2019年10月15日

札幌出張でやろうとしていたことを一日に凝縮して実施。

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札幌出張、ぎゅっと凝縮して余裕があまりない日程でしたが、最低限のやるべきことは

やれたように思います。さすがに少し疲れました。



朝起きてブログ書いてから早速出発。まず向かうのは東京5棟目です。

防犯カメラを設置しているはずなので、その確認です。



防犯カメラを設置するきっかけになったのは、鍵穴にボンドを入れられる事案が

発生したことがきっかけです。しかも何度もそれが繰り返され、とうとう入居者様は

退去に追い込まれてしまいました。そりゃあ無理もない話だと思います。



カメラを設置してから、鍵穴にボンドを入れる事案はピタッと止まったと聞いてます。

現地に行くと、確かにとても良い場所に設置されており、これなら全部屋確実に

見張ることが出来そうです。かつ、カメラ自体を壊そうとしても、死角がないため

壊す前に顔が写るのが確実。これは最強の設置場所かもしれません。



あとは抑止力として「防犯カメラ設置」みたいなポスターでも貼りたいところです。

いくつか候補になる箇所をピックアップしたので、追って管理会社さんと話をして

場所を確定させようと思います。




ランチの後、札幌7棟目へ移動。大規模修繕の出来栄えについて説明を受けました。

台風で飛行機が欠航した関係で、職人の取りまとめをしている社長は不在。

現地の職人さん2名と、社長の支援をしている投資家仲間さん、それに管理会社さんが

揃って対応してくださいました。



外壁のクラック補修、非常階段の防水工事、分電盤の塗装など対応いただいた箇所を

一通り説明いただき、私としては問題なしと判断。むしろ管理会社さんの方が

親身になって細かくチェックしてくださり、こことここは大丈夫かなど確認をして

くださいました。複数の目でチェックできるのってありがたいです。



屋上にも上ってみましたが、屋上防水はもう少し引っ張れそうです。

計画的に順次対応したいと思います。



一通り見た後、管理会社さんに迎えに来ていただき、札幌9棟目へ。モルタルの壁が

落下して大変なことになっています。こちらは台風被害と言うことが認定されて、

修繕費が出ることになっているのが救いです。



現地で施工に関して説明を受けましたが、部分補修で対応する場合の対応箇所は

事故が遭った箇所とその周りに限られるということでした。いや、勿論そうだろうと

思ってはいたのですが、それでもその工事範囲がとても狭くてびっくりしました。

そんなに狭いのにこんなに見積高いのか・・・。



現場には管理会社の社長さんも来ており、モルタルでもう一度やるくらいであれば

部分であってもサイディングに貼りなおした方がいいと思う、と。サイディングにすると

価格はモルタルと変わらず、少し施工範囲が広がるようです。しかしそれでも、

部分補修にかかる金額は全体補修の半額くらいなのに、やれる範囲は外壁の面積の

10%くらいです。なんか資金効率が悪いです。



予算は超過しちゃうけど、いっそ全面やってしまう?

その方が長期的に見ても良い気がしてきました。



ただ、このアパートは朽ち果てるまでこのまま使って、本当にダメになったら

更地にして土地で売ろうと思っていたのです。本音を言えば、あまりお金はかけたく

なかったのですが・・・。



でも、外壁塗装を終わらせたら、普通の収益物件としての出口も検討できます。

幸いにして、今は空室も残り1部屋まで来ております。外壁塗装済みで高稼働率の

アパートということであれば、買値より高い値段で売れる可能性は充分あります。



やっちゃうかー、これ。モルタルの部分補修をして、また何かおこるかもしれないと

ヒヤヒヤして、資金効率もあまり良くないというプランにするくらいなら、追加予算を

使ってでも全部やり直しちゃった方が効率貝いだろう、と言う判断をしました。



管理会社さんにお願いして、至急全面の場合の見積をお願いすることにしました。

全面だと工期も伸びるので、早く着手しないと雪の前に終わりません。

よほどのお値段にならない限りは、全面でいこうと思いますが、その判断は見積を

ちゃんと見てからにします。



その後、札幌6棟目&9棟目の管理会社さんと飯を食って、少し飲んで、出張の全工程が

完了しました。短い時間にいろいろ詰め込んだからちょっと疲れましたが、充実した

出張になったと思います。現地でお会いした皆様、どうもありがとうございました。



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posted by ひろ* at 07:32 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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