2019年11月22日

借地権の戸建の購入を検討中(繰上返済はどうした!というツッコミは甘んじて受け入れます)

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借地権のかわいらしい価格の戸建を検討しています。リフォーム必須な状態なので

どこまで指値を入れたものか。表に出てるのでさっさと考えないと。



東京5棟目、東京8棟目、東京12棟目を売っていただいた地元の業者さん。

たまに元付で面白い物件を出すのは、地場でパワーを持っているからなのだと思います。

この業者さん、昔ながらの囲い込み販売なので、価格交渉も割とやりやすく、私としては

購入の面では狙い目と考えております。それもあり、先日専務をお誘いして一緒に

飲んできました。なかなか楽しい一夜でした。



で、その飲み会の時に、人助けで借地権の戸建を買ったという話をされておりました。

自社が損しなければいい、みたいな言い方だったので、物件情報流してくださいと

お願いしておりました。その後情報は流れてこなかったので、売るの止めたのかなと

思ってましたが、先日ネットを見たらひょっこりとそれっぽいのが出ているのです。

あ、送らないで出したなー?



早速専務に向けてメール。先日の話のアレですよね?情報ください!と送ったところ

やっぱり先日のアレでした。なんか勝手に賃貸中と思ってましたが、賃貸中ではなく

リフォームが必要なボロ物件でした。



同じエリアに持っている物件として類似しているのは東京5棟目。それよりも面積は

20平米ほど広いです。駅からの距離は東京5棟目の方が近いけど、それでも今回の

物件は駅徒歩10分圏内。少なくとも今の物件と同じくらいは取れるでしょうし、

平米数を考えると上乗せ狙えると考えられます。



東京5棟目の坪単価が8000円弱。ただ、広さによって坪単価は変わります。

ちょうどよくリノベ済新築同様テラスハウスが出ていたので、坪単価を計算すると

だいたい7000円くらい。フルリフォームするなら同じくらいの値段は取れると

見ていいでしょう。でもそれでも、体感的にはちょっと高めな気もする・・・。

ボロのまま表層リフォームで貸す前提にして、そこから少し割り引こうか。



そこから借地料を差し引く必要がありますので、それも経費として差し引くよう

計算に入れました。ちなみに借地料は坪あたり500円〜600円と良心的です。

戸建なので土地の坪数も少なく、年間で払っちゃってもさして痛くなさそうです。



気になるのは、借地の残存期間でしか契約がなされないということ。残存期間は

5年とかそんなもんです。この時どのくらい更新料が発生するのか、ってところか?

そこも割り引いて考えないといけないですね。そうなると融資はかなり厳しい予感。

現金購入してリフォーム融資を依頼するパターンになるか?



間取りを買えて2LDKにすると、けっこう引きはいいと思うんです。

でも費用的にそれができるかは現地見て貰わないとなんとも・・・。



いろいろと考えていますが、とりあえず現地を見てくる価値はあると判断。

業者さんに連絡を取り、本日夜見に行けないかメールしました。どちらにしても

東京12棟目の引渡があり、そこから歩いていけるエリアなので。現地見てこよう。

建築士さんも一緒に来てもらおう。うん、勝手に決めた(笑)

そうすれば私が何となく予想しているフルリフォームの概算金額(200〜300万)が

正しいかもわかりますから。



もし前面の接道状況が良ければ、旅館業も狙えるかもしれません。

そうなればまた話は変わってきます。大きく収益が取れる可能性もあります。



買わずに繰上するって言っておきながら、結局検討しちゃうんだよね・・・。

冷製に、繰上とどっちがメリットがあるかを考えて判断しないと。うん。

もし買っちゃった日には、「やっぱりあいつ舌の根も乾かぬうちに買ってる〜」

「今回は半年もったから頑張った方なんじゃね?」と言われること請け合いです。

これ買ってどれ返せばCFは良くなるか、という観点でちゃんと見ようと思います。

絶対に繰り上げ返済の方が割はいいのはわかってるよ。うん。




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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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