2020年01月13日

札幌7棟目の換気扇故障・・・迅速に対応することが資産の維持につながる。

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そろそろ正月休みモードも終わり、周りが通常営業になってきた雰囲気を感じます。

それに伴い、設備の故障も通常モードで発生するようになりました(汗)



今回、設備の故障の連絡があったのは札幌7棟目。築10年〜15年の物件だと、

ぼちぼちと色々なところが故障してくる頃合いです。そう、私の自宅もその時期で

引越の後買った洗濯機が怪しい挙動をしていたり、テレビの枠が最新のものに比べて

かなり太いのが気になって買い替えてみたり、そんな時期に来ています。賃貸住宅も

同じように設備の寿命がそろそろ見えてくる頃合いです。



管理会社さんから今回ご報告があったのが、浴室の換気扇が回らないというお話。

不動産賃貸業をやっていると、必ず経験するパターンですね。換気扇が回らない系。

構造的に、回るものは故障が多いと私は思っています。だから風力発電とかも

ランニングコストがかかりそうだという感じで見ています。



自宅も一番最初に故障した設備は浴室換気扇でした。6〜7年くらいで故障して、

メーカーさんに来てもらったら、早すぎるので無償でいいですと言っていただいた

ことがあります。換気扇って故障が多いんだなとその時も思ったものでした。



管理会社さん、私がダメと言わないだろうということは予見済み。勿論それは正しい

判断です。入居者様が生活をするにあたり、それが故障しているのは問題があります。

管理会社さん判断で既に手配済みということで、入居者様も迅速な対応に満足すると

思われます。こういうことの積み重ねがきっと長期入居に繋がるのだと思います。

管理会社さん、ありがとうございます。



単身向けの浴室換気扇はだいたい2万くらいあれば費用的には賄える認識なのですが

こちらは築浅のファミリー物件なので、もうちょっとグレードが高め。3万以上は

かかります。ちょっと痛いけど、まあ仕方ないですね。今はまだ家賃が高く取れて

いるから、そこから賄うのは大きな問題にはなりません。



ただ、先々この家賃がどんどん下がっていくと、状況は一変します。家賃は安くなり

設備は古くなればなるほど壊れやすくなる。売上が減って経費が増えることになります。

金利も減りいろいろと逆ザヤな状態になりかねません。



この物件は、35年という長期の融資があるからこそ成立している物件です。

利回りなんて8%くらいしかありません。色々な条件がたまたまうまくハマって

成立しているにすぎません。



うまくいっている時はいいですが、金利が上がったら?家賃が下がったら?築年数が

古くなったら?など、いろいろと先を考えて行動しないと危険な物件です。

ハイレバ低利回りで回している物件は、シビアなコントロールが要求されます。

(それを自覚せずに保有している人も結構いるのでしょうね)



札幌7棟目に関しては、私としてはとにかく資産価値を毀損させないことを第一に

考えたいと思っています。若干時間がかかってもいいので、近隣よりちょっとだけ

高い家賃で募集し、2〜3ヶ月以内に空室を埋めます。テナントリテンションには

細心の注意を払い、設備の故障などもできるだけリクエストに応じて修繕します。

外壁も一昨年の震災で被害を受けましたが、災い転じて福となすという格言を参考に

地震保険で外壁を修繕し、むこう5年くらいは毎年経過チェックを入れて、問題が

出そうな箇所は計画的に修繕を行います。



こうして維持することで、家賃収入が高額になるので、売却時も高い価格で売ることが

可能になるはずです。トラックレコードもあり、大規模修繕済みという状態であれば

築20年〜25年くらいでうまく出口は取れるはず。最悪取れなかったら、その時はまた

作戦練り直しですが、その頃にはもうちょっと財務基盤が強化されているはずなので、

これまでのCFを吐き出して売却することで、プラスマイナスゼロくらいには

できるのではないか、と期待はしています。



この物件は、金融機関さんの要望で元金均等で借入しています。ですので、7年経つと

残債は20%減っているはず。2億借りたので、1.6億の残債になるはずです。

1.6億なら今の家賃を維持すれば利回り10%。築20年で利回り10%、しかも

ファミリー物件ということになれば、恐らく地元の方がどなたか購入されるだろうと

私自身は考えております。そこまでコントロールできれば、あとは売って出口を取って

その間のCFを得て投資完了、というところでしょうか。



描いた青写真が絵に描いた餅にならないよう、今回の換気扇の修繕も含めてきちんと

対応して、資産価値の維持に励みたいと思います。



最後にぼそっと本音の一言。

この物件が実は一番怖いんです、私。高利回りボロの方がどれだけ気楽なことか。



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posted by ひろ* at 10:18 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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