2020年01月20日

札幌6棟目と9棟目の募集状況などについて現地確認と打ち合わせ。

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昨日は札幌物件をいくつか見回り、管理会社さんと募集の方向性について打ち合わせを

実施しました。札幌9棟目は条件を変えて様子を見る、札幌6棟目は原状回復優先で。



現在、空室があって特に問題だと思われるのが札幌6棟目と札幌9棟目です。

札幌6棟目はまだ良いのですが、札幌9棟目のテナントは買ってからずっと空室。

今までは「結構問い合わせはあります」という管理会社さんの所感および問い合わせの

件数と問い合わせ先が記された情報などを見て、しばらく様子を見ようとしてましたが

結果が出ていない以上、もうそろそろ何かテコ入れしたいと思っておりました。



札幌に行く直前に、管理会社さんに連絡してその旨打診。ついでに、札幌9棟目の

外壁塗装の結果確認と、札幌6棟目の空室の状況確認(まだ原状回復ができていません)

をチェックさせていただくことにしました。



まずは札幌6棟目へ。以前のブログに書いたとおり、思った以上に酷い使い方を

されていました。2年と経っていないのに、クロスはヤニで黄色になっているし、

畳はカビているし、CFはめくれているし、ドアには穴が開いているし。きつい!

玉砕しているのは明らかですから、全部やり直さないとです。



管理会社さんから「ようやく見積が出ました」と受け取ったお見積は、ほぼフルリノベに

近い金額。「ここから不要なものを差し引きながら決定したい、これはあくまで

フルセットの見積なので」という趣旨だったようです。また、「入居者様に支払能力や

責任能力があるかは微妙だが、生活保護を受けている方なので、役所と掛け合って

原状回復の費用を何とか貰えるようにする」というお話をいただきました。

ゆっくりはしていられませんが、今回の状況を踏まえて検討が必要だと理解しました。



また、入居付に関しては「生活保護の方からの問い合わせが結構ある」「内装は前回と

同じような感じで行う、と問い合わせがあったら伝えている」ということでした。

問い合わせがぼちぼちあるようなので、やはりゆっくりはしていられません。

生活保護は繁忙期と無縁と思ってましたが、そうはいっても早く準備するに越したことは

ありませんしね。



続いて札幌9棟目へ。外壁は裏面だけは綺麗に修繕されておりました。素晴らしい。

見積ミスをした業者さんのしょうもないミスのせいで、非常に残念な結果になって

しまいましたが、まあそれでも台風被害ということで保険金が出たから、これで

我慢するしかないですね。次の台風で他の面が落ちた、とかそういうことにならないよう

祈ります・・・。



こちらに関してはテナントの募集問題があります。管理会社さんのところに届く前の

仲介業者さんに来ている問い合わせ内容や、どうなっていたら決まりやすいか、

といった点を管理会社さんが事前にヒアリングしてきてくれました。



やっぱり「家賃は妥当」というのが管理会社さんの見立て。問い合わせはラーメン屋と

いうところが一番多いみたいです。ただ、ラーメン屋をやるには、居抜きでついている

カウンターがちょっと低いという意見もあったようです。それ以外だと、美容室、

カフェ、飲食店、ネイルサロン、マッサージ店、トリミングサロンなどの話があったと

いうことでした。美容室やカフェはスケルトンの方が好ましいとのことです。



ライバル物件と比較すると、広告料は1ヶ月〜4ヶ月で、2ヶ月が最多。敷金は

0ヶ月〜3ヶ月で、2ヶ月が多いようです。0ヶ月は事務所利用可の住居とかで

採用されているとのことでした。札幌9棟目が相場を逸脱していることはなさそうです。



管理会社さんは賃料は妥当というけれど、実際のところ決まらないのだから、何かの

条件は動かしてみたいところです。それで反響数が変わるかどうかを確認したいです。

管理会社さんと話し合った結果、今はテナント1室と住居1室をセットにして募集して

いますが、それをテナントのみと住居のみに分けて募集してみよう、ということに

なりました。必要なら両方借りてくれればいいだけですし、テナントのみにすれば

家賃が下がったように見えるから、これで問い合わせが増えるなら面積が広すぎたか

家賃が高すぎたかのどちらかだ、ということになります。



また、スケルトンにするかどうかも判断しようと思うので、参考程度にスケルトンに

した場合にいくらかかるのかを見積して貰うことにしました。そんなにかからないなら

いっそスケルトンにしてしまうのもいいのかもしれません。



ところで、空きテナントの情報検索って普通皆さんどこで行っているのでしょう?

SUUMOとかには出ていない?ネットで自分の空きテナントの情報がどこに掲載されて

いるかを把握し、不足があれば掲載して貰うように働きかけたいのですが、テナントの

ポータルってどれがデファクトスタンダードなのかがわからず・・・。



お付き合いいただいた管理会社さんに感謝の意を表するために、ランチのラーメンを

ごちそうして、お土産を個人的にお渡ししました。管理会社の担当さん、本当は日曜は

お休みだったらしいのですが、この辺の条件の話を直接する機会がほしかったという

ことで、わざわざお休み返上で出てきていただいてしまいました。そこまでして

いただいたのだからということで、上記の通りの待遇を取らせていただいた次第です。



これで少しでも状況が上向きになることに期待したいです。



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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