逃すのは勿体ない、と。
そこをゴールと定めた場合に、いつまでにどんなことができていればいいのか。
たぶん、許認可だけでも行政やら保健所やら消防やらと複数の登場人物が出てくると
思われます。それぞれの申請に対して順序性や相関関係があるなら、それを満たしながら
進めていく必要があります。そこには勿論、融資やリフォームなどの要素も含まれます。
時系列で、何をいつまでに行うかが明確になり、そこに向けたアクションが定義できれば
打ち合わせとしてはＯＫ、というゴール設定をして臨みました。
許認可関係はだいぶ理解が進みました。
７月半ばにはチェックイン可能な状態にしたいとなると、６月末にはリスティングの
公開とか許認可関係が完了していることが必要と考えられます。となると、６月上旬には
保健所の検査が終わっている必要があり、５月下旬には旅館業の申請を済ませている
必要がある、と。更に、消防検査も５月末には完了していてほしいので、４月下旬には
消防関連の工事が完了していること。消防工事は小規模な宿泊施設の特例を使って
無線の機器でＯＫとするので、リノベが終わった後１日あれば設置可能。よって、
リノベも４月末には終わっていてほしいと言うことになります。
いつもお願いしている施工業者さん、受注はまあまあ立て込んでいると言ってたなあ。
４月末までに工事が終わるためには、遅くとも４月頭くらいにはスタートしていないと
いけません。今は１月末。２月頭に見積いただき、２月中旬には発注したとしても、
職人さんが空いているかがわかりません。どうも、ここが一番のクリティカルパスに
なりそうだということはわかりました。確認してみないと。
それに、発注するならリノベの融資も引っ張っておきたいところ。メインバンクさんが
前向きに考えてくれていますが、それだって見積を出してから審査に時間はかかると
思われます。たぶん、融資が固まらないうちに発注をかけざるを得ないでしょう。
リノベをする現金がないわけではないので、最悪の場合は現金放出する覚悟でやるかな。
ともあれ、一番クリティカルなのがどこかよくわかりましたので、あまり凝ったことは
しないで、早く進む方法でやりたいと思います。
東京１３棟目は、今は宿泊施設として運用する予定ですが、それが最悪ダメなら
戸建賃貸にするつもりです。戸建賃貸への転換も視野に入れた工事ということになると
あまり奇抜なことはできません。宿泊施設に振り切るなら、いろいろと面白いことも
してみたいのですが、今回はそれはしない方向で。
賃貸でもホテルでもＯＫな間取りってどんなのかしら。考えてみました。
１階はお風呂とトイレ、ウォークインクローゼット、そして和室。
２階にキッチンと１ＬＤＫというのはどうだろう、と考えています。
ホテルの場合、インバウンド需要を考えると和室は１つ作っておきたいところ。
しかし賃貸にした場合、和室はあまり好まれません。折衷案として、２階をメインの
生活スペースにして貰うイメージにして、キッチンとダイニング、寝室を２階に。
１階の和室は使わなければ荷物置場でいいし、高齢の肉親を引き取るなどの用途で
和室を活用しやすいでしょう。この辺が折衷案かなと思います。
ホテルの場合、でっかいスーツケースをいくつも置く場所が欲しくなるもの。
できればそれは１階に配置したいものです。賃貸でも使えるよう、ウォークイン
クローゼットの形式にしておくと汎用性があっていいかなと。ＷＩＣからお風呂に
回遊できる間取りにしておくと、賃貸でも強いと思います。
コンセントはＵＳＢつきで、床から６０センチの配置。冷蔵庫とかテレビとか、
用途が決まっているものは普通の高さの配置にしますが、２階の寝室とＬＤＫは
高めに配置し、机やベッドからも使いやすいようにします。ＵＳＢケーブルを
コンセントから直接給電できると便利だと思いますので。
あと、和室は琉球畳を使ってちょっと派手な感じに仕上げたいと思っています。
イメージしているのはこんな感じ。
これは友人が手掛けたお部屋です。普通賃貸だとやや奇抜なイメージになるけど、
旅館にするならこのくらいのインパクトがあった方が非日常を満喫できるかと。
ライバルはどんどん増えているので、部分的にでも写真映えする部屋が必要と
私自身は考えております。ですので、今回の写真のような気合の入ったお部屋を
作りたいと思っています。ただ、賃貸に戻した時に使い物にならないのはＮＧなので、
その辺のバランス感覚は考えないとですね。
旅館業法の取り決めは、細かいところは区によって異なるそうです。私が買った
物件のある区は、割と緩い方みたいで助かります。トイレの数で最大宿泊可能人数が
決まるらしいので、今回はトイレを１つ増やして２つにして、最大１０人宿泊可能で
運用したいと考えております。
イメージが具体化してきたので、急にワクワクしてまいりました。楽しみ！
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