2019年10月23日

リノベーション工事と引渡の段取りを進める。

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東京12棟目の工事が着々と進んでおります。それに合わせて、引渡〜賃貸開始までの

段取りを組んだり、必要なことを決めたりする作業を進めております。



先日、リノベーション工事をスタートしたことをブログ上で書かせていただきました。

また、融資相談に行ったことも書かせていただいております。

今回は、その続きで動きのあったことをつらつらと。



まず融資ですが、支店内決済できる範囲ということで問題なく承認されそうです。

10年、満額、金利3.35%。信金さんのプロパーなので、ちょっと金利は高めですが

保証協会の枠は温存しておいた方がいいと思うので、これはこれで良しとします。

それに、先日この信金さんで借りていた東京9棟目を売却してしまっておりますので

関係の維持のためには融資残高を少し増やしておかないといけないので、贅沢を

言っている場合ではありません。これが億単位ならもっとこだわりますが、数百万の

単位なので、多少金利が下がっても誤差です。



こちらについて、先日早速本申込をしてきました。11月末に実行ということで

段取りして貰ったので、早速本承認を取りに行くそうです。この融資が実行されるまでは

資金はあまり手を付けず、残高が多い状態を維持しておいてほしいと要望されたので

他の金融機関さんに借入を繰上返済して返済比率を下げるのはその後ですね。



実行の段取りをするために、施工業者さんと話をして、引渡の時期を確定させました。

11月の最終週の前の週の平日です。ここで引渡が完了すれば、最終週には実行が

可能になりますので、融資実行のタイミングはそこに設定しました。



これで引渡とお金の支払は確定できました。あとは消防設備の分の費用の支払です。

この物件も東京11棟目同様に民泊をしたい人にお貸しすることになりますので、

オーナー側で消防設備を整えておく必要があります。



この工事は管理会社さんが担当することになっていますが、東京11棟目と同じ

管理会社さんなので、また急に土曜日に見積書を送ってきて、完了写真の提供もなく

月曜日に払ってくださいとか言い出したらイラっとすると思うのです。今回は

そうならないよう、事前にちゃんとこちらで段取りを組んでおこうと思います。



そのために、管理会社さんにこちらから連絡をして、工事が終わるまでにかかる

最低限のリードタイムの確認をしました。工事自体は1日で終わり、あとは消防署の

確認作業が別日程で発生するということでしたので、こちらとしては消防の検査が

終わる日程と、それ以降での支払希望日を教えてくださいと伝えました。



また、以前いただいていた見積の宛名が個人名義になっていたので、東京法人宛に

名義を変更してほしいということをお願いしましたところ、なぜか業者さんが変わり

見積額が数万アップするという謎の事態が発生しました。これについては、妥当な

理由を提示いただくよう伝えました。管理会社さん、下請の業者さんの見積をそのまま

出してくるのですが、前回見積と今回見積で業者さんが変わっていたため、なぜわざわざ

高い業者さんに切り替えたのか、納得のいく説明を求めている次第です。



どうもこの管理会社さんと信頼関係を作るのは時間がかかりそうだなあ・・・。

というか今のところ感覚が違いすぎて作れる気がしないというのが本音(汗)



建物の修繕自体は、10月から工事が始まり。現在大工工事が絶賛進行中です。

リノベーション工事中

昨日、義母と一緒に現場を見に行ったところ、土間だった場所に床が出来ておりました。

2階も職人さんが工事を進めており、順調に進んでいる雰囲気を感じました。

差し入れのお茶とコーヒーを置いてきたのは言うまでもありません。



施工業者の社長さんとは、外壁の色はどうするとか、この辺の仕様は東京11棟目と

同じでいいか、などの話を適宜しております。外壁は業者さんおすすめの色である

ダークグレーにすることにしました。割とダーク系の色は落ち着いた感じになるので

好きなんです。白色系に比べて汚れが目立たないのもいいですね。



それと、もし間に合うならコンセントの高さを床下から60cmに上げてほしいと

依頼しました。腰をかがめずに使える高さに配置することで、高齢者の方の利便性を

上げる狙いや、将来的にペット可賃貸にした時に、ペットがコードをかじりにくい高さに

しておいた方がいいだろうという点を考慮してのことです。明らかに用途が決まっている

冷蔵庫やテレビ用のコンセントは特にいじらず、それ以外のコンセントの高さを

普通のコンセントより少し上げることで、若干ですが使い勝手がよくなるのではないかと

期待をしております。



この考えがまとまったタイミングが遅かったので、今回の物件の仕様に盛り込めるかは

いささか微妙ですが、もし入れられるようなら入れて貰うということで依頼しました。



この物件、工事が想定以上に費用が掛かってしまい、通常賃貸での利回りは10%を切る

数字になってしまいました。9.6%くらいでしょうか。微妙な数字ですが、当面は

民泊をしたい人に貸すので、家賃がぐぐっと上がります。利回り12%くらいでしばらく

回せるので、その間に差分を回収してしまいたいと思います。ちょっと仕上がりの数字は

微妙だけど、家から徒歩圏の再建築可能を購入できたということは大きいですから。

まあ良しとしましょう。



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posted by ひろ* at 07:41 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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